Neubau vs. bestehend: ein fairer Vergleich
Eine der wichtigsten Entscheidungen beim Immobilienkauf in Spanien ist die Wahl zwischen einem Neubau und einer bestehenden Immobilie. Beide Optionen haben einzigartige Vorteile. In diesem Artikel machen wir einen fairen Vergleich.
Steuerunterschied
Dies ist vielleicht der größte Unterschied und der am meisten unterschätzte:
- Neubau: 10% Mehrwertsteuer (IVA) + 1,2-1,5% Dokumentensteuer (AJD)
- Bestehend: 7-10% Grunderwerbsteuer (ITP), abhängig von der Region
In der Praxis zahlen Sie bei Neubauten etwa 11,5% und bei bestehenden Immobilien 8-10%. Neubauten sind also steuerlich etwas teurer, aber...
Garantien
Hier schneidet der Neubau deutlich besser ab:
- 1 Jahr: Garantie auf Verarbeitung und kleine Mängel
- 3 Jahre: Garantie auf Installationen (Leitungen, Elektrik)
- 10 Jahre: Garantie auf die Struktur (Fundament, Wände, Dach)
- Bankgarantie: gesetzlich vorgeschrieben auf alle Anzahlungen
Bei bestehenden Immobilien gibt es keine Garantie und Sie kaufen "wie gesehen".
Energiekosten
Neubauten in Spanien müssen den CTE 2019-Normen entsprechen:
- Bessere Isolierung: weniger Energieverbrauch für Klimaanlagen
- Doppelverglasung: Standard in allen Neubauten
- Wärmepumpe oder Solarpanels: immer häufiger Standard
- Energieeffizienzklasse A oder B: im Vergleich zu E, F oder G bei älteren Immobilien
Die Einsparungen können bis zu €1.000-€2.000 pro Jahr bei den Energiekosten betragen.
Aufteilung und Design
- Neubau: offene Küchen, große Terrassen, moderne Badezimmer, Einbauschränke. Sie können oft die Ausführung wählen.
- Bestehend: traditionelle Aufteilungen mit separaten Räumen. Umbauten sind möglich, kosten aber €10.000-€30.000+.
Lage
Hier hat die bestehende Bauweise manchmal einen Vorteil:
- Bestehend: oft in etablierten Vierteln, in der Nähe von Geschäften und Strand
- Neubau: manchmal am Stadtrand, in neuen Vierteln, die noch wachsen müssen
Aber: Immer mehr Neubauprojekte werden an Top-Lagen gebaut.
Wartezeit
- Bestehend: sofort verfügbar, innerhalb von 1-2 Monaten ist die Übergabe abgeschlossen
- Neubau off-plan: 12-24 Monate Bauzeit, aber Sie zahlen in Raten
Zusammenfassung
| Kriterium | Neubau | Bestehend |
|---|---|---|
| Steuern | 11,5% | 8-10% |
| Garantie | 10 Jahre | Keine |
| Energiekosten | Niedrig (A/B) | Hoch (E/F/G) |
| Aufteilung | Modern, anpassbar | Traditionell |
| Verfügbarkeit | 12-24 Monate | Sofort |
| Wartung | Minimal in den ersten Jahren | Sofort nötig |
Unser Rat
Für ausländische Käufer, die aus der Ferne kaufen, bietet der Neubau die meiste Sicherheit: Garantien, moderne Standards und keine Überraschungen. Die etwas höheren Steuern werden durch niedrigere Energiekosten und weniger Wartung mehr als ausgeglichen.
Bestehende Immobilien sind interessant, wenn Sie sofort einziehen möchten und einen bestimmten Standort in einem etablierten Viertel suchen.
