Покупатели новостройки в Испании нередко ориентируются только на заявленную цену объекта. На практике к ней добавляются от 12% до 14% в виде налогов, нотариальных и регистрационных расходов, а также оплаты юридического сопровождения. Конкретные суммы зависят от региона и ценовой категории — и в абсолютном выражении они быстро становятся значительными.
Обязательные расходы при покупке новостройки в Испании
При покупке новостройки — объекта, впервые реализуемого застройщиком, — применяется иной налоговый режим, чем при сделках на вторичном рынке.
IVA (НДС): 10% от цены покупки. Это национальная ставка для жилой недвижимости, действующая на всём рынке новостроек Испании.
Actos Jurídicos Documentados (AJD / гербовый сбор): от 0,5% до 1,5% в зависимости от автономного сообщества. В Comunitat Valenciana (Коста-Бланка, Бенидорм, Бениса, Орихуэла-Коста) ставка составляет 1,5%. В Región de Murcia (Масаррон) — также 1,5%.
Нотариальные расходы: регламентированы законодательно и рассчитываются от суммы сделки; для объектов в рассматриваемых ценовых диапазонах обычно составляют €800–€2.000.
Регистрационные расходы (Registro de la Propiedad): приблизительно 60%–70% от нотариальных расходов, то есть порядка €500–€1.400.
Юридическое сопровождение (gestor/адвокат): законодательно не обязательно, однако на практике стандартно. Обычный гонорар при типовой сделке: €1.500–€3.000.
Номер NIE: Número de Identificación de Extranjeros обязателен для каждого иностранного покупателя и должен быть получен до подписания escritura (нотариального акта). Оформить его можно в испанской полиции или через консульство; государственная пошлина — несколько десятков евро, однако адвокат за сопровождение этой процедуры взимает отдельный гонорар.
Slim Tower — Бенидорм, €403.950
Slim Tower — жилой комплекс в Бенидорме с двуспальными апартаментами и бассейном, цена — €403.950. Расчёт дополнительных расходов:
- IVA 10%: €40.395
- AJD 1,5% (Comunitat Valenciana): €6.059
- Нотариус + регистрация (оценка): ±€2.500
- Юридическое сопровождение (оценка): ±€2.000
Итого дополнительные расходы: около €51.000 — чуть менее 13% от цены объекта. Таким образом, реальная стоимость приобретения составит порядка €455.000.
Бенидорм располагает собственной инфраструктурой для иностранных покупателей: в муниципалитете работает служба перевода при ратуше, в городе действует несколько юридических бюро с нидерландоязычным персоналом.
Silver Views — Масаррон, €249.900
Sliver Views в Масарроне — таунхаус с двумя спальнями за €249.900. Масаррон относится к Región de Murcia.
- IVA 10%: €24.990
- AJD 1,5% (Región de Murcia): €3.749
- Нотариус + регистрация (оценка): ±€1.800
- Юридическое сопровождение (оценка): ±€1.500
Итого дополнительные расходы: около €32.000 — порядка 13% от цены объекта. Región de Murcia применяет ту же ставку AJD, что и Comunitat Valenciana, поэтому итоговый процент сопоставим.
Масаррон находится примерно в 55 километрах от аэропорта Мурсия-Корвера (RMU) — основного аэропорта для этого района.
Residencial Mar Egeo I-II Adosados — La Finca Golf, €475.000–€573.000
Проект в La Finca Golf (муниципалитет Орихуэла) — таунхаусы с тремя спальнями и бассейном, ценовой диапазон €475.000–€573.000. Разброс цен существенен: на максимальной цене €573.000 расчёт выглядит следующим образом:
- IVA 10%: €57.300
- AJD 1,5%: €8.595
- Нотариус + регистрация (оценка): ±€2.800
- Юридическое сопровождение (оценка): ±€2.500
Итого дополнительные расходы по максимальной цене: около €71.200. По минимальной цене €475.000 те же статьи расходов составят около €58.600. Разница в цене между самым дешёвым и самым дорогим объектом в этом проекте влечёт за собой разницу в дополнительных расходах более чем €12.000.
La Finca Golf расположен во внутренней части Орихуэла-Коста, примерно в 20 километрах от пляжа у Гуардамар-дель-Сегура.
Oasis 004 — Бениса, €2.250.000
Oasis 004 — вилла в Бенисе с четырьмя спальнями, цена €2.250.000.
- IVA 10%: €225.000
- AJD 1,5%: €33.750
- Нотариус + регистрация (оценка): ±€5.000
- Юридическое сопровождение (оценка): ±€4.000
Итого дополнительные расходы: около €268.000 — почти 12% от цены объекта. При более высоких ценах фиксированные статьи (нотариус, регистрация, адвокат) снижаются в процентном отношении, тогда как налоговая составляющая остаётся пропорциональной.
Бениса также входит в Comunitat Valenciana и расположена примерно в 25 километрах от аэропорта Аликанте-Эльче (ALC).
Villas la Zenia — Орихуэла-Коста, €3.500.000
Villas la Zenia в Орихуэла-Коста — вилла с пятью спальнями, цена €3.500.000.
- IVA 10%: €350.000
- AJD 1,5%: €52.500
- Нотариус + регистрация (оценка): ±€6.000
- Юридическое сопровождение (оценка): ±€5.000
Итого дополнительные расходы: около €413.500. Орихуэла-Коста входит в провинцию Аликанте и Comunitat Valenciana.
Строящиеся объекты и готовое жильё: когда платить налоги
При покупке новостройки IVA не выплачивается единовременно при бронировании. Как правило, схема выглядит так: резервационный взнос (обычно €6.000–€10.000), затем 20%–30% в процессе строительства, остаток — при подписании escritura. IVA начисляется на каждый платёж в момент его осуществления. AJD уплачивается исключительно при подписании escritura.
При покупке строящегося объекта это означает, что налоговые платежи распределяются на весь период строительства — их нужно учитывать в планировании ликвидности, а не рассчитывать как единовременный платёж при сдаче.
Практические шаги для иностранного покупателя
- Получить NIE до любого договорного платежа.
- Открыть счёт в испанском банке — необходим для домицилирования коммунальных платежей и, как правило, требуется нотариусом.
- Подписать резервационный договор (contrato de reserva) после юридической проверки проекта.
- Заключить договор купли-продажи (contrato de arras или contrato privado de compraventa) с согласованным графиком платежей.
- Подписать escritura у нотариуса с последующей регистрацией и уплатой AJD.
Общий срок от резервации до подписания escritura при покупке новостройки зависит от хода строительства; для готовых объектов он обычно составляет от шести до двенадцати недель.
