Ausländische Staatsangehörige können in Spanien ohne Eigentumsbeschränkungen Immobilien erwerben. Der Ablauf ist etabliert, enthält aber konkrete Phasen, Kosten und rechtliche Pflichten, die sich vom Kauf einer Bestandsimmobilie unterscheiden – und je nachdem, ob das Objekt noch gebaut wird oder bereits fertiggestellt ist, nochmals voneinander abweichen. Diese Unterschiede zu kennen, bevor man irgendetwas unterzeichnet, ist der Zweck dieses Leitfadens.
Welche Kaufnebenkosten über den Kaufpreis hinaus einzuplanen sind
Neubauimmobilien in Spanien unterliegen der IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10 % des Kaufpreises – anders als Bestandsimmobilien, bei denen die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) anfällt. Zusätzlich zur IVA zahlen Käufer die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD), deren Satz je nach Region variiert – derzeit 1,5 % in der Comunitat Valenciana und 1,2 % in Murcia. Notarkosten, Grundbucheintragung und Rechtsvertretung kommen zusammen mit weiteren 1–2 % hinzu. Insgesamt sollte man 12–14 % über dem vereinbarten Kaufpreis einplanen; die aktuell geltenden Regionalsätze sollte man jedoch vor dem Vertragsabschluss durch einen unabhängigen spanischen Anwalt prüfen lassen.
Wer den Kauf über eine spanische Hypothek finanziert, muss wissen: Banken verlangen von Nichtansässigen in der Regel eine Eigenkapitalquote von mindestens 20–30 %, und die Hypothek selbst verursacht zusätzliche Kosten.
Die Kaufschritte im Überblick
Bevor ein Vertrag unterzeichnet wird, benötigt jeder ausländische Käufer eine NIE (Número de Identidad de Extranjero) – die von den spanischen Behörden ausgestellte Steueridentifikationsnummer. Ohne sie kann man weder eine Kaufurkunde vor einem Notar unterzeichnen noch ein spanisches Bankkonto eröffnen. Der NIE-Antrag kann beim spanischen Konsulat im Heimatland oder persönlich bei einer Ausländerbehörde (Oficina de Extranjeros) in Spanien gestellt werden.
Sobald die NIE vorliegt, verläuft der Prozess typischerweise in folgenden Schritten:
- Reservierungsvertrag und Anzahlung – ein Reserva-Vertrag nimmt das Objekt vom Markt, üblicherweise gegen eine Zahlung von 3.000 € bis 10.000 €.
- Privater Kaufvertrag (contrato de arras oder contrato privado de compraventa) – legt alle Bedingungen, den Zahlungsplan und den Übergabetermin fest. In dieser Phase zahlen Käufer in der Regel 10–30 % des Kaufpreises.
- Due Diligence – der Anwalt prüft die Baugenehmigung des Projektträgers, den Registerstatus des Objekts, etwaige Lasten auf dem Grundstück sowie die Bankbürgschaft (aval bancario), die spanisches Recht beim Kauf vom Plan zum Schutz von Ratenzahlungen vorschreibt.
- Escritura de compraventa – die öffentliche Kaufurkunde wird vor einem Notar unterzeichnet, der Restbetrag wird gezahlt und das Eigentum geht über.
- Grundbucheintragung – die Urkunde wird im Registro de la Propiedad eingetragen, womit das Eigentumsrecht bestätigt wird.
Kauf vom Plan versus schlüsselfertig: die wesentlichen Unterschiede
Beim Kauf vom Plan fallen Ratenzahlungen über eine Bauphase an, die 18 bis 36 Monate dauern kann. Das spanische Recht verpflichtet den Projektträger, die Ratenzahlungen auf einem geschützten Konto zu verwahren oder sie durch eine individuelle Bankbürgschaft abzusichern – man sollte diese Dokumentation einfordern, bevor man eine Rate über die Reservierungsgebühr hinaus überweist. Schlüsselfertige Objekte entfallen auf dieses Ratensystem, bieten jedoch möglicherweise weniger Spielraum bei der Ausstattungswahl.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green ist ein Projekt in Las Lagunas de Mijas an der Costa del Sol mit Apartments, Penthäusern und Erdgeschosseinheiten mit ein bis drei Schlafzimmern, alle mit Zugang zu einem gemeinschaftlichen Schwimmbad. Die Preise reichen je nach Einheitentyp und Konfiguration von 248.000 € bis 1.000.000 €. Las Lagunas de Mijas liegt zwischen Fuengirola und Mijas Costa, rund 30 Kilometer westlich des Flughafens Málaga-Costa del Sol – bei normalem Verkehr etwa 30 Fahrminuten entfernt. Die breite Preisspanne zwischen den verschiedenen Einheitentypen macht dieses Projekt zu einem der flexibelsten Einstiegspunkte an der Costa del Sol für Käufer mit unterschiedlichen Budgets.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul ist eine Drei-Zimmer-Villa in Los Montesinos, einer kleinen Binnenlandgemeinde im südlichen Teil der Costa Blanca, zum Preis von 485.000 €. Los Montesinos liegt in der Nähe der Lagunen von Torrevieja und etwa 25 Kilometer vom Flughafen Alicante-Elche entfernt. Die Gegend zieht Käufer an, die abseits der Küstenresorts eine ruhigere Basis suchen, dabei aber lokale Infrastruktur und die N-332 als Verbindung zur Küste nutzen können.
Levansur Home Six — Águilas
Levansur Home Six ist eine Vier-Zimmer-Villa mit privatem Schwimmbad in Águilas, einer Küstenstadt an der Costa Cálida in der Region Murcia, zum Preis von 405.000 €. Águilas liegt am südlichen Ende der Küste Murcias, rund 90 Kilometer südlich des Flughafens Murcia-Corvera. Die Stadt verfügt über einen aktiven Fischereihafen, einen Bahnhof und mehrere Strände innerhalb der Gemeindegrenzen. Mit 405.000 € für vier Schlafzimmer inklusive Pool ist dies einer der niedrigsten Preise pro Schlafzimmer unter den hier aufgeführten Villenvorhaben.
Chalet Villa Paraiso — Altea
Chalet Villa Paraiso ist eine Vier-Zimmer-Villa in Altea an der nördlichen Costa Blanca, zum Preis von 2.090.000 €. Altea liegt zwischen Benidorm und Calpe, rund 60 Kilometer nördlich des Flughafens Alicante-Elche. Die Stadt ist bekannt für ihr auf dem Hügel über der Bucht gelegenes Altstadtviertel und hat eine ansässige internationale Gemeinschaft. Bei diesem Preisniveau sollten Käufer weitere 250.000 € bis 290.000 € für Steuern, Notar, Grundbuch und Anwaltskosten einplanen.
Casa Bellavista — Jávea
Casa Bellavista ist eine Fünf-Zimmer-Villa in Jávea (Xàbia) zum Preis von 3.100.000 €. Jávea ist eine Küstengemeinde auf dem Cap-de-la-Nau-Kap, rund 90 Kilometer nördlich des Flughafens Alicante-Elche. Die Stadt hat ein Hafenviertel, eine Altstadt und mehrere Strände innerhalb ihrer Gemeindegrenzen. Bei 3.100.000 € bringen die zusätzlichen Kaufkosten – IVA mit 10 % zuzüglich AJD und Beraterhonorare – den Gesamtaufwand auf ungefähr 3.470.000 € bis 3.535.000 €; angesichts der Beträge empfiehlt sich eine Bestätigung dieser Zahlen durch einen Anwalt.
Praktische Schritte vor der Entscheidung
Einen unabhängigen spanischen Anwalt beauftragen, bevor irgendetwas unterzeichnet wird – keinen Anwalt, der vom Projektträger oder Makler empfohlen wird. Prüfen, ob das Objekt eine licencia de primera ocupación (Erstbezugsgenehmigung) besitzt oder – beim Kauf vom Plan – ob die Bankbürgschaft für die Ratenzahlungen vorliegt. Außerdem sicherstellen, dass das Objekt korrekt im Registro de la Propiedad eingetragen und lastenfrei ist. Diese Prüfungen kosten einen Bruchteil dessen, was Rechtsstreitigkeiten kosten.
