Fiscalité et retraite en Espagne : ce que les acheteurs retraités doivent concrètement savoir

Résidence fiscale : à partir de quand êtes-vous imposable en Espagne ?

Toute personne séjournant plus de 183 jours par année civile en Espagne est considérée comme résidente fiscale (residente fiscal) et doit déposer une déclaration auprès de l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria). La conséquence directe : le droit d'imposition sur votre pension est réparti entre les deux pays selon des règles précises.

Les Pays-Bas et l'Espagne ont conclu une convention fiscale — le traité de 1971, remplacé par celui de 2021, entré en vigueur le 1er janvier 2023. Les principes généraux de ce nouveau texte sont les suivants :

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• L'AOW et les pensions de sécurité sociale comparables restent imposables dans le pays source, c'est-à-dire les Pays-Bas.
• Les pensions privées et les rentes viagères sont en règle générale imposables dans le pays de résidence, soit l'Espagne, dès lors que vous y êtes résident fiscal.
• Les pensions du secteur public (ABP, pensions versées par des communes ou d'autres employeurs publics) restent imposables aux Pays-Bas, sauf si vous avez la nationalité espagnole.

Concrètement, un ancien fonctionnaire ou enseignant percevant une pension ABP et l'AOW reste doublement imposable aux Pays-Bas après son installation en Espagne. En revanche, un retraité titulaire d'une pension d'entreprise uniquement s'acquitte de l'impôt sur le revenu en Espagne. Les tranches espagnoles vont de 19 % (première tranche jusqu'à environ 12 450 €) à 47 % (au-delà d'environ 300 000 €), selon la communauté autonome. La Communauté valencienne et l'Andalousie appliquent leurs propres majorations régionales.

Modelo 720 et déclaration de patrimoine à l'étranger

En tant que résident fiscal espagnol, vous êtes tenu de déclarer tout patrimoine détenu hors d'Espagne dépassant 50 000 € via le Modelo 720. Cela concerne les comptes bancaires, les biens immobiliers et les portefeuilles de valeurs mobilières situés à l'étranger. Le non-dépôt expose à des amendes ; le formulaire n'a pas d'effet fiscal en lui-même, mais sert de base aux contrôles ultérieurs. Le Modelo 720 doit être déposé avant le 31 mars de l'année suivant la première année de résidence fiscale.

Par ailleurs, le Modelo 100 est la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu (IRPF), à déposer entre avril et juin pour l'année précédente.

Frais d'acquisition dans le neuf en Espagne : les pourcentages exacts

Pour un bien neuf, il n'y a pas de droits de mutation (ITP) : vous payez la TVA, soit 10 % d'IVA sur le prix d'achat. S'y ajoutent :

• Droit de timbre (AJD) : 0,5 à 1,5 % selon la région (Communauté valencienne : 1,5 % ; Andalousie : 1,2 %).
• Frais de notaire : environ 0,1 à 0,5 % du prix d'achat, selon la complexité de l'acte.
• Frais d'inscription au cadastre : environ 0,1 à 0,3 %.
• Honoraires d'avocat : 1 % est la pratique courante en honoraires fixes ; certains avocats facturent un forfait de 2 000 à 4 000 €.

Pour un bien neuf, comptez au total 12 à 13 % au-dessus du prix d'achat en frais annexes, hors éventuels frais de financement.

Le numéro NIE (Número de Identificación de Extranjero) est obligatoire avant la signature de l'acte de vente. La demande s'effectue auprès de l'ambassade d'Espagne aux Pays-Bas ou de l'Oficina de Extranjeros en Espagne ; le délai de traitement est généralement de deux à six semaines.

Oasis 004 — Benissa, Costa Blanca Nord

Oasis 004 est une villa de quatre chambres à Benissa, proposée à 2 250 000 €. Benissa se situe sur la Costa Blanca Nord, à environ 30 kilomètres au nord de Benidorm et à 60 kilomètres de l'aéroport d'Alicante. Pour un acheteur devenant résident fiscal espagnol à ce niveau de prix, l'impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) entre en ligne de compte : dans la Communauté valencienne, un abattement de 500 000 € par personne s'applique, au-delà duquel des taux de 0,25 % à 3,5 % s'appliquent sur la fortune nette.

The Gallery — Ojén, Costa del Sol

The Gallery à Ojén propose des villas de quatre à cinq chambres, à des prix allant de 3 400 000 € à 4 250 000 €. Ojén se trouve à environ 8 kilomètres de Marbella et à environ 65 kilomètres de l'aéroport de Málaga. L'Andalousie a, depuis 2023, temporairement remplacé l'impôt sur la fortune par la contribution de solidarité sur les grandes fortunes (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas), un prélèvement national qui frappe les patrimoines supérieurs à 3 000 000 € avec des taux allant de 1,7 % à 3,5 %. À ce niveau de prix, il est indispensable de consulter un conseiller fiscal expérimenté dans les situations transfrontalières — gestor ou asesor fiscal.

Villas en Hondon de las Nieves — La Canalosa, Costa Blanca intérieure

Les Villas en Hondon de las Nieves à La Canalosa sont des villas de trois chambres à 410 000 €. La Canalosa est située dans l'arrière-pays de la province d'Alicante, à environ 40 kilomètres de l'aéroport d'Alicante-El Altet et à distance comparable du littoral. À ce niveau de prix, les frais d'acquisition totaux dans le neuf (10 % d'IVA + AJD + notaire + inscription + avocat) s'élèvent réalistement à 49 000–53 000 € au-dessus du prix d'achat. Ce segment est également accessible aux retraités n'ayant pas recours au financement : un transfert de propriété sans hypothèque se déroule en Espagne de façon plus rapide et moins complexe qu'aux Pays-Bas.

Camarate Hills III — Buenas Noches, Costa del Sol Ouest

Camarate Hills III à Buenas Noches propose des logements de plain-pied, des appartements et des penthouses de une à trois chambres, de 245 000 € à 525 000 €, avec piscine commune. Buenas Noches est un quartier situé près d'Estepona, sur la partie ouest de la Costa del Sol. Pour les retraités qui deviennent résidents fiscaux espagnols tout en louant avant d'acheter, il est utile de savoir que les revenus locatifs d'un bien espagnol sont imposés comme revenus dans l'IRPF ; pour les non-résidents, c'est le Modelo 210 qui s'applique.

Talasa Caelus Fase I - II — El Verger, Costa Blanca Nord

Talasa Caelus Fase I - II à El Verger est une maison de ville de trois chambres avec piscine, proposée à 493 000 €. El Verger se situe à environ 10 kilomètres au sud de Dénia et à environ 90 kilomètres de l'aéroport d'Alicante. Les achats sur plan — le bien étant encore en construction — imposent une garantie bancaire (aval bancario) couvrant les versements effectués avant livraison. Cette obligation est inscrite dans la loi espagnole 57/1968 et ses textes successeurs ; vérifiez toujours que la garantie est émise pour chaque versement effectué, et non uniquement pour le montant total.

Étapes pratiques pour les acheteurs retraités

1. Obtenez un NIE — sans ce numéro, aucun acte de vente ne peut être signé.
2. Ouvrez un compte bancaire espagnol ; le paiement depuis un compte étranger est juridiquement possible, mais les notaires préfèrent un compte espagnol pour le règlement final.
3. Mandatez un avocat indépendant (abogado) pour vérifier les contrats de vente — notamment la nota simple du cadastre, qui indique les dettes et charges grevant le bien.
4. Avant tout déménagement, consultez un conseiller fiscal pour déterminer le type de pension que vous percevez et le pays dans lequel elle sera imposée après votre départ des Pays-Bas ; la réponse influe directement sur vos revenus nets et sur la cotisation IRPF espagnole à prévoir.
5. Prenez en compte la loi espagnole sur les droits de succession (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) : la Communauté valencienne et l'Andalousie offrent des abattements relativement favorables pour les héritiers directs, mais les règles varient selon la région et ne sont pas identiques au droit successoral néerlandais.