Quien compra una vivienda de obra nueva en España suele calcular solo sobre el precio anunciado. En la práctica, hay que añadir entre un 12% y un 14% adicional en impuestos, gastos de notaría, registro e asesoramiento jurídico. Cómo se distribuyen esos porcentajes varía según la comunidad autónoma y el tramo de precio, y las cifras absolutas son significativas.
¿Qué costes son obligatorios en la compra de obra nueva en España?
En obra nueva —una vivienda que se vende por primera vez por parte de la promotora— los impuestos aplicables son distintos a los de la vivienda de segunda mano.
IVA: El 10% sobre el precio de compra. Es el tipo nacional para viviendas y se aplica en toda España a las transmisiones de obra nueva.
Actos Jurídicos Documentados (AJD): Entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma. En la Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Benissa, Orihuela Costa) el tipo es del 1,5%. En la Región de Murcia (Mazarrón), también del 1,5%.
Gastos de notaría: Regulados por arancel en función del precio escriturado; habitualmente entre €800 y €2.000 para las franjas de precio que se tratan aquí.
Registro de la Propiedad: Como regla general, entre el 60% y el 70% de los honorarios notariales, es decir, aproximadamente entre €500 y €1.400.
Asesoramiento jurídico (gestoría/abogado): No es legalmente obligatorio, pero sí recomendable como práctica habitual. El coste habitual es de €1.500 a €3.000 para una compraventa sin complicaciones.
NIE: El Número de Identificación de Extranjeros es imprescindible para cualquier comprador no residente antes de firmar la escritura pública. Se solicita en comisaría de policía o a través del consulado español; las tasas son de pocas decenas de euros, aunque un abogado que gestione el trámite cobrará sus honorarios aparte.
Slim Tower — Benidorm, €403.950
Slim Tower es un complejo de apartamentos en Benidorm con dos dormitorios y piscina, a un precio de €403.950. Aplicando el modelo de cálculo a este precio:
- IVA 10%: €40.395
- AJD 1,5% (Comunitat Valenciana): €6.059
- Notaría + registro (estimación): ±€2.500
- Asesoramiento jurídico (estimación): ±€2.000
Total de costes adicionales: aproximadamente €51.000, lo que equivale a algo menos del 13% del precio de compra. El coste total de adquisición asciende así a cerca de €455.000.
Benidorm cuenta con servicios orientados a compradores internacionales: el Ayuntamiento dispone de servicio de traducción y hay varios despachos jurídicos con atención en neerlandés.
Silver Views — Mazarrón, €249.900
Silver Views en Mazarrón ofrece una casa adosada de dos dormitorios por €249.900. Mazarrón pertenece a la Región de Murcia.
- IVA 10%: €24.990
- AJD 1,5% (Región de Murcia): €3.749
- Notaría + registro (estimación): ±€1.800
- Asesoramiento jurídico (estimación): ±€1.500
Total de costes adicionales: aproximadamente €32.000, es decir, cerca del 13% del precio de compra. La Región de Murcia aplica el mismo tipo de AJD que la Comunitat Valenciana, por lo que el porcentaje final es comparable.
Mazarrón se encuentra a aproximadamente 55 kilómetros del aeropuerto de Murcia-Corvera (RMU), el más utilizado para acceder a esta zona.
Residencial Mar Egeo I-II Adosados — La Finca Golf, €475.000–€573.000
Este proyecto en La Finca Golf (municipio de Orihuela) ofrece adosados de tres dormitorios con piscina, con precios entre €475.000 y €573.000. El rango es relevante: sobre el precio máximo de €573.000, el desglose de costes es el siguiente:
- IVA 10%: €57.300
- AJD 1,5%: €8.595
- Notaría + registro (estimación): ±€2.800
- Asesoramiento jurídico (estimación): ±€2.500
Total de costes adicionales sobre el precio máximo: aproximadamente €71.200. Sobre el precio mínimo de €475.000, las mismas partidas suman cerca de €58.600. La diferencia entre la unidad más barata y la más cara del proyecto se traduce, por tanto, en más de €12.000 de diferencia en costes adicionales.
La Finca Golf se encuentra en el interior de Orihuela Costa, a unos 20 kilómetros de la playa de Guardamar del Segura.
Oasis 004 — Benissa, €2.250.000
Oasis 004 es una villa en Benissa de cuatro dormitorios con un precio de €2.250.000.
- IVA 10%: €225.000
- AJD 1,5%: €33.750
- Notaría + registro (estimación): ±€5.000
- Asesoramiento jurídico (estimación): ±€4.000
Total de costes adicionales: aproximadamente €268.000, lo que representa casi el 12% del precio de compra. A medida que sube el precio de adquisición, las partidas fijas (notaría, registro, abogado) pierden peso porcentual, aunque el componente fiscal sigue siendo proporcional.
Benissa pertenece también a la Comunitat Valenciana y se encuentra a unos 25 kilómetros del aeropuerto de Alicante-Elche (ALC).
Villas la Zenia — Orihuela Costa, €3.500.000
Villas la Zenia en Orihuela Costa es una villa de cinco dormitorios con un precio de €3.500.000.
- IVA 10%: €350.000
- AJD 1,5%: €52.500
- Notaría + registro (estimación): ±€6.000
- Asesoramiento jurídico (estimación): ±€5.000
Total de costes adicionales: aproximadamente €413.500. Orihuela Costa pertenece a la provincia de Alicante y a la Comunitat Valenciana.
Obra nueva sobre plano frente a llave en mano: el calendario de pagos
En obra nueva, el IVA no se abona en un único pago en el momento de la reserva. El esquema habitual contempla un importe de reserva (generalmente entre €6.000 y €10.000), seguido de entre un 20% y un 30% del precio durante la construcción, y el resto en el momento de la escritura pública. El IVA se devenga sobre cada pago en el momento en que se realiza. El AJD, en cambio, se liquida únicamente al otorgarse la escritura.
En compras sobre plano, esto implica distribuir los pagos de impuestos a lo largo del período de construcción dentro de la planificación de liquidez, en lugar de tratarlos como una partida única en la entrega.
Pasos prácticos para el comprador extranjero
- Obtener el NIE antes de cualquier pago contractual.
- Abrir una cuenta bancaria en España — necesaria para la domiciliación de suministros y habitualmente requerida por el notario.
- Firmar el contrato de reserva (contrato de reserva) tras la revisión jurídica del proyecto.
- Suscribir el contrato de compraventa (contrato de arras o contrato privado de compraventa) con el calendario de pagos.
- Otorgar la escritura pública ante notario, seguida de la inscripción registral y la liquidación del AJD.
El plazo total desde la reserva hasta la escritura en obra nueva depende del avance de la construcción; en viviendas llave en mano, el proceso suele completarse en un plazo de seis a doce semanas.
