Wer erstmals eine Immobilie in Spanien ins Auge fasst, steht rasch vor einer grundsätzlichen Frage: Neubau oder Bestandsimmobilie? Die Antwort hängt von steuerlichen Kosten, Timing, rechtlichem Risiko und persönlicher Planung ab — nicht von Marketingversprechen.
Die steuerliche Grundlogik: IVA versus ITP
Bei Neubauimmobilien fällt 10 % IVA (Mehrwertsteuer) auf den Kaufpreis an. Dieser Satz gilt einheitlich in ganz Spanien, unabhängig von der autonomen Gemeinschaft. Bei Bestandsimmobilien greift die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), die Grunderwerbsteuer, deren Höhe regional variiert: In der Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Jávea, Altea — Águilas liegt knapp außerhalb) beträgt sie derzeit 10 %, in Murcia (wo Águilas liegt) 8 % und in Andalusien (Costa del Sol, Mijas) 7 %. In beiden Kategorien kommen Notarkosten (ca. 0,1–0,5 % des Kaufpreises), Grundbucheintragung (ca. 0,1–0,25 %) und rechtliche Begleitung (in der Regel 1 % oder eine Pauschale) hinzu.
Konkret: Bei einer Neubauwohnung für €400.000 summieren sich allein Steuern und Nebenkosten schnell auf €45.000–€55.000 zusätzlich zum Kaufpreis. Diese Größenordnung muss bei der Budgetplanung von Anfang an einkalkuliert werden.
Neubau: Vorteile und Risiken
Neubau lässt sich in zwei Varianten unterteilen: Off-Plan (Kauf vor oder während der Bauphase) und schlüsselfertig (das Objekt steht und verfügt über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung). Bei Off-Plan beträgt die erste Rate häufig 20–30 % Anzahlung, der Restbetrag wird bei Übergabe fällig. Gesetzlich müssen Zahlungen vor Übergabe durch eine Bankgarantie oder Versicherung abgesichert sein — das ist stets schriftlich zu prüfen. Die Zeitspanne zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrags und Übergabe liegt in der Praxis zwischen sechs Monaten und über zwei Jahren.
Neubau ist mit gesetzlichen Gewährleistungen ausgestattet: zehn Jahre für strukturelle Mängel, drei Jahre für Installationen, ein Jahr für die Ausführungsqualität. Vergleichbare Gewährleistungen existieren bei Bestandsimmobilien nicht.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green in Las Lagunas de Mijas (Gemeinde Mijas, Costa del Sol) verdeutlicht die Preisspanne, die Neubauprojekte abdecken können. Wohnungen, Penthäuser und Erdgeschosseinheiten mit ein bis drei Schlafzimmern werden zwischen €248.000 und €1.000.000 angeboten. Das Projekt verfügt über einen Pool. Las Lagunas liegt etwa zehn Fahrminuten von den Stränden Fuengirolas und gut eine halbe Stunde vom internationalen Flughafen Málaga (AGP) entfernt. Die Preisspanne von über €750.000 zwischen der günstigsten und der teuersten Einheit eignet sich gut für einen direkten Steuervergleich: Bei einer Wohnung für €248.000 beläuft sich die IVA auf €24.800, bei einer Einheit für €1.000.000 auf €100.000.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul in Los Montesinos (Provinz Alicante, nahe Torrevieja) ist eine Villa mit drei Schlafzimmern für €485.000. Los Montesinos liegt etwa 25 Fahrminuten vom Flughafen Alicante-Elche (ALC) und in ähnlicher Entfernung von den Stränden der Orihuela Costa. Bei diesem Kaufpreis und Neubaustatus beträgt die IVA €48.500. Addiert man Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten (ca. 1,5–2 % zusätzlich), ergibt sich eine Gesamtnebenkostenbelastung von rund €55.000–€57.000 über den €485.000 hinaus.
Levansur Home Six — Águilas
Levansur Home Six liegt in Águilas, einer Küstengemeinde in der Region Murcia an der Costa Cálida. Die Villa hat vier Schlafzimmer und einen Pool und wird für €405.000 angeboten. Águilas liegt etwa 1 Stunde und 15 Minuten vom Flughafen Murcia-San Javier (MJV) und gut eine Stunde von Alicante entfernt. Murcia erhebt bei Bestandsimmobilien 8 % ITP; bei Neubau gilt auch hier 10 % IVA. Die steuerliche Differenz beträgt pro €100.000 Kaufpreis €2.000 — bei €405.000 sind das €8.100 Unterschied zwischen den beiden Kategorien.
Bestandsimmobilien: niedrigere Steuer, andere Risiken
Bestandsimmobilien sind in den meisten spanischen Regionen steuerlich günstiger, und das Objekt lässt sich vor dem Kauf physisch besichtigen. Dafür übernimmt der Käufer ein anderes Risikoprofil: versteckte Mängel, laufende Schulden der Eigentümergemeinschaft, Unregelmäßigkeiten in der Baugenehmigung (ein strukturelles Problem in Teilen der Costa Blanca und Costa del Sol) sowie ein Energieausweis, der meist schlechter abschneidet als Neubau. Ein unabhängiges Baugutachten (ca. €300–€800 je nach Objekt) ist bei Bestandsimmobilien keine Option, sondern Pflicht.
Chalet Villa Paraiso — Altea
Chalet Villa Paraiso in Altea (Costa Blanca Norte) ist eine Villa mit vier Schlafzimmern für €2.090.000. Altea liegt etwa 55 Fahrminuten vom Flughafen Alicante-Elche entfernt. Bei diesem Preisniveau beläuft sich die IVA im Neubaufall auf €209.000. Bei einer Bestandsimmobilie in der Comunitat Valenciana würde ITP von 10 % auf denselben Kaufpreis ebenfalls €209.000 ergeben — in diesem Fall also identisch. Der Unterschied liegt dann in den Gewährleistungen, dem Zustand des Objekts und der rechtlichen Due Diligence.
Casa Bellavista — Jávea
Casa Bellavista in Jávea (ebenfalls Costa Blanca Norte, Provinz Alicante) ist eine Villa mit fünf Schlafzimmern für €3.100.000. Jávea liegt etwa 95 Kilometer von Alicante entfernt und verfügt über einen eigenen Hafen sowie mehrere Strände innerhalb der Gemeindegrenzen. Bei €3.100.000 und 10 % IVA beträgt die Steuerposition €310.000. Bei einer Bestandsimmobilie in der Comunitat Valenciana wäre der Betrag identisch — der Käufer einer gebrauchten Villa in dieser Preisklasse muss jedoch mögliche Renovierungskosten, Anforderungen aus dem Energieausweis und die historische Baugenehmigungsdokumentation einkalkulieren.
Was gibt den Ausschlag?
Neubau bietet Sicherheit in Bezug auf Gewährleistung, Energieeffizienz und Bauqualität — dafür zahlt man in Raten und wartet mitunter Jahre auf die Schlüsselübergabe. Bestandsimmobilien punkten mit Geschwindigkeit (Übergabe acht bis zwölf Wochen nach dem Vorvertrag) und in manchen Regionen mit einem niedrigeren Steuersatz, bringen aber historische Risiken mit. Die steuerliche Belastung liegt bei vergleichbaren Kaufpreisen näher beieinander, als viele Käufer erwarten. Letztlich dreht sich die Entscheidung um drei Faktoren: wie schnell die Immobilie benötigt wird, welches rechtliche Risiko akzeptabel ist, und ob man bereit ist, eine Anzahlung über Monate zu binden, bevor der Schlüssel übergeben wird.
