Quien compra por primera vez una vivienda de obra nueva en España suele encontrarse con una diferencia significativa entre el precio publicado y el importe final que acaba transfiriendo. Esa diferencia está compuesta por una serie de conceptos perfectamente calculables. A continuación se detallan los costes obligatorios y se ilustran con proyectos concretos de nuestra base de datos.
¿Qué costes se añaden al precio de compra?
En la obra nueva no se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sino IVA. Para viviendas, el tipo es del 10% sobre el precio total escriturado, con independencia de la comunidad autónoma. Cuando se escritura una plaza de garaje o aparcamiento de forma independiente, el tipo asciende al 21%.
Además, corresponde abonar:
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): el impuesto sobre la escritura notarial. El tipo varía por comunidad autónoma: en la Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Teulada) es del 1,5%; en la Región de Murcia (Mazarrón, Los Montesinos), del 1,2%.
- Gastos notariales: están regulados por arancel y dependen del precio de compra. Para una vivienda estándar se sitúan entre 600 € y 2.500 €; en villas que superan el millón de euros pueden alcanzar entre 3.000 € y 4.000 €.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: equivale, como media, al 60%–70% de los honorarios notariales.
- Asesoría jurídica (gestor o abogado): el honorario habitual es el 1% del precio de compra, con un mínimo de aproximadamente 1.500 €.
En conjunto, la obra nueva en España conlleva entre un 12% y un 13,5% de gastos adicionales sobre el precio neto de venta, en función de la comunidad autónoma y de las características de la escritura.
NIE, notaría y entrega de llaves: los pasos esenciales
Antes de firmar ante notario es necesario disponer de un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Se solicita en el consulado español del país de residencia o en una Oficina de Extranjeros en España; el plazo habitual de tramitación es de dos a cuatro semanas. La mayoría de compradores abre también una cuenta bancaria española, requisito que exigen la mayor parte de las entidades para canalizar el pago del precio. En el momento de la entrega, comprador y vendedor firman la escritura pública ante notario, y la escritura queda inscrita en el Registro de la Propiedad en un plazo de diez días hábiles.
En los proyectos sobre plano —en los que el precio se abona en pagos fraccionados durante la construcción— la ley obliga al promotor a cubrir las cantidades entregadas a cuenta mediante un aval bancario o una póliza de seguro. Conviene solicitar ese documento antes de realizar el primer pago.
Calle Eucaliptus 52 — Teulada
Esta villa de cuatro dormitorios en Teulada, en la Costa Blanca norte, tiene un precio de 2.300.000 €. Al tratarse de una operación en la Comunitat Valenciana, el IVA asciende a 230.000 € y el AJD al 1,5% suma 34.500 €. Los gastos notariales y registrales para una transacción de este importe se sitúan habitualmente entre 3.500 € y 5.000 €. Añadiendo los honorarios de asesoría jurídica (aproximadamente el 1%), el total de gastos adicionales es de un mínimo de 253.000 €, lo que eleva el desembolso total a aproximadamente 2.553.000 €.
Akira Deluxe — Dehesa de Campoamor
Akira Deluxe es una villa de cuatro dormitorios en Dehesa de Campoamor, municipio de Orihuela, en la Costa Blanca sur, dentro de la Comunitat Valenciana. El precio de venta es de 3.600.000 €. Solo el IVA representa 360.000 €; el AJD al 1,5% añade otros 54.000 €. Sumando notaría, registro y asesoría, la carga de gastos adicionales alcanza aproximadamente 450.000 €, con lo que la inversión total asciende a cerca de 4.050.000 €. En operaciones de este volumen, los compradores con experiencia suelen contratar a un asesor fiscal especializado además del gestor habitual.
Slim Tower — Benidorm
Slim Tower ofrece apartamentos de dos dormitorios con piscina en Benidorm, también en la Comunitat Valenciana. El precio de salida es de 403.950 €. El IVA del 10% supone 40.395 € y el AJD al 1,5% asciende a 6.059 €. Los gastos notariales y registrales en este segmento de precio se sitúan entre 1.200 € y 1.800 €. Con los honorarios de asesoría al 1%, los gastos adicionales totales se mueven entre 52.000 € y 54.000 €, de modo que el importe final en el momento de la entrega oscila entre 455.000 € y 458.000 €.
Silver Views — Mazarrón
Silver Views es un adosado de dos dormitorios en Mazarrón, Región de Murcia, con un precio de 249.900 €. Al aplicarse en Murcia un tipo de AJD del 1,2% —frente al 1,5% de la Comunitat Valenciana—, el impuesto de actos jurídicos documentados es aquí de 2.999 €. El IVA asciende a 24.990 €. Los gastos adicionales totales se sitúan en torno a 31.000 €–33.000 €, lo que eleva el coste de la operación a aproximadamente 281.000 €. El tipo de AJD más reducido de Murcia resulta marginalmente más favorable en términos de timbre, aunque a este nivel de precio la diferencia en términos absolutos es de solo unos pocos cientos de euros.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul, en Los Montesinos (Región de Murcia), ofrece villas de tres a cinco dormitorios con precios entre 485.000 € y 780.000 €. Para una compra de 485.000 €, el IVA es de 48.500 € y el AJD al 1,2% asciende a 5.820 €; para una de 780.000 €, las cifras son respectivamente 78.000 € y 9.360 €. En consecuencia, los gastos adicionales oscilan entre aproximadamente 59.000 € y 95.000 € según la tipología elegida. Los Montesinos se encuentra a unos 20 kilómetros del aeropuerto de Alicante.
Documentación necesaria para la firma ante notario
Además del NIE y de la cuenta bancaria española, en el momento de la firma se debe presentar un documento de identidad en vigor, el justificante de pago de la señal y —en el caso de proyectos sobre plano— copia del aval bancario. El notario comprobará que el inmueble está libre de cargas hipotecarias y embargos mediante una nota simple del Registro de la Propiedad. Ese documento puede solicitarse directamente en el Registro o a través del abogado por un coste aproximado de 10 €.
En definitiva, un margen del 12%–13,5% sobre el precio de compra es un punto de partida real y verificable para calcular el presupuesto total en la adquisición de obra nueva en España. La distribución exacta varía según la comunidad autónoma y el precio de la operación, pero los conceptos son los mismos en todos los casos.
