Neubauimmobilien in Marbella bewegen sich am oberen Ende des spanischen Wohnimmobilienmarkts. Die Einstiegspreise für Villas in aktiven Projekten beginnen oberhalb von 2.100.000 €, das aktuelle Spitzenangebot liegt bei 6.400.000 €. Bevor die einzelnen Projekte betrachtet werden, lohnt ein Blick auf die Kosten, die über den Kaufpreis hinausgehen – denn die Erwerbsnebenkosten in Spanien sind erheblich und müssen vor einem Angebot eingeplant sein.
Welche Kaufnebenkosten in Marbella einzuplanen sind
Neubauimmobilien in Spanien unterliegen der IVA (Mehrwertsteuer) und nicht der Grunderwerbsteuer. Für Wohnimmobilien beträgt die IVA derzeit 10 % des Kaufpreises. Hinzu kommt die Stempelsteuer (AJD – Actos Jurídicos Documentados), die von der Regionalregierung Andalusiens festgelegt wird und aktuell 1,2 % des beurkundeten Werts beträgt. Anwaltskosten liegen in der Regel zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises; Notar und Grundbucheintragung schlagen mit zusammen rund 0,5–1 % zu Buche. In der Summe sollte man für einen Neubaukauf in Andalusien 12–13 % über dem vereinbarten Kaufpreis einplanen.
Vor Unterzeichnung eines bindenden Vertrags ist außerdem eine spanische NIE (Número de Identificación de Extranjero) erforderlich. Diese steuerliche Identifikationsnummer wird von der spanischen Nationalpolizei ausgestellt und kann persönlich beim spanischen Konsulat im Heimatland oder bei einer Polizeidienststelle in Spanien beantragt werden – die Wartezeit beträgt je nach Konsulat in der Regel zwei bis acht Wochen. Die meisten Käufer bevollmächtigen einen lokalen Anwalt durch eine notariell beglaubigte Vollmacht, sodass Verwaltungsschritte abgewickelt werden können, ohne dass der Käufer bei jedem Schritt persönlich in Spanien anwesend sein muss.
Off-Plan versus schlüsselfertig: Was sich in diesem Preissegment ändert
Im oberen Marktsegment Marbellas wird ein nennenswerter Anteil der Neubauten Off-Plan verkauft, also bevor die Bauarbeiten abgeschlossen sind. Off-Plan-Käufe erfordern Ratenzahlungen – typischerweise 20–30 % bei Reservierung und Vertragsunterzeichnung, der Restbetrag bei Übergabe – und der Käufer trägt das Baurisiko bis zur Ausstellung der Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación). Das spanische Recht schreibt vor, dass Off-Plan-Ratenzahlungen durch eine Bankgarantie oder eine Versicherungspolice abgesichert sein müssen; dies ist vor jeder Zahlung zu prüfen. Schlüsselfertige Immobilien eliminieren das Baurisiko und ermöglichen eine frühere Vermietung oder Eigennutzung, doch bei Marbella-Preisen ist das Angebot an tatsächlich fertiggestellten Objekten begrenzter.
Alcantara del Mar Villas — Marbella
Alcantara del Mar Villas ist ein Villaprojekt in Marbella mit Preisen zwischen 2.167.250 € und 2.267.250 € – damit bildet es den Einstiegspunkt unter den hier vorgestellten Projekten. Die Häuser verfügen über fünf bis sechs Schlafzimmer, was sie für Käufer interessant macht, die größere familiengerechte Unterkünfte suchen oder saisonale Vermietungen an Gruppen planen. Bei Erwerbsnebenkosten von 12–13 % auf den Kaufpreis liegt der Gesamtaufwand für die günstigere Einheit vor Möblierung bei rund 2.428.000–2.444.000 €.
Banus 1 (SV1458) — Marbella
Banus 1 (SV1458) ist eine Drei-Zimmer-Wohnung in Marbella zum Preis von 2.950.000 €. In dieser Auswahl ist es das einzige Projekt im Apartmentformat – relevant für Käufer, die eine verwaltete Gebäudestruktur einer freistehenden Villa vorziehen. Ein privater Pool gehört laut den vorliegenden Projektdaten nicht zu den ausgewiesenen Ausstattungsmerkmalen. Puerto Banús liegt rund 6 Kilometer westlich der Marbella-Altstadt; die N-340 Küstenstraße verbindet beide Orte außerhalb der Hauptverkehrszeiten in unter 15 Minuten.
True to you Elviria — Marbella
True to you Elviria ist eine Vier-Zimmer-Villa in Marbella zum Preis von 3.200.000 €. Elviria ist ein Wohngebiet rund 12 Kilometer östlich des Marbellaer Stadtzentrums an der A-7, in relativer Nähe zur AP-7-Auffahrt Richtung Flughafen Málaga – die Fahrtzeit zum Flughafen beträgt bei normalem Verkehr in der Regel 35–45 Minuten. Lage und Projektname unterscheiden dieses Angebot klar von den Korridoren Banús und Golden Mile, was für Käufer ein wesentlicher Aspekt ist, die Erreichbarkeit gegen eine Adresse mit Küstenprestige abwägen.
Dunique Marbella — Marbella
Dunique Marbella ist ein Drei-Zimmer-Reihenhaus in Marbella zum Preis von 5.200.000 €, mit privatem Swimmingpool als ausgewiesenem Ausstattungsmerkmal. Das Reihenhausformat in dieser Preisklasse liegt zwischen Apartment und freistehendem Einfamilienhaus: Der Käufer erwirbt das Einzelobjekt als Eigentum und teilt sich in der Regel die gemeinschaftliche Infrastruktur mit den anderen Einheiten der Anlage. Hausgeldkosten fallen an; der konkrete Jahresbetrag ist in den Projektdaten nicht angegeben und sollte vor Vertragsschluss beim Verkäufer erfragt werden.
Lomas Villas — Marbella
Lomas Villas ist eine Sechs-Zimmer-Villa in Marbella zum Preis von 6.400.000 € – der höchste Preis unter allen fünf hier aufgeführten Projekten. Allein die IVA auf den Kaufpreis beläuft sich in diesem Fall auf 640.000 €; die gesamten Erwerbsnebenkosten werden sich vor Anwaltsgebühren auf rund 800.000–830.000 € belaufen. Käufer in diesem Preissegment benötigen in der Regel einen spezialisierten Rechts- und Steuerberater, um die Eigentümerstruktur korrekt aufzusetzen – ob auf den eigenen Namen, über eine spanische SL oder eine ausländische Holdingstruktur –, und zwar mit Blick auf die Implikationen für die spanische Vermögensteuer, die Einkommensteuer auf kalkulatorische Mieteinnahmen für Nichtansässige sowie den späteren Erbfall.
Wesentliche Schritte vor der Entscheidung
Unabhängig vom jeweiligen Projekt ist die Reihenfolge dieselbe: NIE beantragen, einen unabhängigen spanischen Anwalt beauftragen (nicht einen vom Verkäufer empfohlenen), bei fertiggestellten Objekten ein technisches Gutachten in Auftrag geben, die Bankgarantie für Off-Plan-Ratenzahlungen überprüfen und sicherstellen, dass die Erstbezugsgenehmigung bereits erteilt wurde oder ein verbindlicher Ausstellungstermin feststeht. Keiner dieser Schritte ist optional, wenn man am Ende einen lastenfreien Titel und eine unbelastete Immobilie erhalten möchte.
