Wer in Spanien eine Neubauimmobilie kauft, rechnet häufig nur mit dem angegebenen Preis. Tatsächlich kommen in der Praxis zwischen 12 % und 14 % des Kaufpreises an Steuern, Notar- und Grundbuchkosten sowie Rechtsberatung hinzu. Wie sich diese Prozentwerte konkret auswirken, hängt von der Region und der Preisklasse ab — die absoluten Beträge werden schnell erheblich.
Welche Kosten sind beim Neubau in Spanien obligatorisch?
Bei Neubauimmobilien — also Objekten, die erstmals vom Bauträger veräußert werden — gelten andere Steuerregeln als beim Bestandskauf.
IVA (Mehrwertsteuer): 10 % auf den Kaufpreis. Dies ist der nationale Steuersatz für Wohnimmobilien; er gilt spanienweilt für alle Neubauten.
Actos Jurídicos Documentados (AJD / Stempelsteuer): Zwischen 0,5 % und 1,5 %, je nach autonomer Gemeinschaft. In der Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Benissa, Orihuela Costa) beträgt der Satz 1,5 %. In der Región de Murcia (Mazarrón) ebenfalls 1,5 %.
Notarkosten: Gesetzlich auf Basis des Kaufpreises geregelt, in den hier genannten Preisklassen üblicherweise €800–€2.000.
Grundbuchkosten (Registro de la Propiedad): Als Faustformel rund 60 %–70 % der Notarkosten, also grob €500–€1.400.
Rechtsberatung (Gestor/Anwalt): Gesetzlich nicht vorgeschrieben, in der Praxis jedoch durchgehend empfehlenswert. Übliches Honorar: €1.500–€3.000 für einen unkomplizierten Kauf.
NIE-Nummer: Eine Número de Identificación de Extranjeros ist für jeden ausländischen Käufer vor der Unterzeichnung der Escritura (notarielle Kaufurkunde) Pflicht. Der Antrag kann bei der spanischen Polizei oder über ein Konsulat gestellt werden; die Gebühren liegen im unteren zweistelligen Eurobereich, für die anwaltliche Begleitung des Verfahrens wird ein gesondertes Honorar berechnet.
Slim Tower — Benidorm, €403.950
Slim Tower ist ein Apartmentkomplex in Benidorm mit zwei Schlafzimmern und Pool, Kaufpreis €403.950. Auf diesen Kaufpreis angewendet ergibt sich folgende Rechnung:
- IVA 10 %: €40.395
- AJD 1,5 % (Comunitat Valenciana): €6.059
- Notar + Grundbuch (Schätzung): ±€2.500
- Rechtsberatung (Schätzung): ±€2.000
Gesamte Nebenkosten: rund €51.000, was knapp 13 % des Kaufpreises entspricht. Der tatsächliche Gesamtaufwand liegt damit voraussichtlich bei rund €455.000.
Benidorm verfügt über eine eigene Infrastruktur für internationale Käufer: Die Gemeindeverwaltung bietet einen Übersetzungsdienst im Rathaus an, und mehrere niederländischsprachige Rechtskanzleien sind vor Ort tätig.
Silver Views — Mazarrón, €249.900
Silver Views in Mazarrón bietet ein Reihenhaus mit zwei Schlafzimmern für €249.900. Mazarrón gehört zur Región de Murcia.
- IVA 10 %: €24.990
- AJD 1,5 % (Región de Murcia): €3.749
- Notar + Grundbuch (Schätzung): ±€1.800
- Rechtsberatung (Schätzung): ±€1.500
Gesamte Nebenkosten: rund €32.000, also rund 13 % des Kaufpreises. Die Región de Murcia wendet für diese Steuerart denselben Satz an wie die Comunitat Valenciana, sodass das Gesamtprozent vergleichbar ausfällt.
Mazarrón liegt rund 55 Kilometer vom Flughafen Murcia-Corvera (RMU) entfernt, dem meistgenutzten Flughafen für diese Region.
Residencial Mar Egeo I-II Adosados — La Finca Golf, €475.000–€573.000
Dieses Projekt in La Finca Golf (Gemeinde Orihuela) umfasst Reihenhäuser mit drei Schlafzimmern und Pool zu Preisen zwischen €475.000 und €573.000. Die Preisspanne ist relevant: Auf den Höchstpreis von €573.000 ergibt sich folgende Kostenrechnung:
- IVA 10 %: €57.300
- AJD 1,5 %: €8.595
- Notar + Grundbuch (Schätzung): ±€2.800
- Rechtsberatung (Schätzung): ±€2.500
Gesamte Nebenkosten auf den Höchstpreis: rund €71.200. Beim Mindestpreis von €475.000 belaufen sich dieselben Positionen auf rund €58.600. Die Differenz zwischen der günstigsten und der teuersten Einheit im Projekt entspricht damit auch einem Unterschied von über €12.000 bei den Nebenkosten.
La Finca Golf liegt im Hinterland von Orihuela Costa, rund 20 Kilometer vom Strand bei Guardamar del Segura entfernt.
Oasis 004 — Benissa, €2.250.000
Oasis 004 ist eine Villa in Benissa mit vier Schlafzimmern, Kaufpreis €2.250.000.
- IVA 10 %: €225.000
- AJD 1,5 %: €33.750
- Notar + Grundbuch (Schätzung): ±€5.000
- Rechtsberatung (Schätzung): ±€4.000
Gesamte Nebenkosten: rund €268.000, was knapp 12 % des Kaufpreises entspricht. Bei höheren Kaufpreisen sinken die Festkosten (Notar, Grundbuch, Anwalt) anteilig, während die Steuerkomponente proportional bleibt.
Benissa gehört ebenfalls zur Comunitat Valenciana und liegt rund 25 Kilometer vom Flughafen Alicante-Elche (ALC) entfernt.
Villas la Zenia — Orihuela Costa, €3.500.000
Villas la Zenia in Orihuela Costa ist eine Villa mit fünf Schlafzimmern, Kaufpreis €3.500.000.
- IVA 10 %: €350.000
- AJD 1,5 %: €52.500
- Notar + Grundbuch (Schätzung): ±€6.000
- Rechtsberatung (Schätzung): ±€5.000
Gesamte Nebenkosten: rund €413.500. Orihuela Costa gehört zur Provinz Alicante und zur Comunitat Valenciana.
Off-Plan versus schlüsselfertig: Zeitpunkt der Steuerzahlungen
Beim Neubau wird die IVA nicht in einer Summe bei der Reservierung fällig. Üblicherweise wird zunächst eine Reservierungszahlung geleistet (häufig €6.000–€10.000), anschließend 20 %–30 % während der Bauphase, und der Restbetrag bei der Escritura. Auf jede Zahlung ist zum jeweiligen Zeitpunkt IVA zu entrichten. Die AJD fällt ausschließlich bei der Escritura an.
Bei Off-Plan-Käufen bedeutet das: Die Steuerzahlungen verteilen sich über die Bauzeit und müssen entsprechend in der Liquiditätsplanung berücksichtigt werden — nicht als einmaliger Posten bei der Übergabe.
Praktische Schritte für ausländische Käufer
- NIE beantragen vor jeder vertraglichen Zahlung.
- Spanisches Bankkonto eröffnen — erforderlich für die Domizilierung von Versorgungsleistungen und in der Regel vom Notar verlangt.
- Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) erst nach rechtlicher Prüfung des Projekts unterzeichnen.
- Kaufvertrag (Contrato de Arras oder Contrato Privado de Compraventa) mit Zahlungsplan abschließen.
- Escritura beim Notar unterzeichnen, anschließend Grundbucheintragung und Zahlung der AJD.
Die Gesamtdauer von der Reservierung bis zur Escritura hängt beim Neubau vom Baufortschritt ab; bei schlüsselfertigen Objekten beträgt sie in der Regel sechs bis zwölf Wochen.
