Fiscalidad y pensiones en España: lo que deben saber los compradores jubilados

Residencia fiscal: ¿cuándo se tributa en España?

Quien permanezca más de 183 días al año en España adquiere la condición de residente fiscal (residente fiscal) y queda obligado a presentar declaración ante la Agencia Tributaria. Esta regla tiene consecuencias directas sobre qué país tiene potestad tributaria respecto a cada tipo de pensión.

Países Bajos y España mantienen un convenio de doble imposición —el original de 1971 fue sustituido por el convenio de 2021, en vigor desde el 1 de enero de 2023—. Bajo el nuevo texto, la regla general es la siguiente:

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• La AOW y pensiones de la Seguridad Social equivalentes tributan en el país de origen, es decir, en los Países Bajos.
• Las pensiones privadas y rentas vitalicias tributan, por regla general, en el país de residencia —España— cuando el perceptor es residente fiscal allí.
• Las pensiones de empleados públicos (ABP y pensiones de ayuntamientos u otros organismos públicos) siguen tributando en los Países Bajos, salvo que el beneficiario posea la nacionalidad española.

En la práctica, un funcionario o docente jubilado que perciba pensión ABP más AOW continuará tributando en los Países Bajos por ambos conceptos, incluso después del traslado a España. Quien reciba únicamente una pensión de empresa tributará el impuesto sobre la renta en España. Los tipos del IRPF van del 19 % (primer tramo, hasta aproximadamente €12.450) al 47 % (por encima de aproximadamente €300.000), con variaciones según la comunidad autónoma. La Comunitat Valenciana y Andalucía aplican sus propios recargos autonómicos.

Modelo 720 y declaración de bienes en el extranjero

Como residente fiscal en España, existe la obligación de declarar los bienes situados fuera del país que superen los €50.000 mediante el Modelo 720. Esta obligación abarca cuentas bancarias, inmuebles y carteras de valores radicados en el extranjero. No presentarlo conlleva sanciones; el formulario en sí no genera tributación, pero sirve de base para comprobaciones posteriores. El plazo de presentación es hasta el 31 de marzo del año siguiente al primero en que se adquiere la residencia fiscal.

Para la declaración anual del IRPF se utiliza el Modelo 100, que se presenta entre abril y junio del ejercicio siguiente.

Costes de compra en obra nueva en España: porcentajes concretos

En la compra de obra nueva no se abona el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino IVA: el 10 % sobre el precio de compra para viviendas. A ello se añaden:

• Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma (Comunitat Valenciana: 1,5 %; Andalucía: 1,2 %).
• Gastos notariales: aproximadamente entre el 0,1 % y el 0,5 % del precio de compra, en función de la complejidad de la escritura.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: aproximadamente entre el 0,1 % y el 0,3 %.
• Honorarios de abogado: el 1 % es habitual como tarifa fija; algunos abogados cobran una cantidad cerrada de entre €2.000 y €4.000.

Para obra nueva, el comprador debe prever en torno al 12–13 % adicional sobre el precio de compra en concepto de gastos, sin incluir posibles costes hipotecarios.

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es imprescindible antes de firmar la escritura de compraventa. Puede solicitarse en la embajada española en los Países Bajos o en la Oficina de Extranjeros en España; el plazo habitual de resolución es de dos a seis semanas.

Oasis 004 — Benissa, Costa Blanca Norte

Oasis 004 es una villa de cuatro dormitorios en Benissa, con un precio de €2.250.000. Benissa se encuentra en la Costa Blanca Norte, a unos 30 kilómetros al norte de Benidorm y a 60 kilómetros del aeropuerto de Alicante. En una compra a este nivel de precio, el Impuesto sobre el Patrimonio resulta relevante para quienes adquieran la residencia fiscal en España: en la Comunitat Valenciana existe una exención de €500.000 por persona, a partir de la cual se aplican tipos del 0,25 % al 3,5 % sobre el patrimonio neto.

The Gallery — Ojén, Costa del Sol

The Gallery en Ojén comprende villas de cuatro a cinco dormitorios, con precios de entre €3.400.000 y €4.250.000. Ojén se sitúa a unos 8 kilómetros de Marbella y a aproximadamente 65 kilómetros del aeropuerto de Málaga. Andalucía sustituyó en 2023 el Impuesto sobre el Patrimonio por el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, un tributo estatal que grava el patrimonio superior a €3.000.000 con tipos del 1,7 % al 3,5 %. Los compradores en este rango de precio tienen un interés claro en consultar a un gestor o asesor fiscal con experiencia en situaciones transfronterizas antes de formalizar la compra.

Villas en Hondón de las Nieves — La Canalosa, Costa Blanca Interior

Villas en Hondón de las Nieves en La Canalosa son villas de tres dormitorios a €410.000. La Canalosa se encuentra en el interior de la provincia de Alicante, a unos 40 kilómetros del aeropuerto de Alicante-El Altet y a distancia similar de la línea de costa. En este segmento de precio, los gastos totales de compra en obra nueva (10 % IVA + AJD + notaría + registro + abogado) se sitúan de forma realista entre €49.000 y €53.000 adicionales sobre el precio de compra. Este segmento es también accesible para jubilados que no necesiten financiación: la transmisión de la propiedad sin hipoteca es más rápida y menos compleja en España que en los Países Bajos.

Camarate Hills III — Buenas Noches, Costa del Sol Oeste

Camarate Hills III en Buenas Noches ofrece viviendas en planta baja, apartamentos y áticos de uno a tres dormitorios, con precios de entre €245.000 y €525.000, con piscina comunitaria. Buenas Noches es una urbanización próxima a Estepona, en el extremo occidental de la Costa del Sol. Para jubilados que vayan a convertirse en residentes fiscales en España pero alquilen antes de comprar, conviene tener en cuenta que los ingresos por alquiler de un inmueble español tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF; quienes no sean residentes fiscales deben presentar el Modelo 210.

Talasa Caelus Fase I - II — El Verger, Costa Blanca Norte

Talasa Caelus Fase I - II en El Verger es un adosado de tres dormitorios con piscina, con un precio de €493.000. El Verger se sitúa a unos 10 kilómetros al sur de Dénia y a aproximadamente 90 kilómetros del aeropuerto de Alicante. En las compras sobre plano —en las que la vivienda todavía está en construcción— los pagos realizados antes de la entrega deben estar cubiertos por un aval bancario (aval bancario). Esta obligación está recogida en la Ley 57/1968 y su normativa sucesora; es fundamental verificar que el aval se haya emitido por cada pago parcial y no únicamente por el importe total.

Pasos prácticos para compradores jubilados

1. Solicitar el NIE: sin este número no puede otorgarse escritura de compraventa.
2. Abrir una cuenta bancaria en España; el pago desde cuentas extranjeras es jurídicamente posible, pero los notarios suelen requerir una cuenta española para la liquidación final.
3. Encargar a un abogado independiente (abogado) la revisión de los contratos de compraventa, incluyendo la nota simple registral, que refleja las cargas y gravámenes que pesan sobre el inmueble.
4. Consultar con un asesor fiscal antes del traslado qué tipo de pensión se percibe y en qué país tributará tras la emigración; la respuesta incide directamente en los ingresos netos y en la cuota del IRPF español previsible.
5. Tener en cuenta el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: la Comunitat Valenciana y Andalucía aplican reducciones relativamente favorables para familiares directos, aunque las reglas varían por comunidad autónoma y no son equivalentes a las del derecho sucesorio neerlandés.