Käufer, die erstmals eine Neubauimmobilie in Spanien erwerben, stoßen regelmäßig auf eine Lücke zwischen dem veröffentlichten Kaufpreis und dem tatsächlich überwiesenen Betrag. Diese Lücke setzt sich aus einigen gut kalkulierbaren Posten zusammen. Der folgende Artikel listet die obligatorischen Kostenbestandteile auf und veranschaulicht sie anhand konkreter Projekte aus unserer Datenbank.
Welche Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu?
Beim Neubau fällt in Spanien keine Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an, sondern IVA — die spanische Mehrwertsteuer. Für Wohnimmobilien beträgt diese 10 % auf den gesamten Kaufpreis, unabhängig von der Region. Für eine separat verkaufte Garage oder einen Stellplatz gilt ein Satz von 21 % IVA.
Hinzu kommen:
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): die Stempelsteuer auf die notarielle Urkunde. Der Satz variiert je nach autonomer Gemeinschaft: in der Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Teulada) beträgt er 1,5 %, in der Región de Murcia (Mazarrón, Los Montesinos) 1,2 %.
- Notarkosten: gesetzlich geregelt und abhängig vom Kaufpreis. Für eine Standardimmobilie sind €600 bis €2.500 anzusetzen; bei einer Villa über €1 Million steigen diese auf €3.000 bis €4.000.
- Grundbucheintragung: durchschnittlich 60 bis 70 % der Notarkosten.
- Rechtliche Begleitung (Gestor/Anwalt): üblicher Satz 1 % des Kaufpreises, mindestens rund €1.500.
Insgesamt sind beim Neubau 12 bis 13,5 % Nebenkosten über den Nettokaufpreis hinaus einzuplanen — je nach Region und Urkundenart.
NIE, Notar und Schlüsselübergabe: die Schritte im Überblick
Vor der Unterzeichnung beim Notar wird eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) benötigt. Diese kann beim spanischen Konsulat im Heimatland oder bei einer Oficina de Extranjeros in Spanien beantragt werden; die Bearbeitungszeit beträgt erfahrungsgemäß zwei bis vier Wochen. Anschließend eröffnen die meisten Käufer ein spanisches Bankkonto, das bei den meisten Geldinstituten für die Überweisung des Kaufpreises vorausgesetzt wird. Bei der Übergabe unterzeichnen Käufer und Verkäufer die escritura pública beim Notar; die Urkunde wird daraufhin innerhalb von zehn Werktagen im Registro de la Propiedad eingetragen.
Bei Off-Plan-Neubauten — bei denen der Kaufpreis in Raten während der Bauphase geleistet wird — ist der Bauträger gesetzlich verpflichtet, die Anzahlung(en) durch eine Bankbürgschaft oder Versicherungspolice abzusichern. Dieses Dokument sollte stets vor der ersten Zahlung angefordert werden.
Calle Eucaliptus 52 — Teulada
Diese Villa in Teulada an der nördlichen Costa Blanca hat einen Kaufpreis von €2.300.000 und verfügt über vier Schlafzimmer. Bei einem Erwerb in der Comunitat Valenciana fallen 10 % IVA (€230.000) sowie 1,5 % AJD (€34.500) an. Notar- und Registerkosten liegen bei Transaktionen dieser Größenordnung zusammen üblicherweise zwischen €3.500 und €5.000. Einschließlich rechtlicher Begleitung (rund 1 %) ergibt sich eine Nebenkostenlast von mindestens €253.000. Der Gesamtbetrag inklusive steuerlicher Abgaben beläuft sich damit auf rund €2.553.000.
Akira Deluxe — Dehesa de Campoamor
Akira Deluxe ist eine Villa mit vier Schlafzimmern in Dehesa de Campoamor, Gemeinde Orihuela, an der südlichen Costa Blanca — und damit ebenfalls innerhalb der Comunitat Valenciana. Der Kaufpreis beträgt €3.600.000. Allein die IVA macht €360.000 aus; die AJD von 1,5 % addiert weitere €54.000. Einschließlich Notar, Grundbuch und Begleitung summieren sich die Nebenkosten auf rund €450.000, womit die Gesamtinvestition bei etwa €4.050.000 liegt. Bei Transaktionen dieser Größenordnung empfiehlt sich neben dem üblichen Gestor die Hinzuziehung eines spezialisierten Steuerberaters.
Slim Tower — Benidorm
Slim Tower bietet Zweizimmerappartements mit Pool in Benidorm, ebenfalls in der Comunitat Valenciana. Der Kaufpreis beträgt €403.950. Zehn Prozent IVA ergeben €40.395; die AJD von 1,5 % kommt auf €6.059. Notar und Grundbuch liegen in diesem Preissegment zusammen bei rund €1.200 bis €1.800. Mit rechtlicher Begleitung à 1 % sind Gesamtnebenkosten von rund €52.000 bis €54.000 anzusetzen. Die Schlussabrechnung bei Übergabe liegt damit zwischen €455.000 und €458.000.
Silver Views — Mazarrón
Silver Views ist ein Townhouse mit zwei Schlafzimmern in Mazarrón, Región de Murcia. Der Kaufpreis beträgt €249.900. Da Murcia einen AJD-Satz von 1,2 % anwendet (gegenüber 1,5 % in Valencia), beläuft sich die Stempelsteuer hier auf €2.999. Die IVA beträgt €24.990. Die gesamten Nebenkosten belaufen sich auf rund €31.000 bis €33.000, womit der Gesamterwerb bei etwa €281.000 liegt. Der niedrigere AJD-Satz macht Murcia bei der Stempelsteuer geringfügig günstiger — bei diesem Preisniveau beläuft sich die absolute Ersparnis allerdings auf lediglich einige hundert Euro.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul in Los Montesinos (Región de Murcia) bietet Villen mit drei bis fünf Schlafzimmern in einer Preisspanne von €485.000 bis €780.000. Bei einem Kaufpreis von €485.000 betragen IVA €48.500 und AJD (1,2 %) €5.820; bei €780.000 sind es €78.000 bzw. €9.360. Die Nebenkosten bewegen sich je nach gewähltem Typ zwischen rund €59.000 und €95.000. Los Montesinos liegt rund 20 Kilometer vom Flughafen Alicante entfernt.
Was zur Notarunterschrift mitzubringen ist
Neben NIE und spanischem Bankkonto sind bei der Unterzeichnung ein gültiger Lichtbildausweis, der Zahlungsnachweis über die Anzahlung sowie — bei Off-Plan-Erwerb — eine Kopie der Bankbürgschaft vorzulegen. Der Notar prüft anhand einer nota simple aus dem Grundbuch, ob das Objekt frei von Hypotheken und Pfändungen ist. Diese nota simple kann selbst beim Registro de la Propiedad oder über den Anwalt für rund €10 angefordert werden.
Fazit: Beim Neubaukauf in Spanien sind 12 bis 13,5 % über dem Kaufpreis ein realistischer und nachprüfbarer Ausgangspunkt für das Gesamtbudget. Die genaue Verteilung unterscheidet sich je nach Region und Preisklasse, die Kostenbestandteile selbst sind jedoch in allen Fällen dieselben.
