Ferienvermietung in Spanien beginnt nicht mit dem Hochladen eines Airbnb-Profils. Jede autonome Region hat eine eigene Gesetzgebung. Wer eine Immobilie an Touristen vermietet — auch über Plattformen wie Booking.com — ist gesetzlich verpflichtet, eine touristische Vermietungslizenz bei der Regionalbehörde zu registrieren (Valencianische Gemeinschaft: Vivienda de Uso Turístico, Andalusien: Vivienda con Fines Turísticos). Ohne diese Registrierungsnummer darf die Immobilie nicht inseriert werden. Bußgelder für illegale Vermietung variieren je nach Region; sowohl in der Comunitat Valenciana als auch in Andalusien können Kontrollen zu Sanktionen in fünfstelliger Höhe führen.
So funktioniert das Genehmigungsverfahren
Der Ablauf ist in den meisten Küstengemeinden vergleichbar. Der Eigentümer reicht zunächst eine sogenannte declaración responsable bei der regionalen Tourismusbehörde ein — eine Eigenerklärung, dass die Immobilie die Mindestanforderungen erfüllt (Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Kasten, offizielle Beschwerdeformulare, Bewohnbarkeitsbescheinigung). Nach Einreichung erhält der Eigentümer eine Registrierungsnummer, die in jedem Inserat angegeben werden muss. Einige Gemeinden — darunter mehrere an der Costa Blanca — haben zusätzliche kommunale Einschränkungen oder Moratorien für neue Lizenzen in bestimmten Stadtvierteln eingeführt. Es empfiehlt sich, vor dem Kauf bei der jeweiligen Gemeinde zu prüfen, ob für das Objekt in der betreffenden Zone noch Vermietungslizenzen erteilt werden.
Bei Neubauten oder Off-Plan-Käufen kommt ein weiterer Aspekt hinzu: Ein Projekt, das sich derzeit im Bau befindet, wird erst in 12 bis 36 Monaten fertiggestellt. Die Vermietungslizenz kann erst nach Erhalt der Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) beantragt werden. Käufer, die ab dem ersten Tag auf Mieteinnahmen kalkulieren, müssen diese Verzögerung einplanen.
Steuerliche Pflichten bei Mieteinnahmen
In der EU ansässige Nicht-Residenten zahlen in Spanien 19 % Einkommensteuer auf die Netto-Mieteinnahmen (Bruttomiete abzüglich nachgewiesener Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungsgebühren und Abschreibung). Nicht-EU-Residenten zahlen 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Kostenabzug. Die Steuererklärung erfolgt quartalsweise über das Modelo 210. Wer über eine spanische NIE verfügt — bei jeder Immobilientransaktion obligatorisch — erledigt dies über einen lokalen Gestor oder Steuerberater.
Hinzu kommt die IBI (Grundsteuer), die jährlich an die Gemeinde zu entrichten ist. Viele Küstengemeinden erheben zudem eine Kurtaxe (tasa turística) pro Nacht und Gast, die der Vermieter an den Mieter weiterberechnet.
Kaufnebenkosten: Was über den Kaufpreis hinausgeht
Neubauten unterliegen einer IVA (Mehrwertsteuer) von 10 % auf den Kaufpreis, zuzüglich 1,5 % Actos Jurídicos Documentados (Stempelsteuer) in der Comunitat Valenciana bzw. 1,2 % in Andalusien. Notar- und Grundbuchkosten liegen in der Regel zwischen 1.500 € und 3.500 €, abhängig vom Kaufpreis. Ein Rechtsanwalt berechnet üblicherweise 1 % des Kaufpreises als Honorar. In der Summe sollte man mit 12 bis 14 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis rechnen.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Das Projekt Helvet Green in Las Lagunas de Mijas (Costa del Sol, Andalusien) umfasst Wohnungen, Penthäuser und Erdgeschosseinheiten mit 1 bis 3 Schlafzimmern zu Preisen von 248.000 € bis 1.000.000 €. Die Anlage verfügt über einen Pool. Las Lagunas liegt rund 7 Kilometer vom Strand Fuengirolas und etwa 30 Fahrminuten vom Málaga Airport (A-7/AP-7) entfernt. Mijas hat kein generelles Moratorium für touristische Vermietungslizenzen eingeführt, die Gemeinde kontrolliert jedoch die Einhaltung der Vorschriften aktiv. Für Kurzzeitvermietungen im unteren Preissegment (1-Zimmer-Wohnungen) werden in der Fachliteratur Bruttomietrenditen von 5 bis 7 % genannt; die tatsächlichen Erträge hängen stark von Auslastung und Verwaltungskosten ab.
Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros
Residencial El Yado Bungalows liegt in San Juan de los Terreros, einem Küstenort in der Region Murcia (Costa Cálida), nahe der Grenze zur Provinz Almería. Die Bungalows haben 2 Schlafzimmer und einen Pool; die Preise reichen von 409.900 € bis 477.900 €. San Juan de los Terreros liegt außerhalb der dicht besiedelten Tourismuszonen und hat bislang keine Beschränkungen für Vermietungslizenzen eingeführt, die mit größeren valencianischen Gemeinden vergleichbar wären. Murcia wendet eine eigene regionale Vermietungsgesetzgebung an (Decreto 75/2005 und spätere Änderungen); die Beantragung erfolgt über die Consejería de Turismo. Die Nähe zum Meer — San Juan de los Terreros hat eine eigene Bucht — macht Kurzzeitvermietung in den Sommermonaten realistisch, wenngleich der Vermietungsmarkt hier weniger liquide ist als an der Costa del Sol.
Green Villas — Pilar de la Horadada
Green Villas in Pilar de la Horadada (südliche Costa Blanca, Comunitat Valenciana) sind Villen mit 2 Schlafzimmern zum Preis von 490.000 €. Pilar de la Horadada liegt rund 6 Kilometer vom Strand Torre de la Horadada und 35 Fahrminuten vom Alicante Airport (N-332/AP-7) entfernt. Villen in dieser Preisklasse werden in der Regel wochenweise an Familien vermietet; die Vermietungssaison an der südlichen Costa Blanca läuft tatsächlich von April bis Oktober, mit Hochsaison im Juli und August. Die Generalitat Valenciana schreibt bei der Vermietung von Villen vor, dass die Immobilie die Brandschutzvorschriften des Decreto 10/2021 erfüllt.
Zwei Projekte für Käufer mit höherem Budget
Für Käufer, die Eigennutzung und Vermietung im gehobenen Segment kombinieren möchten, sind zwei weitere Projekte relevant:
Lirios Design - Villa Altair in Cumbre del Sol (Costa Blanca Nord, Gemeinde Benitachell) ist eine Villa mit 3 Schlafzimmern für 2.249.000 €. Cumbre del Sol ist eine Wohnanlage auf den Klippen oberhalb der Cala del Moraig, rund 12 Kilometer von Jávea entfernt. Der Markt für Luxusvillenvermietung in diesem Segment ist volumenmäßig kleiner, weist jedoch höhere Wochenpreise auf.
Villa Irati - Raco de Galeno in Benissa (Costa Blanca) ist eine Villa mit 4 Schlafzimmern für 3.410.000 €. Benissa Costa liegt in Fahrdistanz zu Calpe und Moraira, zwei der gefragtesten Standorte für Premium-Ferienvermietung an der Costa Blanca. Bei Villen in diesem Preissegment ist professionelles Vermietungsmanagement — üblicherweise 20 bis 25 % der Mieteinnahmen — in der Praxis kaum vermeidbar.
Was Käufer realistisch abwägen sollten
Eine touristische Vermietungslizenz garantiert keine Auslastung. Der tatsächliche Nettoertrag hängt von der Lage zum Strand, dem Vorhandensein eines Pools, dem saisonalen Muster der jeweiligen Gemeinde und den Kosten der lokalen Verwaltung ab. Wer über Plattformen vermietet, ist außerdem für die Abführung der Mehrwertsteuer verantwortlich — eine IVA-Befreiung für touristische Dienstleistungen besteht nicht — sowie für die quartalsweise Einkommensteuererklärung. Eine Immobilie in Spanien ausschließlich aus steuerlichen Gründen zu strukturieren ist ohne fundierte Beratung durch einen lokalen Steuerberater und einen mit dem regionalen Vermietungsrecht vertrauten Anwalt kaum sinnvoll.
