Question 1

Kann ich als Ausländer ein Haus in Spanien kaufen?

Accepted Answer

Ja, als Ausländer können Sie ohne Einschränkungen eine Immobilie in Spanien kaufen. Es gibt keine Nationalitätsbeschränkungen für den Immobilienkauf. Sie benötigen lediglich eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero), die spanische Steueridentifikationsnummer für Ausländer. Diese können Sie beim Oficina de Extranjería in Spanien oder über die spanische Botschaft oder das Konsulat in Ihrem Heimatland beantragen.

Question 2

Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf in Spanien?

Accepted Answer

Beim Immobilienkauf in Spanien sollten Sie mit 10-14% zusätzlichen Kosten zum Kaufpreis rechnen. Diese umfassen: Grunderwerbsteuer (ITP) von 6-10% für Bestandsimmobilien (je nach Region), oder 10% MwSt. + 0,5-1,5% Stempelsteuer für Neubauten. Dazu kommen Notargebühren (€600-€1.500), Grundbuchgebühren (€400-€1.000) und Anwaltskosten (1-1,5% des Kaufpreises). Planen Sie mindestens 12% zusätzliches Budget ein.

Question 3

Kann ich als Ausländer eine Hypothek in Spanien bekommen?

Accepted Answer

Ja, spanische Banken vergeben Hypotheken an Ausländer. Als Nicht-Resident können Sie in der Regel 60-70% des Schätzwertes finanzieren, während spanische Residenten bis zu 80% leihen können. Die aktuellen Hypothekenzinsen liegen bei etwa 3-4% für Nicht-Residenten. Große Banken wie CaixaBank, Sabadell, Santander und BBVA haben Erfahrung mit internationalen Kunden. Sie benötigen: NIE-Nummer, Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnungen oder Steuererklärungen der letzten 2-3 Jahre), Kontoauszüge und ein Wertgutachten der Immobilie.

Question 4

Was ist eine NIE-Nummer und wie beantrage ich sie?

Accepted Answer

Die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Sie benötigen diese Nummer für jede finanzielle Transaktion in Spanien, einschließlich Immobilienkauf, Kontoeröffnung und Steuerzahlung. Die Beantragung ist möglich bei: 1) Dem Oficina de Extranjería oder einer Polizeistation in Spanien (mit Termin), 2) Der spanischen Botschaft oder dem Konsulat in Ihrem Heimatland. Erforderliche Unterlagen: gültiger Reisepass, ausgefülltes EX-15-Formular und Nachweis des Grundes (z.B. vorläufiger Kaufvertrag). Die Gebühr beträgt etwa €12.

Question 5

Brauche ich einen Anwalt beim Immobilienkauf in Spanien?

Accepted Answer

Obwohl nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird die Beauftragung eines unabhängigen Anwalts dringend empfohlen. Ein Anwalt prüft alle rechtlichen Aspekte: Eigentumsverifizierung über die Nota Simple, Prüfung auf Schulden oder Hypotheken, Überprüfung von Baugenehmigungen und Prüfung der Gemeinschaftsdokumente. Ein Anwalt kostet durchschnittlich 1-1,5% des Kaufpreises (mindestens €1.500). Es gibt viele deutschsprachige Anwaltskanzleien an der spanischen Küste, die auf Immobilientransaktionen spezialisiert sind.

Question 6

Welche Dokumente sollte ich beim Immobilienkauf in Spanien prüfen?

Accepted Answer

Beim Immobilienkauf in Spanien sollten Sie folgende Dokumente prüfen: 1) Nota Simple - Eigentumsbescheinigung aus dem Grundbuch zur Verifizierung, dass der Verkäufer Eigentümer ist und keine Hypotheken oder Pfandrechte bestehen. 2) IBI-Quittungen - Nachweis der gezahlten Gemeindesteuern. 3) Gemeinschaftszertifikat - Bestätigung, dass keine ausstehenden Gemeinschaftsgebühren vorliegen. 4) Cédula de Habitabilidad - Bewohnbarkeitsbescheinigung. 5) Energieausweis (Pflicht). 6) Baugenehmigungen - besonders bei Erweiterungen oder Renovierungen. Ihr Anwalt prüft diese Dokumente für Sie.

Question 7

Welche jährlichen Kosten habe ich als Immobilienbesitzer in Spanien?

Accepted Answer

Als Immobilienbesitzer in Spanien zahlen Sie jährlich: 1) IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) - Gemeindesteuer von €200-€1.500 je nach Katasterwert und Gemeinde. 2) Gemeinschaftskosten - €30-€200 pro Monat für Wohnungen mit Gemeinschaftseinrichtungen. 3) Nicht-Residenten-Steuer (IRNR) - ca. €300-€800 pro Jahr, wenn Sie nicht vermieten. 4) Gebäudeversicherung - €150-€400 pro Jahr. 5) Nebenkosten (Wasser, Strom, Gas) - €100-€200 pro Monat. Insgesamt ca. €3.000-€7.000 pro Jahr für eine durchschnittliche Immobilie.

Question 8

Welche Steuern zahle ich als Nicht-Resident mit Immobilie in Spanien?

Accepted Answer

Als Nicht-Resident mit Immobilie in Spanien zahlen Sie: 1) Jährliche Nicht-Residenten-Steuer (IRNR) - bei Nichtvermietung zahlen Sie Steuer auf ein fiktives Mieteinkommen (1,1-2% des Katasterwerts × 19-24% Steuersatz). EU-Bürger zahlen 19%, Nicht-EU-Bürger 24%. 2) IBI (Grundsteuer) - jährlich an die Gemeinde. 3) Bei Vermietung: Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (19% für EU, 24% für Nicht-EU). 4) Bei Verkauf: Kapitalertragsteuer von 19-23% auf den Gewinn (progressiver Tarif). Der Käufer behält 3% des Verkaufspreises als Vorauszahlung auf diese Steuer ein.

Question 9

Kann ich meine Immobilie in Spanien an Touristen vermieten?

Accepted Answer

Ja, Sie können Ihre Immobilie in Spanien an Touristen vermieten, benötigen aber eine Touristenlizenz (licencia turística). Die Regeln variieren je nach Region: Valencia und Andalusien sind strenger geworden. Anforderungen sind oft: Mindestfläche, Sicherheitsvorkehrungen und Registrierung beim regionalen Fremdenverkehrsamt. Beachten Sie: Einige Eigentümergemeinschaften (comunidades de propietarios) verbieten Kurzzeitvermietung. Prüfen Sie immer die Statuten vor dem Kauf. Mieteinnahmen müssen für die spanische Einkommensteuer erklärt werden.

Question 10

Wie läuft der Kaufprozess einer Immobilie in Spanien ab?

Accepted Answer

Der Kaufprozess in Spanien verläuft wie folgt: 1) Suche und Besichtigung von Immobilien. 2) Reservierungsvereinbarung mit Anzahlung (€3.000-€6.000). 3) NIE-Nummer beantragen und spanisches Bankkonto eröffnen. 4) Anwalt für rechtliche Prüfungen beauftragen. 5) Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (contrato de arras) mit 10% Anzahlung. 6) Hypothekenantrag falls nötig. 7) Unterzeichnung der notariellen Urkunde (escritura pública) und Zahlung des Restbetrags. 8) Eintragung im Grundbuch. 9) Übertragung der Versorgungsleistungen. Der gesamte Prozess dauert durchschnittlich 4-12 Wochen.

Question 11

Was ist der Unterschied zwischen Neubau und Bestandsimmobilien in Spanien?

Accepted Answer

Neubau in Spanien: Sie zahlen 10% MwSt. (IVA) + 0,5-1,5% Stempelsteuer statt Grunderwerbsteuer. Neubauten sind energieeffizienter mit moderner Dämmung und oft Solaranlagen. Sie erhalten Garantien: 1 Jahr auf Ausführung, 3 Jahre auf Installationen, 10 Jahre auf Konstruktion. Nachteil: längere Lieferzeit (1-3 Jahre bei Off-Plan-Kauf) und oft weiter vom Zentrum. Bestand: Sie zahlen Grunderwerbsteuer (6-10% je nach Region). Sofort verfügbar, oft bessere Lagen, und Sie sehen genau, was Sie kaufen. Nachteil: möglicherweise Renovierung nötig und höhere Energiekosten.

Question 12

Was ist das spanische Golden Visa Programm?

Accepted Answer

Das spanische Golden Visa ist eine Aufenthaltsgenehmigung für Nicht-EU-Bürger, die mindestens €500.000 in spanische Immobilien investieren. Vorteile: Aufenthaltsrecht in Spanien, freies Reisen im Schengen-Raum und das Recht, in Spanien zu arbeiten. Das Visum gilt für 2 Jahre und ist verlängerbar. Ihre Familie (Ehepartner und Kinder unter 18) qualifiziert sich ebenfalls. Hinweis: Die spanische Regierung erwägt Änderungen an diesem Programm. Die Investition darf auf mehrere Immobilien verteilt werden, solange die Summe mindestens €500.000 beträgt. Hypothekenfinanzierung zählt nicht für die Mindestanforderung.

Question 13

Wie lange darf ich in meiner Immobilie in Spanien bleiben?

Accepted Answer

Als EU-Bürger können Sie unbegrenzt in Spanien bleiben. Bei einem Aufenthalt von mehr als 3 Monaten müssen Sie sich bei der Gemeinde anmelden (empadronamiento) und eine Aufenthaltsbescheinigung beim Oficina de Extranjería beantragen. Als Nicht-EU-Bürger (z.B. Briten nach Brexit) können Sie maximal 90 Tage innerhalb von 180 Tagen ohne Visum in Spanien bleiben. Für längere Aufenthalte benötigen Sie eine Aufenthaltsgenehmigung durch Arbeit, Ruhestand, Golden Visa oder Familienzusammenführung. Der Besitz einer Immobilie allein gewährt kein Aufenthaltsrecht.

Question 14

Wie eröffne ich ein spanisches Bankkonto?

Accepted Answer

Ein spanisches Bankkonto ist unerlässlich für Hypothekenzahlungen, Steuern und Nebenkosten. Als Nicht-Resident können Sie ein Konto eröffnen mit: gültigem Reisepass oder Personalausweis, NIE-Nummer und Adressnachweis aus Ihrem Heimatland. Einige Banken verlangen auch Einkommensnachweise. Große Banken wie CaixaBank, Santander, BBVA und Sabadell bieten deutschsprachigen Service. Sie können oft online beginnen, müssen aber persönlich zur Identifizierung erscheinen. Die Kosten variieren: einige Banken berechnen €0-10 pro Monat, andere bieten kostenlose Konten bei Mindestguthaben.

Question 15

Wie funktioniert Erbschaft und Erbschaftssteuer für Immobilien in Spanien?

Accepted Answer

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, unterliegt diese beim Tod dem spanischen Erbrecht. Die spanische Erbschaftssteuer variiert stark je nach Region (0-34%) und hängt ab von der Beziehung zum Verstorbenen, dem Wert der Erbschaft und dem bestehenden Vermögen des Erben. Einige Regionen (wie Andalusien und Valencia) haben hohe Freibeträge für direkte Verwandte. Wichtig: Erstellen Sie ein spanisches Testament speziell für Ihre spanischen Vermögenswerte, zusätzlich zu Ihrem deutschen Testament. Dies verhindert Komplikationen und verzögerte Abwicklung. Konsultieren Sie einen Spezialisten für internationales Erbrecht.

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