Kupujący nową nieruchomość w Hiszpanii często planują budżet wyłącznie na podstawie ceny ofertowej. W praktyce do tej kwoty dochodzi od 12% do 14% w postaci podatków, opłat notarialnych, kosztów rejestracji i obsługi prawnej. Dokładna wysokość tych obciążeń zależy od regionu autonomicznego oraz przedziału cenowego — a bezwzględne kwoty rosną szybko.
Jakie koszty są obowiązkowe przy zakupie nowej nieruchomości w Hiszpanii?
Nowa nieruchomość — sprzedawana po raz pierwszy przez dewelopera — podlega innym przepisom podatkowym niż rynek wtórny.
IVA (VAT): 10% ceny zakupu. To stawka ogólnokrajowa obowiązująca dla nowych nieruchomości mieszkalnych na terenie całej Hiszpanii.
Actos Jurídicos Documentados (AJD — podatek od czynności prawnych): Od 0,5% do 1,5% w zależności od wspólnoty autonomicznej. W Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Benissa, Orihuela Costa) stawka wynosi 1,5%. W Región de Murcia (Mazarrón) również 1,5%.
Koszty notarialne: Ustalane ustawowo w zależności od wartości transakcji — dla nieruchomości w omawianych przedziałach cenowych wynoszą zazwyczaj €800–€2 000.
Koszty rejestracji (Registro de la Propiedad): Przyjmuje się, że stanowią około 60%–70% kosztów notarialnych, czyli orientacyjnie €500–€1 400.
Obsługa prawna (gestor/adwokat): Nie jest wymagana ustawowo, lecz w praktyce jest standardem. Typowe wynagrodzenie za nieskomplikowaną transakcję: €1 500–€3 000.
Numer NIE: Número de Identificación de Extranjeros jest obowiązkowy dla każdego zagranicznego kupującego przed podpisaniem escritury (aktu notarialnego). Wniosek składa się na komisariacie policji w Hiszpanii lub za pośrednictwem konsulatu; opłata skarbowa wynosi kilkadziesiąt euro, jednak adwokat obsługujący całą procedurę pobiera za to osobne wynagrodzenie.
Slim Tower — Benidorm, €403 950
Slim Tower to kompleks mieszkalny w Benidormie: mieszkania z dwiema sypialniami i basenem, w cenie €403 950. Dla tej kwoty rachunek kosztów dodatkowych wygląda następująco:
- IVA 10%: €40 395
- AJD 1,5% (Comunitat Valenciana): €6 059
- Notariusz + rejestracja (szacunek): ±€2 500
- Obsługa prawna (szacunek): ±€2 000
Łączne koszty dodatkowe: około €51 000, co stanowi nieco poniżej 13% ceny zakupu. Całkowity koszt nabycia nieruchomości wyniesie zatem szacunkowo około €455 000.
Benidorm dysponuje własną infrastrukturą dla zagranicznych nabywców: w urzędzie miejskim działa służba tłumaczeń, a w mieście aktywnie działa kilka kancelarii prawnych posługujących się językiem niderlandzkim.
Silver Views — Mazarrón, €249 900
Silver Views w Mazarrón oferuje dom szeregowy z dwiema sypialniami w cenie €249 900. Mazarrón leży w Región de Murcia.
- IVA 10%: €24 990
- AJD 1,5% (Región de Murcia): €3 749
- Notariusz + rejestracja (szacunek): ±€1 800
- Obsługa prawna (szacunek): ±€1 500
Łączne koszty dodatkowe: około €32 000, czyli około 13% ceny zakupu. Región de Murcia stosuje tę samą stawkę AJD co Comunitat Valenciana, więc procentowy poziom kosztów jest zbliżony.
Mazarrón leży około 55 kilometrów od lotniska Murcia-Corvera (RMU), które obsługuje większość połączeń lotniczych dla tego regionu.
Residencial Mar Egeo I-II Adosados — La Finca Golf, €475 000–€573 000
Projekt w La Finca Golf (gmina Orihuela) obejmuje domy szeregowe z trzema sypialniami i basenem, w przedziale cenowym od €475 000 do €573 000. Rozpiętość cen ma znaczenie praktyczne — dla maksymalnej kwoty €573 000 zestawienie kosztów przedstawia się następująco:
- IVA 10%: €57 300
- AJD 1,5%: €8 595
- Notariusz + rejestracja (szacunek): ±€2 800
- Obsługa prawna (szacunek): ±€2 500
Łączne koszty dodatkowe dla ceny maksymalnej: około €71 200. Dla ceny minimalnej €475 000 te same pozycje wynoszą około €58 600. Różnica między najtańszą a najdroższą jednostką w tym projekcie przekłada się zatem na ponad €12 000 różnicy w kosztach dodatkowych.
La Finca Golf leży w głębi lądu, w gminie Orihuela, około 20 kilometrów od plaży przy Guardamar del Segura.
Oasis 004 — Benissa, €2 250 000
Oasis 004 to willa w Benissie z czterema sypialniami, wyceniona na €2 250 000.
- IVA 10%: €225 000
- AJD 1,5%: €33 750
- Notariusz + rejestracja (szacunek): ±€5 000
- Obsługa prawna (szacunek): ±€4 000
Łączne koszty dodatkowe: około €268 000, czyli niespełna 12% ceny zakupu. Przy wyższych cenach stałe pozycje kosztowe (notariusz, rejestracja, adwokat) maleją procentowo, natomiast składnik podatkowy pozostaje proporcjonalny.
Benissa należy do Comunitat Valenciana i leży około 25 kilometrów od lotniska Alicante-Elche (ALC).
Villas la Zenia — Orihuela Costa, €3 500 000
Villas la Zenia w Orihuela Costa to willa z pięcioma sypialniami w cenie €3 500 000.
- IVA 10%: €350 000
- AJD 1,5%: €52 500
- Notariusz + rejestracja (szacunek): ±€6 000
- Obsługa prawna (szacunek): ±€5 000
Łączne koszty dodatkowe: około €413 500. Orihuela Costa leży w prowincji Alicante, w obrębie Comunitat Valenciana.
Zakup w trakcie budowy a nieruchomość gotowa do odbioru: harmonogram płatności podatkowych
Przy nowych nieruchomościach IVA nie jest płacone jednorazowo w momencie rezerwacji. Typowy schemat wygląda następująco: opłata rezerwacyjna (zazwyczaj €6 000–€10 000), następnie 20%–30% w trakcie budowy, a pozostała kwota przy podpisaniu escritury. Od każdej płatności IVA jest naliczane w momencie jej dokonania. AJD płaci się wyłącznie przy escriturze.
Oznacza to, że przy zakupie na etapie budowy płatności podatkowe należy rozłożyć w harmonogramie płynności finansowej na cały okres budowy — nie traktować ich jako jednorazowego wydatku przy odbiorze.
Praktyczne kroki dla zagranicznego kupującego
- Uzyskanie numeru NIE przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności wynikającej z umowy.
- Otwarcie rachunku bankowego w Hiszpanii — wymagane do domicylowania płatności za media i często oczekiwane przez notariusza.
- Podpisanie umowy rezerwacyjnej (contrato de reserva) po prawnej weryfikacji projektu.
- Umowa przedwstępna (contrato de arras lub contrato privado de compraventa) z harmonogramem płatności.
- Escritura u notariusza, a następnie rejestracja i zapłata AJD.
Całkowity czas od rezerwacji do escritury przy nowych nieruchomościach zależy od postępu budowy; w przypadku nieruchomości gotowych do odbioru wynosi zazwyczaj sześć do dwunastu tygodni.
