Marbella gehört zu den wenigen Lagen an der Costa del Sol, in denen Neubauimmobilien dauerhaft internationale Käufer aus Deutschland, den Niederlanden, Skandinavien und dem Nahen Osten anziehen. Das liegt nicht an abstraktem Prestige, sondern an messbaren Faktoren: Der Flughafen Málaga liegt rund 60 Kilometer östlich, die Autobahnanbindung über die A-7 und AP-7 ist direkt, und das Angebot reicht von küstennahen Apartments bis zu großen Villen in erhöhter Lage mit Blick auf das Mittelmeer und Gibraltar.
Wer in diesem Markt investiert, sollte zwei Dinge klar trennen: den Kaufpreis selbst und die Gesamtkosten des Erwerbs. Letztere fallen in Spanien erheblich ins Gewicht.
Was der Kauf über den Kaufpreis hinaus kostet
Bei Neubauten in Spanien fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer (IVA) an — derzeit 10 % auf Wohnimmobilien. Hinzu kommen die Dokumentensteuer (AJD, in Andalusien aktuell 1,2 %), Notargebühren (typisch 0,1–0,5 % je nach Kaufpreis), Grundbucheintragung (ca. 0,1–0,3 %) sowie Anwaltskosten (marktüblich 1 % des Kaufpreises, mindestens jedoch 1.500 €). In der Summe sollten Käufer bei Neubauobjekten in Andalusien mit Kaufnebenkosten von etwa 13–15 % des Kaufpreises kalkulieren.
Ein weiterer praktischer Schritt vor jeder Zahlung: die Beantragung der NIE (Número de Identificación de Extranjero). Ohne diese Steuernummer ist weder die Unterzeichnung des Kaufvertrags noch die Zahlung in Spanien rechtlich möglich. Die NIE kann über das spanische Konsulat im Heimatland oder direkt bei einer Ausländerbehörde in Spanien beantragt werden — in der Hochsaison mit mehrwöchiger Vorlaufzeit.
Bei Neubauprojekten, die noch im Bau sind (Off-plan), wird der Kaufpreis üblicherweise in Tranchen bezahlt: eine Reservierungsgebühr, eine größere Rate bei Vertragsunterzeichnung und der Restbetrag bei Schlüsselübergabe. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass Anzahlungen für Off-plan-Objekte durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert sein müssen — diesen Nachweis sollte jeder Käufer vor Zahlung einfordern.
Dunique Marbella — Townhouse mit eigenem Pool
Das Projekt Dunique Marbella liegt in Marbella und bietet ein Townhouse mit 3 Schlafzimmern und eigenem Swimmingpool zum Preis von 5.200.000 €. Townhouses in dieser Kategorie sind in Marbella vergleichsweise selten: Sie kombinieren die Großzügigkeit einer Villa mit einem geringeren Wartungsaufwand als ein freistehendes Gebäude, was sie für Käufer interessant macht, die die Immobilie nur saisonal nutzen.
Bei einem Kaufpreis von 5.200.000 € sollten Käufer mit Nebenkosten in der Größenordnung von 680.000 bis 780.000 € rechnen — IVA, Notariat, Register und Anwalt eingeschlossen.
Banus 1 (SV1458) — Apartment in Marbella
Das Apartment-Projekt Banus 1 (SV1458) liegt in Marbella und wird zu einem Preis von 2.950.000 € angeboten. Es handelt sich um ein 3-Zimmer-Apartment. Die Lage im Namen deutet auf die Nähe zu Puerto Banús hin, einem der bekanntesten Yachthäfen an der Costa del Sol, der sich unmittelbar westlich des Marbella-Stadtkerns befindet.
Apartments in dieser Preisklasse richten sich häufig an Käufer, die eine schlüsselfertige Einheit mit geringem laufenden Aufwand suchen. Wichtig: Bei Apartments in Gemeinschaftsanlagen fallen monatliche Comunidad-Gebühren an, deren Höhe im Kaufvertrag angegeben sein muss und die je nach Anlage zwischen 200 und über 1.000 € monatlich betragen können.
Lomas Villas — Große Villa in Marbella
Lomas Villas ist ein Villaprojekt in Marbella mit 6 Schlafzimmern zum Preis von 6.400.000 €. Damit ist es das volumenstärkste Objekt in dieser Übersicht — geeignet für Käufer, die entweder eine großzügige Hauptresidenz oder eine Immobilie mit Vermietungspotenzial suchen.
Zur Vermietung als Ferienimmobilie (VFT-Lizenz) in Andalusien: Seit einer Verschärfung der Regularien müssen Neulizenzen über die Gemeindeverwaltung beantragt werden, und nicht alle Kommunen erteilen sie ohne Einschränkungen. Wer Mietrenditen einkalkuliert, sollte die aktuelle Lizenzlage in Marbella vor dem Kauf anwaltlich klären lassen.
Alcantara del Mar Villas und True to you Elviria — Zwei weitere Optionen
Alcantara del Mar Villas
Dieses Projekt in Marbella bietet Villen mit 5 bis 6 Schlafzimmern in einer Preisspanne von 2.167.250 € bis 2.267.250 €. Die Preisstaffelung innerhalb des Projekts deutet auf unterschiedliche Grundstücksgrößen oder Ausbaustufen hin — ein Punkt, der im Kaufvertrag genau zu prüfen ist.
True to you Elviria
True to you Elviria liegt im Marbella-Teilbereich Elviria, rund 12 Kilometer östlich des Stadtzentrums Marbella. Das Projekt umfasst eine Villa mit 4 Schlafzimmern zum Preis von 3.200.000 €. Elviria ist bekannt für seine Nähe zu mehreren Strandabschnitten sowie zu internationalen Schulen, was es für Familien mit längeren Aufenthalten attraktiv macht.
Schritte zum Abschluss: Ein grober Fahrplan
- NIE beantragen — vor jeder Zahlung.
- Spanisches Bankkonto eröffnen — für Zahlungen und spätere Nebenkosten (IBI-Grundsteuer, Strom, Wasser).
- Unabhängigen Anwalt beauftragen — nicht denselben, der für die andere Seite tätig ist.
- Reservierungsvertrag prüfen — Rücktrittsrecht, Frist und Bankgarantie für Anzahlungen bei Off-plan kontrollieren.
- Due-Diligence abschließen — Eintragung im Grundbuch, Baugenehmigungen, Baulast und Gemeinschaftsschulden prüfen.
- Escritura (notarieller Kaufvertrag) unterzeichnen und Schlüssel übernehmen.
Die Grunderwerbsteuer bzw. IVA ist innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung beim Finanzamt anzumelden. Bei Versäumnis drohen Verzugszinsen.
Fazit ohne Hochglanz
Marbella bietet ein ungewöhnlich breites Spektrum an Neubauimmobilien im oberen Preissegment. Die fünf hier aufgeführten Projekte decken Preispunkte zwischen 2,17 Millionen und 6,4 Millionen Euro ab und unterscheiden sich in Typus, Lage und Größe erheblich. Wer konkret investieren möchte, sollte zuerst die Kaufnebenkosten vollständig durchrechnen, die NIE-Beantragung frühzeitig einplanen und bei Off-plan-Objekten auf die gesetzlich vorgeschriebene Absicherung der Anzahlungen bestehen.
