Steuern und Rente in Spanien: Was Rentner beim Immobilienkauf konkret wissen müssen

Steuerlicher Wohnsitz: Ab wann wird man in Spanien steuerpflichtig?

Wer sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält, gilt als steuerlich ansässig (residente fiscal) und muss bei der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria) eine Steuererklärung einreichen. Die Konsequenz ist unmittelbar: Das Land des steuerlichen Wohnsitzes bestimmt, welchem Staat das Besteuerungsrecht an der jeweiligen Rente zusteht.

Zwischen Deutschland und Spanien gilt ein Doppelbesteuerungsabkommen. Für Käufer aus den Niederlanden ist das niederländisch-spanische Abkommen maßgeblich — das Abkommen von 1971 wurde durch das Abkommen von 2021 ersetzt, das am 1. Januar 2023 in Kraft trat. Dessen Grundregeln lauten:

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• AOW und vergleichbare Sozialversicherungsrenten bleiben im Quellenstaat, also den Niederlanden, steuerpflichtig.
• Private Renten und Leibrenten werden in der Regel im Wohnsitzstaat, also Spanien, besteuert, sofern dort steuerlicher Wohnsitz besteht.
• Staatsbedienstetenpensionen (ABP, Pensionen von Gemeinden oder anderen öffentlichen Arbeitgebern) bleiben in den Niederlanden steuerpflichtig, es sei denn, der Betreffende besitzt die spanische Staatsangehörigkeit.

In der Praxis bedeutet das: Ein pensionierter Beamter oder Lehrer mit ABP-Pension und AOW bleibt auch nach dem Umzug nach Spanien in beiden Bereichen in den Niederlanden steuerpflichtig. Wer ausschließlich eine betriebliche Rente bezieht, zahlt seine Einkommensteuer in Spanien. Die spanischen Steuersätze reichen von 19 % (erste Stufe bis ca. €12.450) bis 47 % (ab ca. €300.000) und variieren je nach autonomer Gemeinschaft. Die Comunitat Valenciana und Andalusien erheben jeweils eigene regionale Zuschläge.

Modelo 720 und Vermögenserklärung

Als steuerlich Ansässiger in Spanien ist man verpflichtet, ausländisches Vermögen über €50.000 über das Modelo 720 zu melden. Darunter fallen Bankkonten, Immobilien und Wertpapierdepots außerhalb Spaniens. Das Formular selbst löst keine unmittelbare Steuerzahlung aus, bildet aber die Grundlage für spätere Prüfungen durch die Agencia Tributaria. Wer es nicht einreicht, riskiert Bußgelder. Die Abgabefrist ist der 31. März nach dem ersten Jahr des steuerlichen Wohnsitzes in Spanien.

Daneben existiert das Modelo 100 für die jährliche Einkommensteuererklärung (IRPF), die zwischen April und Juni für das vorangegangene Steuerjahr einzureichen ist.

Kaufnebenkosten bei Neubau in Spanien: konkrete Prozentsätze

Beim Neubau fällt keine Grunderwerbsteuer (ITP) an, stattdessen gilt die Mehrwertsteuer: 10 % IVA auf den Kaufpreis. Hinzu kommen:

• Stempelsteuer (AJD): 0,5–1,5 % je nach Region (Comunitat Valenciana: 1,5 %; Andalusien: 1,2 %).
• Notarkosten: ca. 0,1–0,5 % des Kaufpreises, abhängig von der Komplexität der Urkunde.
• Grundbucheintragung: ca. 0,1–0,3 %.
• Anwaltskosten: 1 % ist als Pauschalhonorar üblich; manche Anwälte berechnen €2.000–€4.000 als Festbetrag.

Bei Neubau sollte man insgesamt mit 12–13 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten rechnen, ohne eventuelle Finanzierungskosten.

Ein NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist zwingend erforderlich, bevor eine Kaufurkunde beurkundet werden kann. Die Beantragung erfolgt bei der spanischen Botschaft im Heimatland oder bei der Oficina de Extranjeros in Spanien; die Bearbeitungszeit beträgt erfahrungsgemäß zwei bis sechs Wochen.

Oasis 004 — Benissa, Costa Blanca Nord

Oasis 004 ist eine Villa in Benissa mit vier Schlafzimmern, angeboten für €2.250.000. Benissa liegt an der Costa Blanca Nord, etwa 30 Kilometer nördlich von Benidorm und 60 Kilometer vom Flughafen Alicante entfernt. Bei einem Kaufpreis dieser Größenordnung wird die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) relevant: In der Comunitat Valenciana gilt ein Freibetrag von €500.000 pro Person; darüber hinaus gelten Steuersätze von 0,25 % bis 3,5 % auf das Nettovermögen.

The Gallery — Ojén, Costa del Sol

The Gallery in Ojén umfasst Villen mit vier bis fünf Schlafzimmern, die zwischen €3.400.000 und €4.250.000 angeboten werden. Ojén liegt etwa 8 Kilometer von Marbella und rund 65 Kilometer vom Flughafen Málaga entfernt. Andalusien hat die Vermögensteuer ab 2023 vorläufig durch die nationale Solidaritätsabgabe auf große Vermögen (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas) ersetzt, die Vermögen über €3.000.000 mit Sätzen von 1,7 % bis 3,5 % belastet. Käufer in dieser Preisklasse sollten vor dem Erwerb steuerlichen Rat bei einem Gestor oder einem auf grenzüberschreitende Sachverhalte spezialisierten Steuerberater einholen.

Villas en Hondon de las Nieves — La Canalosa, Costa Blanca Binnenland

Villas en Hondon de las Nieves in La Canalosa sind Villen mit drei Schlafzimmern zum Preis von €410.000. La Canalosa liegt im Inland der Provinz Alicante, etwa 40 Kilometer vom Flughafen Alicante-El Altet und in gleicher Entfernung zur Küstenlinie. Auf diesem Preisniveau belaufen sich die gesamten Kaufnebenkosten bei Neubau (10 % IVA + AJD + Notar + Grundbuch + Anwalt) realistischerweise auf €49.000–€53.000 zusätzlich zum Kaufpreis. Dieses Segment ist auch für Rentner ohne Finanzierungsbedarf zugänglich: Ein schuldenfreier Eigentumsübergang läuft in Spanien schneller und mit weniger Formalitäten ab als in den Niederlanden.

Camarate Hills III — Buenas Noches, Costa del Sol West

Camarate Hills III in Buenas Noches bietet ebenerdige Wohnungen, Apartments und Penthäuser mit ein bis drei Schlafzimmern von €245.000 bis €525.000, jeweils mit gemeinschaftlichem Pool. Buenas Noches ist ein Stadtteil bei Estepona an der westlichen Costa del Sol. Für Rentner, die vor dem Kauf zunächst in Spanien zur Miete wohnen und dabei noch keinen steuerlichen Wohnsitz begründet haben, gilt: Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie werden im IRPF als Einkommen erfasst; für Nicht-Residenten ist das Modelo 210 maßgeblich.

Talasa Caelus Fase I - II — El Verger, Costa Blanca Nord

Talasa Caelus Fase I - II in El Verger ist ein Townhouse mit drei Schlafzimmern und eigenem Pool, angeboten für €493.000. El Verger liegt etwa 10 Kilometer südlich von Dénia und rund 90 Kilometer vom Flughafen Alicante entfernt. Bei Off-Plan-Käufen — also Immobilien, die zum Kaufzeitpunkt noch im Bau sind — ist eine Bankgarantie (aval bancario) für alle vor der Übergabe geleisteten Zahlungen gesetzlich vorgeschrieben, geregelt durch das spanische Gesetz 57/1968 und dessen Nachfolgeregelung. Wichtig: Die Garantie muss für jede einzelne Ratenzahlung ausgestellt sein, nicht nur pauschal für den Gesamtbetrag.

Praktische Schritte für Rentner als Käufer

1. NIE beantragen — ohne diese Nummer kann keine Kaufurkunde beurkundet werden.
2. Ein spanisches Bankkonto eröffnen; Zahlungen über ausländische Konten sind zwar rechtlich möglich, Notare bevorzugen jedoch ein spanisches Konto für die Abschlusszahlung.
3. Einen unabhängigen Anwalt (abogado) die Kaufverträge prüfen lassen — einschließlich der Nota Simple aus dem Grundbuch, die Belastungen und Verbindlichkeiten auf dem Objekt ausweist.
4. Vor dem Umzug mit einem Steuerberater klären, welcher Rententyp vorliegt und in welchem Land dieser nach der Auswanderung besteuert wird; die Antwort wirkt sich unmittelbar auf das Nettoeinkommen und die zu erwartende spanische IRPF-Veranlagung aus.
5. Das spanische Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) berücksichtigen: In der Comunitat Valenciana und in Andalusien gelten für direkte Familienangehörige vergleichsweise hohe Freibeträge, doch die Regelungen unterscheiden sich je nach Region und sind nicht mit dem deutschen oder niederländischen Erbschaftsteuerrecht identisch.