Beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien zahlen Käufer in aller Regel eine Reihe von Raten, bevor die Immobilie fertiggestellt ist. Das spanische Recht verpflichtet die verkaufende Partei, diese Beträge abzusichern – entweder durch eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine Versicherungspolice. Fehlt diese Garantie, riskieren Käufer den Verlust ihrer Zahlungen, falls das Projekt nicht fertiggestellt wird. Im Folgenden wird erläutert, wie das System in der Praxis funktioniert, was der Vertrag enthalten muss und welche Neubauprojekte als Referenz für die richtigen Fragen dienen können.
Was das Gesetz vorschreibt: Ley 38/1999 und das Garantiesystem
Die Garantiepflicht ist im Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) von 1999 verankert und durch die Ley 20/2015 verschärft worden. Die Regel ist eindeutig: Jeder Euro, der vor der Übergabe gezahlt wird – einschließlich der Anzahlung beim Reservierungsvertrag und der Raten während der Bauphase – muss einzeln durch eine Bankgarantie oder eine anerkannte Versicherung gedeckt sein. Die Garantie gilt automatisch bis zur Übergabe und erlischt, sobald die cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) ausgestellt und die notarielle Urkunde unterzeichnet ist.
In der Praxis fordern Käufer das Garantiedokument beim Unterzeichnen des Kaufvertrags (contrato de compraventa) an. Jede anschließende Ratenzahlung sollte von einem individuellen Garantienachweis begleitet werden – dem sogenannten aval individualizado. Prüfen Sie dabei den Namen der Bank oder des Versicherers: Es muss eine Institution sein, die in Spanien von der Banco de España oder der DGSFP beaufsichtigt wird.
Off-plan versus schlüsselfertig: der Unterschied im Risikoprofil
Bei einem schlüsselfertigen Projekt (obra nueva terminada) wird der vollständige Kaufpreis beim Unterzeichnen der Urkunde fällig; Zwischenzahlungen entfallen, und damit entfällt auch das Garantierisiko während der Bauphase. Bei einem Off-plan-Projekt (sobre plano) können Ratenzahlungen 30–40 % des Kaufpreises vor der Übergabe ausmachen. Genau hier ist die Bankgarantie am kritischsten.
Zusätzlich zum Kaufpreis sind bei Neubauten 10 % IVA (Mehrwertsteuer) statt Grunderwerbsteuer zu entrichten, zuzüglich rund 1,5 % für Notar- und Grundbuchkosten sowie 1–2 % für rechtliche Begleitung. Die Gesamtnebenkosten liegen damit in der Regel zwischen 12 % und 14 % des Kaufpreises – abhängig von der Provinz und dem jeweiligen Notar.
Kosmos — Torremolinos
Kosmos ist ein Projekt in Torremolinos (Costa del Sol) mit Erdgeschosswohnungen, regulären Apartments und Penthouses. Die Preise reichen von €401.500 bis €532.000 bei zwei oder drei Schlafzimmern. Die Anlage verfügt über einen Pool. Torremolinos liegt rund 15 Fahrminuten vom Flughafen Málaga-Costa del Sol (AGP) entfernt, was die Erreichbarkeit für ausländische Käufer erhöht. Bei einem Off-plan-Kauf in diesem Preissegment übersteigt eine Anzahlung von 30 % schnell €120.000 – genau der Betrag, für den die Bankgarantie unverzichtbar ist.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green befindet sich in Las Lagunas de Mijas, einem Wohnort im Hinterland der Gemeinde Mijas (Costa del Sol), rund 10 Kilometer von der Küste bei Fuengirola entfernt. Das Projekt umfasst Apartments, Penthouses und Erdgeschosswohnungen mit einem bis drei Schlafzimmern sowie einen Pool. Die Preisspanne reicht von €248.000 bis €1.000.000, was auf ein breites Wohnungsangebot innerhalb desselben Projekts hindeutet. Am oberen Ende dieser Spanne ist der abzusichernde Betrag erheblich; für jede Teilzahlung ist daher ein separater aval zu verlangen.
Mediterranea Luxury Homes — San Pedro del Pinatar
Mediterranea Luxury Homes ist ein Villen-Projekt in San Pedro del Pinatar, gelegen am Mar Menor (Region Murcia, Costa Cálida). Der Preis beträgt €489.000 für eine Villa mit drei Schlafzimmern. San Pedro del Pinatar grenzt an das geschützte Naturgebiet Salinas y Arenales de San Pedro del Pinatar, einen Nationalpark. Für Käufer aus Deutschland ist der nächste internationale Flughafen Murcia-Corvera (RMU), rund 45 Fahrminuten entfernt. Bei einem Festpreis von €489.000 und einem üblichen Anzahlungsrahmen von 20–30 % beläuft sich der zu garantierende Betrag auf €97.800 bis €146.700.
Mascarat Suites — Pueblo Mascarat
Mascarat Suites ist ein Villen-Projekt in Pueblo Mascarat, einem Küstenweiler zwischen Altea und Calpe an der nördlichen Costa Blanca. Der Preis liegt zwischen €2.200.000 und €2.300.000 für eine Villa mit vier Schlafzimmern und Pool. In diesem Preissegment sind die Anzahlungen erheblich: 20 % von €2.200.000 entsprechen €440.000. Hier ist es besonders wichtig zu prüfen, dass die Bankgarantie nicht nur den Gesamtbetrag abdeckt, sondern dass auch jede einzelne Rate separat dokumentiert ist.
Oasis 005 — Altea
Oasis 005 ist eine Villa in Altea (Costa Blanca Nord) mit vier Schlafzimmern, angeboten zu €3.450.000. Altea liegt rund 60 Kilometer nördlich des Flughafens Alicante-Elche (ALC). Bei einem Kaufpreis dieser Größenordnung kann der zu garantierende Betrag bei üblichen Ratenzahlungen vor der Übergabe auf über €1.000.000 ansteigen. Die Bankgarantie sollte in diesem Fall stets durch einen unabhängigen, auf Immobilienrecht spezialisierten spanischen Anwalt geprüft werden.
Was vor der Unterzeichnung zu prüfen ist
Eine Checkliste für ernsthafte Käufer: Fordern Sie das Garantiedokument an, bevor Sie die erste Zahlung leisten; prüfen Sie, ob die garantierende Institution bei der Banco de España registriert ist; lesen Sie nach, ob der Garantiebetrag auch die Mehrwertsteuer (IVA) auf die Raten einschließt; und speichern Sie jeden aval individualizado als zeitgestempelte PDF. Beantragen Sie eine NIE-Nummer vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags – ohne NIE kann in Spanien keine notarielle Urkunde beurkundet werden. Der NIE-Antrag erfolgt über ein spanisches Konsulat in Deutschland oder direkt bei einer comisaría de policía in Spanien und dauert in der Regel eine bis vier Wochen.
