Alquiler vacacional en España: licencias, normativa y rentabilidad real

Alquilar una vivienda española a turistas no es cuestión de entregar las llaves y abrir un perfil en Airbnb. Cada comunidad autónoma tiene su propia legislación. Quien alquile a turistas —también a través de plataformas como Booking.com— está legalmente obligado a registrar una licencia de alquiler turístico ante la administración autonómica correspondiente (en la Comunitat Valenciana: Vivienda de Uso Turístico; en Andalucía: Vivienda con Fines Turísticos). Sin ese número de registro, la vivienda no puede anunciarse. Las sanciones por alquiler ilegal varían según la región, pero tanto en la Comunitat Valenciana como en Andalucía las inspecciones pueden derivar en multas de decenas de miles de euros.

Cómo funciona el procedimiento de licencia

Los pasos son similares en la mayoría de municipios costeros. El propietario presenta una declaración responsable ante el organismo regional de turismo, en la que declara que la vivienda cumple los requisitos mínimos: extintores, botiquín, hojas de reclamaciones oficiales y cédula de habitabilidad. Tras la presentación, se obtiene un número de registro que debe figurar obligatoriamente en cada anuncio. Algunos municipios —entre ellos varios de la Costa Blanca— han introducido restricciones locales adicionales o moratorias sobre nuevas licencias en determinadas zonas. Conviene verificar con el ayuntamiento correspondiente, antes de la compra, si la vivienda se encuentra en una zona donde aún se conceden licencias de alquiler turístico.

Ver proyecto

Nylva Homes

Manilva

Desde €357.543

Las compras de obra nueva o sobre plano añaden una consideración importante: un proyecto actualmente en construcción no se entregará hasta dentro de 12 a 36 meses. La licencia turística solo puede solicitarse una vez obtenida la licencia de primera ocupación. Los compradores que cuenten con ingresos por alquiler desde el primer día deben incorporar este plazo en sus cálculos.

Obligaciones fiscales sobre los ingresos por alquiler

Los no residentes de la UE tributan en España al 19% sobre los ingresos netos de alquiler (alquiler bruto menos gastos justificables: IBI, seguro, gastos de gestión y amortización). Los no residentes fuera de la UE tributan al 24% sobre los ingresos brutos, sin posibilidad de deducir gastos. La declaración se presenta trimestralmente mediante el Modelo 210. Quien disponga de NIE español —obligatorio en cualquier operación inmobiliaria— puede tramitarlo a través de un gestor o asesor fiscal local.

Además, el IBI se abona anualmente al ayuntamiento, y muchos municipios costeros aplican una tasa turística por noche y por huésped, que el arrendador repercute al inquilino.

Costes de compra: lo que se suma al precio

La obra nueva tributa al 10% de IVA sobre el precio de compra, más el 1,5% de Actos Jurídicos Documentados en la Comunitat Valenciana y el 1,2% en Andalucía. Los gastos de notaría e inscripción registral se sitúan habitualmente entre €1.500 y €3.500 en función del precio de compra. Los honorarios de un asesor jurídico son, por lo general, el 1% del precio. En conjunto, hay que prever entre un 12% y un 14% de gastos adicionales sobre el precio de venta.

Helvet Green — Las Lagunas de Mijas

El proyecto Helvet Green, en Las Lagunas de Mijas (Costa del Sol, Andalucía), ofrece apartamentos, áticos y plantas bajas de 1 a 3 dormitorios, con precios de €248.000 a €1.000.000. El complejo cuenta con piscina. Las Lagunas se encuentra a aproximadamente 7 kilómetros de la playa de Fuengirola y a unos 30 minutos en coche del Aeropuerto de Málaga (A-7/AP-7). Mijas no ha establecido una moratoria general sobre licencias de alquiler turístico, aunque el municipio mantiene un control activo del cumplimiento normativo. En la literatura especializada se citan rentabilidades brutas de entre el 5% y el 7% para alquileres de corta duración en la franja de precio más baja (apartamentos de 1 dormitorio), si bien los resultados reales dependen en gran medida de la tasa de ocupación y de los costes de gestión.

Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros

Residencial El Yado Bungalows se sitúa en San Juan de los Terreros, localidad costera de la Región de Murcia (Costa Cálida), próxima al límite con la provincia de Almería. Los bungalós tienen 2 dormitorios y piscina; los precios van de €409.900 a €477.900. San Juan de los Terreros queda fuera de las zonas turísticas más densamente pobladas y hasta la fecha no ha implantado restricciones sobre licencias de alquiler comparables a las de los grandes municipios valencianos. Murcia dispone de su propia normativa autonómica de alquiler turístico (Decreto 75/2005 y modificaciones posteriores); la solicitud se tramita ante la Consejería de Turismo. La proximidad al mar —San Juan de los Terreros tiene bahía propia— hace que el alquiler de corta duración en los meses de verano sea viable, aunque el mercado de alquiler es aquí menos líquido que en la Costa del Sol.

Green Villas — Pilar de la Horadada

Green Villas, en Pilar de la Horadada (sur de la Costa Blanca, Comunitat Valenciana), son villas de 2 dormitorios con un precio de €490.000. Pilar de la Horadada se encuentra a unos 6 kilómetros de la playa de Torre de la Horadada y a 35 minutos en coche del Aeropuerto de Alicante (N-332/AP-7). Las villas de este rango de precio se orientan habitualmente al alquiler semanal a familias; la temporada de alquiler en el sur de la Costa Blanca va efectivamente de abril a octubre, con el pico en julio y agosto. La Generalitat Valenciana exige además, para el alquiler de villas, que la vivienda cumpla las normas de seguridad contra incendios del Decreto 10/2021.

Dos proyectos para compradores con mayor presupuesto

Para quienes contemplen combinar uso propio y alquiler en un segmento superior, son relevantes otros dos proyectos:

Lirios Design - Villa Altair, en Cumbre del Sol (Costa Blanca Norte, municipio de Benitachell), es una villa de 3 dormitorios por €2.249.000. Cumbre del Sol es una urbanización residencial en los acantilados sobre la Cala del Moraig, a unos 12 kilómetros de Jávea. El mercado de alquiler de villas de lujo en este segmento es más reducido en volumen, pero con precios semanales más elevados.

Villa Irati - Raco de Galeno, en Benissa (Costa Blanca), es una villa de 4 dormitorios por €3.410.000. Benissa Costa está a corta distancia en coche de Calpe y Moraira, dos de las zonas con mayor demanda de alquiler vacacional premium en la Costa Blanca. En villas de este rango de precio, la gestión profesional del alquiler —habitualmente entre el 20% y el 25% de los ingresos— es en la práctica casi inevitable.

Lo que el comprador debe valorar con realismo

Una licencia de alquiler turístico no garantiza la ocupación. La rentabilidad neta real depende de la distancia al mar, de la disponibilidad de piscina, del patrón estacional del municipio concreto y de los costes de gestión local. Quien alquile a través de plataformas es además responsable de liquidar el IVA correspondiente —los servicios turísticos no están exentos— y de presentar la declaración trimestral del IRPF. Estructurar una compra en España únicamente por motivos fiscales tiene escaso sentido sin el asesoramiento de un gestor fiscal local y de un abogado con conocimiento de la normativa de alquiler turístico aplicable.