Wer spanische Immobilien als Kapitalanlage kauft, bekommt schnell Zahlen präsentiert, die sich kaum nachprüfen lassen. Renditen von 6 oder 7 % klingen auf den ersten Blick attraktiv, sagen aber wenig aus, solange der Gesamteinstandspreis, der lokale Mietmarkt und die steuerlichen Rahmenbedingungen nicht bekannt sind. Dieser Artikel bringt diese Faktoren zusammen und stellt sie fünf Neubauprojekten aus der Datenbank von Alistora gegenüber.
Was ein Kauf in Spanien tatsächlich kostet
Bei Neubau fallen 10 % IVA (Mehrwertsteuer) auf den Kaufpreis an. Hinzu kommen Notarkosten, Grundbucheintragung und rechtliche Begleitung – zusammen erfahrungsgemäß 1 bis 2 % zusätzlich. Wer noch keine NIE (Número de Identificación de Extranjero) besitzt, muss diese vor Unterzeichnung des Kaufvertrags beantragen; das ist ein gesonderter Verwaltungsschritt. Die gesamten Nebenkosten beim Neubauкauf liegen damit bei rund 11 bis 13 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 400.000 € sind das grob 44.000 € bis 52.000 € zusätzlich zum Kaufpreis.
Bei Bestandsimmobilien entfällt die IVA; stattdessen gilt der Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Grunderwerbsteuer), dessen Satz je nach autonomer Gemeinschaft variiert: in Andalusien 7 %, in der Comunitat Valenciana 10 %.
Off-Plan versus schlüsselfertig: Was das für Vermietungsinvestoren bedeutet
Off-Plan-Käufe – Projekte, die sich noch im Bau befinden – erfordern gestaffelte Zahlungen während der Bauzeit, in der Regel 20 bis 30 % bei Vertragsunterzeichnung und den Rest bei Übergabe. Mieteinnahmen fließen erst nach Fertigstellung, was bei neuen Projekten anderthalb bis zwei Jahre bedeuten kann. Schlüsselfertige Objekte generieren sofort Mieteinnahmen, bieten aber in der Regel weniger Preisvorteil gegenüber dem Marktpreis zum Kaufzeitpunkt.
Für Kurzzeitvermietung ist außerdem eine touristische Vermietungslizenz (licencia de alquiler turístico) erforderlich. Die Anforderungen variieren je nach Gemeinde und Region; einige Gemeinden in Málaga und an der Costa Blanca haben die Vergabe neuer Lizenzen vorübergehend eingeschränkt oder an zusätzliche Auflagen geknüpft. Das sollte vor dem Kauf bei der jeweiligen Gemeindeverwaltung geklärt werden.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
In Las Lagunas de Mijas, einer Küstengemeinde direkt angrenzend an Fuengirola, umfasst Helvet Green Apartments, Penthäuser und Erdgeschosswohnungen mit ein bis drei Schlafzimmern. Die Preise liegen zwischen 248.000 € und 1.000.000 €; die Anlage verfügt über einen Gemeinschaftspool. Las Lagunas liegt rund 30 Kilometer westlich des Flughafens Málaga, was die Erreichbarkeit für Mieter begünstigt. Die breite Preisspanne macht dieses Projekt sowohl für Einsteiger als auch für Käufer relevant, die ein größeres Apartment oder Penthouse suchen.
Skye Casares Golf — Casares
Casares liegt im westlichen Zipfel der Provinz Málaga, rund 20 Kilometer von der Grenze zur Provinz Cádiz entfernt. Skye Casares Golf umfasst Erdgeschosswohnungen, Apartments und Penthäuser – alle mit drei Schlafzimmern und einem Gemeinschaftspool. Die Preise liegen zwischen 489.000 € und 775.000 €. Die Lage an einem Golfplatz spricht eine Zielgruppe an, die für längere Zeiträume mietet – Golfer buchen typischerweise für ein bis drei Wochen, was die durchschnittliche Aufenthaltsdauer und damit die Wechselkosten beeinflusst.
Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros
San Juan de los Terreros liegt in der Provinz Almería, an der Costa Cálida, an der Grenze zur Region Murcia. Dieser Küstenabschnitt weist deutlich weniger Massentourismus auf als die Costa del Sol und zieht überwiegend spanische und nordeuropäische Käufer an, die Ruhe suchen. Residencial El Yado Bungalows bietet Zweischlafzimmer-Bungalows mit Gemeinschaftspool, die zwischen 409.900 € und 477.900 € kosten. Bei einem Bungalow für 450.000 € – in der Mitte der Preisspanne – belaufen sich die Gesamteinstandskosten inklusive IVA und Nebenkosten auf rund 500.000 € bis 510.000 €.
Octavia — Málaga
Octavia befindet sich in der Stadt Málaga und umfasst Apartments mit drei bis fünf Schlafzimmern sowie einen Pool im Komplex. Die Preisspanne reicht von 2.150.000 € bis 6.350.000 € – ein Segment, das auf reine Mietrendite ausgerichtet weniger interessant ist, bei dem aber Kapitalwertsteigerung und Eigennutzung stärker ins Gewicht fallen. Málaga hat in den vergangenen Jahren eine ausgeprägte internationale Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum in der Stadt selbst erlebt, unter anderem bedingt durch das Wachstum internationaler Unternehmen und Expat-Gemeinschaften.
Villa Urb. El Tosal Calpe — Calpe
Calpe an der Costa Blanca Norte ist an der Peñón d'Ifac zu erkennen – einem 332 Meter hohen Kalksteinfelsen, der aus dem Meer ragt und als Wahrzeichen der Region gilt. Villa Urb. El Tosal Calpe ist eine Villa mit vier Schlafzimmern zum Preis von 3.190.000 €. In diesem Preissegment ist Kurzzeitvermietung selten die primäre Investitionsstrategie; Käufer verbinden hier typischerweise Eigennutzung mit gelegentlicher Vermietung oder setzen auf Langzeitvermietung an vermögende Mieter.
Was die Rendite in der Praxis bestimmt
Die Bruttorendite ist einfach zu berechnen: jährliche Mieteinnahmen geteilt durch die Gesamteinstandskosten. Die Nettorendite zieht davon Verwaltungskosten (bei Beauftragung einer Vermietungsagentur in der Regel 15 bis 25 % der Mieteinnahmen), Gemeinschaftskosten (Hausgeldanteil), Grundsteuer (IBI), Versicherung und Instandhaltung ab. Bei Kurzzeitvermietung kommen Reinigungskosten und ein höherer Verschleiß hinzu.
Eine realistische Nettorendite für eine gut gelegene Wohnung in einer touristischen Zone liegt in der Praxis bei 3 bis 5 % pro Jahr – abhängig von Auslastungsgrad, Nachtpreis und Kostenstruktur. Projekte wie Helvet Green und Skye Casares Golf bewegen sich in einem Preissegment, in dem diese Rechnung aufgehen kann; bei Octavia und Villa Urb. El Tosal Calpe verlagert sich die Investitionslogik auf andere Faktoren.
Vor einem Kaufangebot empfiehlt sich die Beauftragung eines unabhängigen Rechtsanwalts (abogado), der den Genehmigungsstatus des Projekts, die Vermietungsmöglichkeiten in der Gemeinde und die Vertragskonditionen prüft.
