Nieuwbouw versus bestaande bouw in Spanje: vijf projecten die het verschil illustreren

Kopers die voor het eerst een woning in Spanje overwegen, stuiten vrijwel meteen op een fundamentele keuze: koop je een nieuwbouwwoning, of ga je voor een bestaande woning op de markt? Het antwoord hangt af van fiscale kosten, timing, juridisch risico en persoonlijke planning — niet van marketing.

De financiële basislogica: IVA versus ITP

Bij nieuwbouw betaal je 10% IVA (btw) over de aankoopprijs. Dat is uniform voor heel Spanje, ongeacht de autonome gemeenschap. Bij bestaande bouw geldt de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), de overdrachtsbelasting, die per regio verschilt: in de Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Jávea, Altea, Águilas valt hier net buiten) bedraagt die momenteel 10%, in Murcia (waar Águilas ligt) 8% en in Andalusië (Costa del Sol, Mijas) 7%. Daarbovenop reken je bij beide categorieën met notariskosten (circa 0,1–0,5% van de aankoopprijs), kadasterregistratie (circa 0,1–0,25%) en juridische begeleiding (doorgaans 1% of een vaste vergoeding).

Bekijk project

Nylva Homes

Manilva

Vanaf €357.543

Concreet: bij een appartement van €400.000 in nieuwbouw bedragen alleen al de belasting en bijkomende kosten al snel €45.000–€55.000 bovenop de vraagprijs. Reken daar altijd op bij het bepalen van je budget.

Nieuwbouw: voordelen en valkuilen

Nieuwbouw valt uiteen in twee varianten: off-plan (je koopt voor of tijdens de bouw) en sleutelklaar (het pand staat en heeft een bewoonbaarheidscertificaat). Bij off-plan is de eerste betaling vaak 20–30% aanbetaling, de rest bij oplevering. Wettelijk moeten betalingen vóór oplevering door een bankgarantie of verzekering gedekt zijn — controleer dit altijd schriftelijk. De termijn tussen ondertekening van het koopcontract en oplevering loopt in de praktijk van zes maanden tot meer dan twee jaar.

Nieuwbouw heeft structurele garanties: tien jaar voor constructieve gebreken, drie jaar voor installaties, één jaar voor afwerking. Die garanties bestaan bij bestaande bouw niet op dezelfde manier.

Helvet Green — Las Lagunas de Mijas

Helvet Green in Las Lagunas de Mijas (gemeente Mijas, Costa del Sol) illustreert de bandbreedte die nieuwbouwprojecten kunnen bieden. Appartementen, penthouses en begane-grondwoningen met één tot drie slaapkamers worden aangeboden tussen €248.000 en €1.000.000. Het project beschikt over een zwembad. Las Lagunas ligt op circa tien minuten rijden van de stranden van Fuengirola en op ruim een half uur van de internationale luchthaven Málaga (AGP). De brede prijsrange — meer dan €750.000 verschil tussen de goedkoopste en de duurste eenheid — maakt dit type project geschikt om te vergelijken: een appartement van €248.000 heeft bij nieuwbouw een IVA-last van €24.800, bij een woning van €1.000.000 is dat €100.000.

Residencial Laguna Azul — Los Montesinos

Residencial Laguna Azul in Los Montesinos (Alicante-provincie, nabij Torrevieja) is een villa met drie slaapkamers voor €485.000. Los Montesinos ligt op circa 25 minuten rijden van de luchthaven Alicante-Elche (ALC) en op vergelijkbare afstand van de Orihuela Costa-stranden. Bij deze aankoopprijs en het nieuwbouwregime bedraagt de IVA €48.500. Voeg je notaris-, registratie- en juridische kosten toe (reken op circa 1,5–2% extra), dan kom je op een totaal bijkomende kostenlast van circa €55.000–€57.000 bovenop de €485.000.

Levansur Home Six — Águilas

Levansur Home Six ligt in Águilas, een kustgemeente in de regio Murcia aan de Costa Cálida. De villa heeft vier slaapkamers en een zwembad, en wordt aangeboden voor €405.000. Águilas ligt op circa 1 uur en 15 minuten rijden van de luchthaven Murcia-San Javier (MJV) en op ruim een uur van Alicante. Murcia hanteert 8% ITP bij bestaande bouw; bij nieuwbouw geldt ook hier 10% IVA. Het verschil per €100.000 aankoopsom bedraagt dus €2.000 — bij €405.000 is dat €8.100 verschil in belastingdruk tussen de twee categorieën.

Bestaande bouw: lagere belasting, andere risico's

Bestaande bouw biedt in de meeste Spaanse regio's een lager belastingtarief, en je kunt de woning vóór aankoop fysiek inspecteren. Maar je draagt een andere set risico's: verborgen gebreken, lopende VvE-schulden, onregelmatigheden in de bouwvergunning (een structureel probleem in sommige delen van de Costa Blanca en Costa del Sol) en een energiecertificaat dat vaak slechter scoort dan nieuwbouw. Een onafhankelijke bouwkundige keuring (circa €300–€800 afhankelijk van de woning) is bij bestaande bouw geen optie maar noodzaak.

Chalet Villa Paraiso — Altea

Chalet Villa Paraiso in Altea (Costa Blanca Norte) is een villa met vier slaapkamers voor €2.090.000. Altea ligt op circa 55 minuten van de luchthaven Alicante-Elche. Bij dit prijsniveau bedraagt de IVA bij nieuwbouw €209.000. Bij bestaande bouw in de Comunitat Valenciana zou ITP à 10% op hetzelfde aankoopbedrag €209.000 opleveren — in dit geval dus gelijk. Het verschil zit dan in de garanties, de staat van het pand en de juridische due diligence.

Casa Bellavista — Jávea

Casa Bellavista in Jávea (ook Costa Blanca Norte, provincie Alicante) is een villa met vijf slaapkamers voor €3.100.000. Jávea ligt op circa 95 kilometer van Alicante en heeft een eigen haven en meerdere stranden binnen de gemeentegrenzen. Bij €3.100.000 en 10% IVA bedraagt de belastingpost €310.000. Dat is bij bestaande bouw in de Comunitat Valenciana identiek — maar de koper van een bestaande villa op dit niveau moet rekening houden met mogelijke renovatiekosten, energielabelverplichtingen en historische vergunningsdocumentatie.

Wat bepaalt de keuze?

Bij nieuwbouw koop je zekerheid over garanties, energieprestatie en constructie — maar je betaalt in termijnen en soms jarenlang vóór oplevering. Bij bestaande bouw koop je snelheid (oplevering in acht tot twaalf weken na het compromis) en in sommige regio's een lager belastingtarief, maar je neemt historische risico's over. De fiscale kosten liggen bij vergelijkbare prijzen dichter bij elkaar dan veel kopers verwachten. De beslissing draait uiteindelijk op drie factoren: hoe snel je de woning nodig hebt, welk juridisch risico je accepteert, en of je bereid bent tot een aanbetaling die maandenlang vaststaat zonder dat je de sleutel hebt.