Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje betaal je doorgaans een reeks termijnen vóórdat de woning klaar is. De Spaanse wet verplicht de verkopende partij om die bedragen te garanderen — ofwel via een bankgarantie (aval bancario), ofwel via een verzekeringspolis. Zonder die garantie loop je als koper het risico dat je geld verloren gaat als het project niet wordt afgebouwd. Hieronder lees je hoe het systeem in de praktijk werkt, wat je contract moet bevatten, en welke nieuwbouwprojecten je als referentie kunt gebruiken bij het stellen van de juiste vragen.
Wat de wet verplicht: Ley 38/1999 en het garantiestelsel
De verplichting tot garantiestelling is verankerd in de Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) uit 1999 en aangescherpt via Ley 20/2015. De regel is eenvoudig: elke euro die je vóór oplevering betaalt — inclusief de aanbetaling bij het reserveringscontract en de termijnen tijdens de bouw — moet individueel gedekt zijn door een bankgarantie of een erkende verzekering. De garantie geldt automatisch bij oplevering en vervalt wanneer de cédula de habitabilidad (bewoningscertificaat) is afgegeven en de notariële akte is ondertekend.
In de praktijk vraag je bij ondertekening van het koopcontract (contrato de compraventa) om het garantiedocument. Elke termijnbetaling die daarna volgt, hoort vergezeld te gaan van een individueel garantiebewijs — een zogenaamd aval individualizado. Controleer ook de naam van de bank of verzekeraar: het moet een instelling zijn die in Spanje gereguleerd is door de Banco de España of de DGSFP.
Off-plan versus sleutelklaar: het verschil in risico
Bij een sleutelklaar project (obra nueva terminada) betaal je de volledige koopsom bij het tekenen van de akte; er zijn geen tussenbetalingen, en dus is er ook geen garantierisico tijdens de bouw. Bij een off-plan project (sobre plano) kunnen termijnbetalingen oplopen tot 30–40% van de koopprijs vóór oplevering. Juist daar is de bankgarantie het meest kritisch.
Bovenop de koopprijs reken je bij nieuwbouw op 10% IVA (btw) in plaats van overdrachtsbelasting, plus circa 1,5% voor notaris- en registratiekosten en 1–2% voor juridische begeleiding. Totale bijkomende kosten liggen daarmee normaal gesproken tussen 12% en 14% van de aankoopprijs, afhankelijk van de provincie en de notaris.
Kosmos — Torremolinos
Kosmos is een project in Torremolinos (Costa del Sol) met appartementen op de begane grond, reguliere appartementen en penthouses. De prijzen lopen van €401.500 tot €532.000, met twee of drie slaapkamers. Het complex beschikt over een zwembad. Torremolinos ligt op circa 15 minuten rijden van de luchthaven Málaga-Costa del Sol (AGP), wat de toegankelijkheid voor buitenlandse kopers vergroot. Bij een off-plan aankoop in dit prijssegment loopt een aanbetaling van 30% al snel op tot meer dan €120.000 — precies het bedrag waarvoor de bankgarantie noodzakelijk is.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green ligt in Las Lagunas de Mijas, een woonkern in het binnenland van de gemeente Mijas (Costa del Sol), op circa 10 kilometer van de kust bij Fuengirola. Het project biedt appartementen, penthouses en begane-grondwoningen met één tot drie slaapkamers, en heeft een zwembad. De prijsrange loopt van €248.000 tot €1.000.000, wat wijst op een breed woningaanbod binnen één en hetzelfde project. Bij een aankoop aan de bovenkant van deze range is de te garanderen som substantieel; controleer dus voor elk deelbedrag een apart aval.
Mediterranea Luxury Homes — San Pedro del Pinatar
Mediterranea Luxury Homes is een villaproject in San Pedro del Pinatar, gelegen aan de Mar Menor (Regio Murcia, Costa Cálida). De prijs bedraagt €489.000 voor een villa met drie slaapkamers. San Pedro del Pinatar grenst aan het beschermde natuurgebied van de Salinas y Arenales de San Pedro del Pinatar, een nationaal park. Voor kopers uit Nederland of België is de dichtstbijzijnde internationale luchthaven Murcia-Corvera (RMU), op circa 45 minuten rijden. Bij een vaste prijs van €489.000 en een gebruikelijk aanbetalingsschema van 20–30% gaat het om een gegarandeerd bedrag van €97.800 tot €146.700.
Mascarat Suites — Pueblo Mascarat
Mascarat Suites is een villaproject in Pueblo Mascarat, een kustgehucht tussen Altea en Calpe aan de Costa Blanca Noord. De prijs ligt tussen €2.200.000 en €2.300.000 voor een villa met vier slaapkamers en een zwembad. In dit prijssegment zijn de aanbetalingen substantieel: 20% van €2.200.000 is €440.000. Het is in dit geval extra belangrijk te verifiëren dat de bankgarantie niet alleen het totaalbedrag dekt, maar ook elke afzonderlijke termijn apart is gedocumenteerd.
Oasis 005 — Altea
Oasis 005 is een villa in Altea (Costa Blanca Noord) met vier slaapkamers, geprijsd op €3.450.000. Altea ligt op circa 60 kilometer ten noorden van de luchthaven Alicante-Elche (ALC). Bij een aankoopprijs van dit niveau loopt de te garanderen som bij gebruikelijke termijnbetalingen op tot meer dan €1.000.000 vóór oplevering. Laat de bankgarantie in dit geval altijd beoordelen door een onafhankelijke Spaanse advocaat die gespecialiseerd is in vastgoedrecht.
Wat je voor ondertekening moet controleren
Een checklist voor de serieuze koper: vraag het garantiedocument op vóór je de eerste betaling doet; controleer of de garanterende instelling geregistreerd staat bij de Banco de España; lees na of het garantiebedrag ook de btw (IVA) over de termijnen dekt; en sla elke aval individualizado op als pdf met tijdstempel. Schakel een NIE-nummer in vóór het tekenen van het reserveringscontract — zonder NIE kun je in Spanje geen akte passeren. De NIE-aanvraag verloopt via een Spaans consulaat in Nederland of rechtstreeks bij een comisaría de policía in Spanje, en duurt doorgaans één tot vier weken.
