Покупатели новостроек в Испании нередко обнаруживают, что итоговая сумма перевода заметно превышает опубликованную цену. Разница складывается из нескольких статей, каждую из которых можно рассчитать заранее. Ниже — перечень обязательных расходов с конкретными примерами из нашей базы объектов.
Что добавляется к цене покупки?
При покупке новостройки в Испании налог на передачу собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) не применяется — вместо него взимается IVA, испанский НДС. Для жилой недвижимости ставка составляет 10% от полной стоимости объекта независимо от региона. На отдельно оформляемый гараж или машиноместо ставка IVA повышается до 21%.
Помимо этого, покупатель несёт следующие расходы:
- Actos Jurídicos Documentados (AJD) — гербовый сбор на нотариальный акт. Ставка зависит от автономного сообщества: в Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Бенидорм, Теулада) — 1,5%, в Región de Murcia (Масаррон, Лос-Монтесинос) — 1,2%.
- Нотариальные расходы: тариф регулируется законодательно и зависит от цены сделки. Для стандартного жилья — €600–€2 500; для виллы стоимостью свыше €1 000 000 — €3 000–€4 000.
- Регистрация в кадастре: в среднем 60–70% от нотариального тарифа.
- Юридическое сопровождение (gestor / адвокат): стандартная ставка — 1% от цены покупки, минимум около €1 500.
В совокупности при покупке новостройки следует закладывать 12–13,5% сверх чистой цены объекта — точная цифра зависит от региона и типа сделки.
NIE, нотариус и передача ключей: основные этапы
Для подписания у нотариуса необходим Número de Identificación de Extranjero (NIE). Его оформляют в испанском консульстве по месту проживания либо в Oficina de Extranjeros в Испании; срок рассмотрения — две-четыре недели. Большинство покупателей также открывают испанский банковский счёт: большинство entidades требуют перевода суммы покупки именно с него. При передаче объекта покупатель и продавец подписывают escritura pública у нотариуса, после чего акт регистрируется в Registro de la Propiedad в течение десяти рабочих дней.
При покупке объекта на стадии строительства (off-plan), когда оплата производится поэтапно, закон обязывает застройщика обеспечить каждый аванс банковской гарантией или страховым полисом. Этот документ необходимо запросить до первого платежа.
Calle Eucaliptus 52 — Теулада
Вилла в Теуладе на севере Costa Blanca: цена — €2 300 000, четыре спальни. При покупке в Comunitat Valenciana IVA составит €230 000 (10%), AJD — €34 500 (1,5%). Нотариальные и регистрационные расходы для сделки такого объёма обычно находятся в диапазоне €3 500–€5 000. С учётом юридического сопровождения (около 1%) совокупные дополнительные затраты составят не менее €253 000. Итоговая стоимость с учётом налогов и сборов — около €2 553 000.
Akira Deluxe — Дееса-де-Кампоамор
Akira Deluxe — вилла с четырьмя спальнями в Дееса-де-Кампоамор, муниципалитет Ориуэла, юг Costa Blanca, также в Comunitat Valenciana. Цена — €3 600 000. IVA — €360 000; AJD по ставке 1,5% добавит ещё €54 000. С нотариальными, кадастровыми и юридическими расходами общая сумма дополнительных затрат достигает около €450 000, а итоговая стоимость инвестиции — порядка €4 050 000. При сделках такого масштаба опытные покупатели, как правило, привлекают специализированного налогового консультанта в дополнение к стандартному gestoru.
Slim Tower — Бенидорм
Slim Tower предлагает апартаменты с двумя спальнями и бассейном в Бенидорме, Comunitat Valenciana. Цена — €403 950. IVA (10%) — €40 395; AJD по ставке 1,5% — €6 059. Нотариальные и кадастровые расходы в данном ценовом диапазоне составляют в совокупности около €1 200–€1 800. С юридическим сопровождением по ставке 1% суммарные дополнительные расходы — около €52 000–€54 000. Итоговая стоимость при передаче ключей — €455 000–€458 000.
Silver Views — Масаррон
Silver Views — таунхаус с двумя спальнями в Масарроне, Región de Murcia. Цена — €249 900. В Мурсии ставка AJD составляет 1,2% (против 1,5% в Валенсии), что даёт гербовый сбор в размере €2 999. IVA — €24 990. Совокупные дополнительные расходы — около €31 000–€33 000, итоговая стоимость покупки — около €281 000. Более низкая ставка AJD делает Мурсию несколько дешевле в части гербового сбора, хотя в абсолютном выражении при данном ценовом уровне разница составляет лишь несколько сотен евро.
Residencial Laguna Azul — Лос-Монтесинос
Residencial Laguna Azul в Лос-Монтесинос (Región de Murcia) предлагает виллы с тремя-пятью спальнями в ценовом диапазоне €485 000–€780 000. При покупке за €485 000 IVA составит €48 500, AJD (1,2%) — €5 820; при цене €780 000 — соответственно €78 000 и €9 360. Суммарные дополнительные расходы варьируются от около €59 000 до около €95 000 в зависимости от выбранного типа объекта. Лос-Монтесинос находится примерно в 20 километрах от аэропорта Аликанте.
Что необходимо иметь при подписании у нотариуса
Помимо NIE и испанского банковского счёта, при подписании потребуются: действительный документ, удостоверяющий личность, подтверждение внесённого аванса, а при покупке off-plan — копия банковской гарантии. Нотариус проверяет отсутствие ипотек и обременений на объекте через nota simple из кадастра. Этот документ можно самостоятельно запросить через Registro de la Propiedad или через адвоката — стоимость около €10.
При покупке новостройки в Испании 12–13,5% сверх цены объекта — реальный и проверяемый ориентир для расчёта общего бюджета. Конкретное распределение расходов зависит от региона и ценовой категории, однако состав статей во всех случаях одинаков.
