Nieuwbouw vs bestaand: een eerlijke vergelijking
Een van de belangrijkste beslissingen bij het kopen van vastgoed in Spanje is de keuze tussen nieuwbouw en een bestaande woning. Beide opties hebben unieke voordelen. In dit artikel maken we een eerlijke vergelijking.
Belastingverschil
Dit is wellicht het grootste verschil en het meest onderschatte:
- Nieuwbouw: 10% BTW (IVA) + 1,2-1,5% documentbelasting (AJD)
- Bestaand: 7-10% overdrachtsbelasting (ITP), afhankelijk van de regio
In de praktijk betaal je bij nieuwbouw circa 11,5% en bij bestaand 8-10%. Nieuwbouw is dus iets duurder qua belastingen, maar...
Garanties
Hier scoort nieuwbouw duidelijk beter:
- 1 jaar: garantie op afwerking en kleine gebreken
- 3 jaar: garantie op installaties (leidingen, elektra)
- 10 jaar: garantie op de structuur (fundering, muren, dak)
- Bankgarantie: wettelijk verplicht op alle aanbetalingen
Bij bestaande woningen heb je geen garantie en koop je "zoals gezien".
Energiekosten
Nieuwbouw in Spanje moet voldoen aan de CTE 2019-normen:
- Betere isolatie: minder energieverbruik voor airconditioning
- Dubbel glas: standaard in alle nieuwbouw
- Warmtepomp of zonnepanelen: steeds vaker standaard
- Energielabel A of B: vs. E, F of G bij oudere woningen
De besparing kan oplopen tot €1.000-€2.000 per jaar aan energiekosten.
Indeling en design
- Nieuwbouw: open keukens, grote terrassen, moderne badkamers, inbouwkasten. Je kunt vaak de afwerking kiezen.
- Bestaand: traditionele indelingen met aparte kamers. Verbouwen kan, maar kost €10.000-€30.000+.
Ligging
Hier heeft bestaand bouw soms een voordeel:
- Bestaand: vaak in gevestigde wijken, dicht bij winkels en strand
- Nieuwbouw: soms aan de rand van de stad, in nieuwe wijken die nog moeten groeien
Maar: steeds meer nieuwbouwprojecten worden gebouwd op toplocaties.
Wachttijd
- Bestaand: direct beschikbaar, binnen 1-2 maanden is de overdracht rond
- Nieuwbouw off-plan: 12-24 maanden bouwtijd, maar je betaalt in termijnen
Samenvatting
| Criterium | Nieuwbouw | Bestaand |
|---|---|---|
| Belastingen | 11,5% | 8-10% |
| Garantie | 10 jaar | Geen |
| Energiekosten | Laag (A/B) | Hoog (E/F/G) |
| Indeling | Modern, aanpasbaar | Traditioneel |
| Beschikbaarheid | 12-24 maanden | Direct |
| Onderhoud | Minimaal eerste jaren | Direct nodig |
Ons advies
Voor buitenlandse kopers die op afstand kopen, biedt nieuwbouw de meeste zekerheid: garanties, moderne standaarden en geen verrassingen. De iets hogere belastingen worden ruimschoots gecompenseerd door lagere energiekosten en minder onderhoud.
Bestaande woningen zijn interessant als je direct wilt intrekken en een specifieke locatie in een gevestigde wijk zoekt.
