Kupujący, którzy po raz pierwszy nabywają nowe mieszkanie lub dom w Hiszpanii, często zaskakuje różnica między podaną ceną a kwotą faktycznie przelaną na konto sprzedającego. Różnica ta składa się z kilku łatwo policzalnych pozycji. Poniżej omówiono obowiązkowe składniki kosztów zakupu, zilustrowane przykładami z konkretnych projektów.
Jakie koszty doliczane są do ceny zakupu?
Przy nowym budownictwie w Hiszpanii nie obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), lecz IVA — hiszpański podatek VAT. Dla nieruchomości mieszkalnych wynosi on 10% całkowitej ceny zakupu, niezależnie od regionu. W przypadku garażu lub miejsca postojowego dostarczanego osobno stawka wynosi 21% IVA.
Do tego dochodzą:
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): podatek od czynności notarialnych. Stawka różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej: w Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Teulada) wynosi 1,5%, w Región de Murcia (Mazarrón, Los Montesinos) — 1,2%.
- Koszty notarialne: ustawowo uregulowane i uzależnione od ceny zakupu. Dla standardowej nieruchomości należy liczyć od 600 € do 2 500 €; przy willi powyżej 1 000 000 € koszty te rosną do 3 000–4 000 €.
- Wpis do Rejestru Nieruchomości (Kadaster): przeciętnie 60–70% wysokości kosztów notarialnych.
- Obsługa prawna (gestor/adwokat): standardowa stawka to 1% ceny zakupu, z minimalnym wynagrodzeniem około 1 500 €.
Łącznie przy nowym budownictwie należy przewidzieć 12–13,5% kosztów dodatkowych ponad cenę netto, w zależności od regionu i rodzaju aktu notarialnego.
NIE, notariusz i przekazanie kluczy: kolejne etapy
Przed podpisaniem aktu notarialnego konieczne jest uzyskanie Número de Identificación de Extranjero (NIE). Wniosek składa się w hiszpańskim konsulacie w kraju zamieszkania lub w Oficina de Extranjeros w Hiszpanii; czas oczekiwania wynosi od dwóch do czterech tygodni. Następnie większość nabywców otwiera hiszpańskie konto bankowe, wymagane przez większość instytucji finansowych do przelania ceny zakupu. Przy odbiorze nieruchomości kupujący i sprzedający podpisują escritura pública u notariusza, a akt zostaje wpisany do Registro de la Propiedad w ciągu dziesięciu dni roboczych.
Przy zakupie off-plan — gdzie płatności następują w transzach w trakcie budowy — deweloper jest prawnie zobowiązany do zabezpieczenia wpłaconych zaliczek gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową. Dokument ten należy zażądać przed dokonaniem pierwszej płatności.
Calle Eucaliptus 52 — Teulada
Willa w Teulada, na północnym odcinku Costa Blanca, oferowana jest za 2 300 000 € i dysponuje czterema sypialniami. Przy zakupie w Comunitat Valenciana nabywca płaci 10% IVA (230 000 €) oraz 1,5% AJD (34 500 €). Koszty notarialne i rejestracyjne przy transakcji tej wielkości wynoszą łącznie zazwyczaj od 3 500 € do 5 000 €. Po doliczeniu obsługi prawnej (około 1%) łączne koszty dodatkowe sięgają co najmniej 253 000 €. Całkowita kwota nabycia wraz z obciążeniami podatkowymi wynosi zatem około 2 553 000 €.
Akira Deluxe — Dehesa de Campoamor
Akira Deluxe to willa z czterema sypialniami w Dehesa de Campoamor, w gminie Orihuela na południowym odcinku Costa Blanca — a więc na terenie Comunitat Valenciana. Cena ofertowa wynosi 3 600 000 €. Sam podatek IVA to 360 000 €; AJD w wysokości 1,5% dodaje kolejne 54 000 €. Po uwzględnieniu kosztów notarialnych, rejestracyjnych i obsługi prawnej łączne koszty dodatkowe wynoszą około 450 000 €, co daje całkowitą kwotę inwestycji rzędu 4 050 000 €. Przy transakcjach tej skali doświadczeni nabywcy zazwyczaj angażują wyspecjalizowanego doradcę podatkowego obok standardowego gestora.
Slim Tower — Benidorm
Slim Tower oferuje apartamenty z dwiema sypialniami i basenem w Benidorm, również w Comunitat Valenciana. Cena ofertowa wynosi 403 950 €. Dziesięć procent IVA to 40 395 €; AJD w wysokości 1,5% daje 6 059 €. Koszty notarialne i rejestracyjne w tym przedziale cenowym wynoszą łącznie od 1 200 € do 1 800 €. Przy obsłudze prawnej w wysokości 1% łączne koszty dodatkowe wynoszą około 52 000–54 000 €. Końcowa kwota do zapłaty przy odbiorze mieści się zatem między 455 000 € a 458 000 €.
Silver Views — Mazarrón
Silver Views to dom szeregowy z dwiema sypialniami w Mazarrón, w Región de Murcia. Cena ofertowa wynosi 249 900 €. Ponieważ Murcia stosuje stawkę AJD wynoszącą 1,2% (zamiast 1,5% w Walencji), podatek od czynności notarialnych wynosi tu 2 999 €. IVA to 24 990 €. Łączne koszty dodatkowe oscylują w granicach 31 000–33 000 €, co daje całkowity koszt nabycia rzędu 281 000 €. Niższa stawka AJD czyni Murcję nieznacznie tańszą pod względem tego podatku, choć przy tym poziomie cen różnica w wartościach bezwzględnych wynosi zaledwie kilkaset euro.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul w Los Montesinos (Región de Murcia) oferuje wille z trzema do pięciu sypialniami w przedziale cenowym od 485 000 € do 780 000 €. Przy zakupie za 485 000 € IVA wynosi 48 500 €, a AJD (1,2%) — 5 820 €; przy cenie 780 000 € są to odpowiednio 78 000 € i 9 360 €. Koszty dodatkowe wahają się zatem od około 59 000 € do około 95 000 € w zależności od wybranego typu. Los Montesinos leży około 20 kilometrów od lotniska w Alicante.
Co zabrać na podpisanie aktu notarialnego
Poza NIE i hiszpańskim kontem bankowym przy podpisaniu potrzebny jest ważny dokument tożsamości, potwierdzenie wpłaty zaliczki oraz — przy zakupie off-plan — kopia gwarancji bankowej. Notariusz weryfikuje, czy nieruchomość jest wolna od hipotek i zajęć, na podstawie nota simple z rejestru. Dokument ten można uzyskać samodzielnie przez Registro de la Propiedad lub za pośrednictwem adwokata, za około 10 €.
Podsumowując: przy nowym budownictwie w Hiszpanii 12–13,5% ponad cenę zakupu to realistyczny i weryfikowalny punkt wyjścia dla całkowitego budżetu nabycia. Dokładny rozkład kosztów różni się w zależności od regionu i przedziału cenowego, jednak poszczególne składniki są we wszystkich przypadkach takie same.
