Comprar una vivienda de obra nueva en España siendo belga: pasos, costes y aspectos fiscales 2026

Comprar una vivienda en España siendo residente belga tiene implicaciones jurídicas y fiscales que difieren de manera sustancial respecto al mercado belga. No existe un compromis con periodo de reflexión legal, los gastos sobre el precio de compra son proporcionalmente más elevados que en Bélgica, y el inmueble debe declararse correctamente en la declaración del IRPF belga cada año. A continuación se expone el proceso completo —desde el NIE hasta la entrega de llaves— con cifras y pasos concretos para tomar una decisión fundamentada.

Paso 1: el NIE, su identificación fiscal española

Cualquier comprador extranjero necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero) antes de que el notario pueda otorgar la escritura. Puede solicitarlo en la Embajada de España en Bruselas o, ya en España, en la Oficina de Extranjería o en la comisaría de policía local —en este último caso, habitualmente mediante un abogado autorizado con poder notarial. Si tramita la solicitud desde Bélgica, cuente con varias semanas de plazo; en España el proceso puede ser más rápido, aunque requiere cita previa. Sin NIE, el notario no puede elevar la escritura a pública.

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Paso 2: abrir una cuenta bancaria española

Para los pagos del proceso de compra —la señal, los plazos escalonados y la liquidación final— se recomienda disponer de una cuenta bancaria española. La mayoría de notarios y entidades bancarias españolas exigen un número de cuenta español para emitir el cheque bancario en el acto de firma. La cuenta se abre en persona en un banco español, con pasaporte, NIE y justificante de ingresos.

Paso 3: contratar un abogado independiente

Esta es la decisión más importante de todo el proceso. El abogado debe defender exclusivamente sus intereses, no los de la parte vendedora. Los honorarios habituales rondan el 1% del precio de compra (sin IVA). El abogado verifica que la licencia de obras sea válida, que el terreno esté libre de cargas y gravámenes, y que los pagos escalonados estén cubiertos por un aval bancario (véase paso 5). En una compra sobre plano, contar con este asesoramiento no es opcional.

Paso 4: el contrato de reserva y el contrato de arras

En la compraventa de obra nueva en España intervienen dos contratos sucesivos:

Contrato de reserva: un primer pago de importe reducido (habitualmente entre 3.000 € y 10.000 €) reserva el inmueble de forma temporal. Este contrato ofrece escasa protección legal; el vínculo contractual real se establece con el contrato de arras.

Contrato de arras (contrato privado de compraventa): es el precontrato vinculante. A diferencia del compromis belga, no existe en España ningún periodo de reflexión legal. En las arras penitenciales (art. 1454 Cc), si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada; si es la parte vendedora quien incumple, el comprador recibe el doble. La señal es, por norma general, el 10% del precio de compra. No firme este contrato sin que su abogado lo haya revisado previamente.

Paso 5: pagos escalonados y el aval bancario

En la compra sobre plano se suele pagar por tramos conforme avanza la construcción. La legislación española (Ley 57/1968, posteriormente integrada en la Ley de Ordenación de la Edificación) obliga al vendedor a cubrir todos los pagos anticipados recibidos mediante un aval bancario individual (aval bancario) o una garantía aseguradora. Exija justificante escrito de esa garantía por cada pago realizado. Sin ella, existe el riesgo real de perder el dinero si el proyecto no se termina.

Paso 6: la escritura pública

En el momento de la entrega, se otorga la escritura de compraventa ante notario español. El notario comprueba las identidades, da lectura al documento y verifica el pago. Tras la firma, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Solo a partir de esa inscripción es usted oficialmente propietario.

Lista de defectos (lista de defectos): antes de la firma, encargue a un inspector independiente que revise el inmueble. Los defectos notificados tras la entrega de llaves tienen menos probabilidades de ser corregidos con agilidad.

Gastos sobre el precio de compra: prevea entre un 12% y un 14%

En obra nueva en España son aplicables los siguientes gastos adicionales fijos:

• IVA: 10% sobre el precio de compra de la vivienda nueva. Es un tipo nacional que se aplica con independencia de la comunidad autónoma.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre el 1,2% y el 1,5% según la comunidad autónoma. En la Comunitat Valenciana (Costa Blanca) el tipo es del 1,5%; en Andalucía (Costa del Sol), actualmente el 1,2%.
• Gastos notariales: variables, habitualmente entre 800 € y 2.500 € en función del precio de compra.
• Inscripción en el Registro: entre 400 € y 1.500 €.
• Honorarios del abogado: aproximadamente el 1% del precio de compra.

Sumando todos los conceptos, prevea entre un 12% y un 14% adicional sobre el precio de compra. Para un apartamento en Allonbay Urban — La Vila Joiosa (desde 249.000 €), esto equivale a un presupuesto adicional de entre 30.000 € y 35.000 € aproximadamente. Para una villa como Residencias Almunia — Benijófar (400.000 € – 430.000 €), la cifra asciende a entre 48.000 € y 60.000 €. En proyectos de mayor importe, como Alcantara del Mar Villas — Marbella (desde 2.167.250 €) o Arena Golf — La Finca Golf (473.000 € – 965.000 €), el importe absoluto es proporcionalmente superior.

Específico de obra nueva: el seguro decenal

Toda vivienda de obra nueva en España debe estar cubierta legalmente por un seguro decenal, que garantiza los defectos estructurales graves durante diez años. Compruebe antes de la firma de la escritura que la póliza esté disponible. Sin este documento, las posibilidades de reclamación ante problemas constructivos fundamentales quedan muy limitadas tras la entrega.

Obligaciones fiscales en Bélgica: lo que debe saber

La compra de un inmueble en España no genera derechos de registro belgas: no se aplican impuestos belgas de transmisión sobre una adquisición en el extranjero. No obstante, a partir de ese momento comienzan las obligaciones:

Declaración del IRPF belga: todo residente fiscal belga con un inmueble en el extranjero debe declararlo anualmente en la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas (casilla IX, inmueble en el extranjero). Bélgica aplica una renta ficticia calculada sobre el valor de alquiler extranjero o la base imponible extranjera, no sobre el valor catastral belga.

Convenio de doble imposición BE-ES: el convenio entre Bélgica y España (en vigor desde 1972, con protocolos modificados posteriormente) atribuye la potestad tributaria sobre los inmuebles situados en España a este país. España grava en primer lugar. Bélgica puede eximir la renta, pero se reserva el derecho a aplicar la réserve de progressivité (cláusula de progresividad): la renta inmobiliaria española se tiene en cuenta para determinar el tipo impositivo belga aplicable al resto de sus ingresos.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): si no es residente fiscal en España, tributa anualmente por la renta imputada del inmueble (el 2% del valor catastral, o el 1,1% si dicho valor fue revisado con posterioridad a 1994). Esta es una obligación española independiente de la declaración belga.

Para la compra, cuente con el asesoramiento de un fiscalista con experiencia en situaciones transfronterizas belgo-españolas.

Proyectos de obra nueva como referencia de precios

Para situar los niveles de precio: Allonbay Urban — La Vila Joiosa ofrece apartamentos de 1 y 2 dormitorios con piscina desde 249.000 €; Residencias Almunia — Benijófar comercializa villas de 3 dormitorios en la Costa Cálida entre 400.000 € y 430.000 €. En la Costa del Sol, Alcantara del Mar Villas — Marbella (5-6 dormitorios, desde 2.167.250 €) y Arena Golf — La Finca Golf (3-6 dormitorios, 473.000 € – 965.000 €) se sitúan en un segmento superior. Consulte el catálogo completo en nuestra sección de proyectos de obra nueva en España.

Descargue también la guía de compra gratuita con el plan de acción completo y sus listas de verificación.

Preguntas frecuentes

¿Cómo solicito el NIE siendo residente belga?

Puede tramitarlo en la Embajada de España en Bruselas (con cita previa) o directamente en España, en la Oficina de Extranjería o en la comisaría de policía local, habitualmente mediante poder notarial a favor de su abogado español. Desde Bélgica, cuente con varias semanas de tramitación.

¿Debo pagar derechos de registro belgas por una compra en España?

No. Los derechos de registro belgas no son aplicables a los inmuebles adquiridos en el extranjero. En España abonará el 10% de IVA y aproximadamente entre el 1,2% y el 1,5% de AJD según la comunidad autónoma.

¿Cuál es la diferencia entre el contrato de arras español y el compromis belga?

El contrato de arras es vinculante y no contempla ningún periodo de reflexión legal. En las arras penitenciales, si el comprador desiste, pierde la totalidad de la señal entregada (generalmente el 10%). El compromis belga incluye mecanismos de protección legal que no existen en el ordenamiento jurídico español. Solicite siempre a su abogado independiente que revise el contrato de arras antes de firmarlo.

¿Qué impuesto español pago como no residente por mi segunda residencia?

Como propietario no residente, tributa anualmente el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). La base imponible es el 2% del valor catastral (o el 1,1% si el valor catastral fue revisado después de 1994), gravado al tipo del 19% para residentes en la UE.

¿Tengo que declarar mi inmueble español en la declaración de la renta belga?

Sí. Como residente fiscal belga, debe declarar el inmueble español anualmente en la casilla IX de la declaración del impuesto sobre la renta. En virtud del convenio de doble imposición belgo-español, la renta está exenta en Bélgica, pero se computa para calcular el tipo impositivo belga aplicable a sus demás ingresos (cláusula de progresividad).