Location touristique en Espagne : licences, règles et rendements réels

Louer un bien espagnol à des touristes ne se résume pas à publier une annonce sur Airbnb. Chaque communauté autonome dispose de sa propre législation. Toute mise en location touristique — y compris via Booking.com — oblige le propriétaire à enregistrer une licence auprès de l'administration régionale : en Communauté valencienne, il s'agit de la Vivienda de Uso Turístico ; en Andalousie, de la Vivienda con Fines Turísticos. Sans numéro d'enregistrement, le bien ne peut légalement faire l'objet d'aucune annonce. Les sanctions pour location illégale varient selon les régions, mais en Communauté valencienne comme en Andalousie, un contrôle peut déboucher sur des amendes de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Comment fonctionne la procédure de licence

La démarche suit un schéma commun à la plupart des communes côtières. Le propriétaire dépose une declaración responsable auprès de l'office régional du tourisme — une déclaration sur l'honneur attestant que le bien répond aux exigences minimales : extincteurs, trousse de premiers secours, formulaires officiels de réclamation et certificat d'habitabilité. L'enregistrement effectué, un numéro de licence est délivré ; ce numéro doit figurer sur chaque annonce de location. Certaines communes — dont plusieurs situées sur la Costa Blanca — ont introduit des restrictions communales supplémentaires ou des moratoires sur les nouvelles licences dans certains quartiers. Avant toute acquisition, il est donc utile de vérifier auprès de la mairie concernée si le bien se trouve dans une zone où les licences de location touristique sont encore délivrées.

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Nylva Homes

Manilva

À partir de €357.543

L'achat en état futur d'achèvement ajoute une contrainte supplémentaire : un projet actuellement en construction ne sera livré que dans 12 à 36 mois. La demande de licence ne peut être déposée qu'après réception de la licencia de primera ocupación. Les acheteurs qui tablent sur des revenus locatifs dès la remise des clés doivent intégrer ce délai dans leurs calculs.

Obligations fiscales sur les revenus locatifs

Les propriétaires non-résidents domiciliés dans l'UE sont soumis en Espagne à un impôt de 19 % sur les revenus locatifs nets (loyers bruts diminués des charges justifiées : taxe foncière, assurance, frais de gestion, amortissement). Les non-résidents hors UE paient 24 % sur les revenus bruts, sans déduction de charges. La déclaration s'effectue chaque trimestre via le Modelo 210. Le titulaire d'un NIE espagnol — obligatoire pour toute transaction immobilière — peut confier cette démarche à un gestor local ou à un conseiller fiscal.

Par ailleurs, l'IBI (taxe foncière municipale) est due chaque année à la commune, et de nombreuses communes côtières prélèvent une taxe de séjour touristique (tasa turística) par nuit et par occupant, répercutée par le propriétaire sur le locataire.

Frais d'acquisition : ce qui s'ajoute au prix de vente

L'immobilier neuf est soumis à la TVA espagnole (IVA) au taux de 10 % du prix d'achat, auquel s'ajoutent 1,5 % d'Actos Jurídicos Documentados (droit de timbre) en Communauté valencienne et 1,2 % en Andalousie. Les frais de notaire et d'inscription au registre foncier se situent généralement entre 1 500 € et 3 500 €, selon le montant de la transaction. Les honoraires d'un conseiller juridique représentent habituellement 1 % du prix d'achat. En additionnant l'ensemble de ces postes, il faut compter entre 12 % et 14 % de frais annexes au-delà du prix affiché.

Helvet Green — Las Lagunas de Mijas

Le projet Helvet Green, situé à Las Lagunas de Mijas (Costa del Sol, Andalousie), propose des appartements, penthouses et unités de plain-pied de 1 à 3 chambres, à des prix compris entre 248 000 € et 1 000 000 €. La résidence dispose d'une piscine. Las Lagunas se trouve à environ 7 kilomètres de la plage de Fuengirola et à environ 30 minutes en voiture de l'aéroport de Málaga par l'A-7/AP-7. Mijas n'a pas instauré de moratoire général sur les licences de location touristique, mais la commune procède à des contrôles actifs. Pour la location courte durée dans le segment d'entrée de gamme (appartements 1 chambre), les données publiées font état de rendements bruts de 5 à 7 %, étant entendu que les revenus réels dépendent étroitement du taux d'occupation et des frais de gestion.

Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros

Residencial El Yado Bungalows est implanté à San Juan de los Terreros, village côtier de la région de Murcie (Costa Cálida), à proximité de la frontière avec la province d'Almería. Les bungalows disposent de 2 chambres et d'une piscine ; les prix s'échelonnent de 409 900 € à 477 900 €. San Juan de los Terreros se situe en dehors des zones touristiques les plus denses et n'a pas, à ce jour, introduit de restrictions sur les licences de location comparables à celles en vigueur dans les grandes communes valenciennes. La région de Murcie applique sa propre réglementation en matière de location touristique (Decreto 75/2005 et modifications ultérieures) ; la demande est déposée auprès de la Consejería de Turismo. La proximité de la mer — San Juan de los Terreros possède sa propre baie — rend la location courte durée réaliste en période estivale, même si le marché locatif y est moins liquide que sur la Costa del Sol.

Green Villas — Pilar de la Horadada

Green Villas, à Pilar de la Horadada (sud de la Costa Blanca, Communauté valencienne), sont des villas de 2 chambres proposées à 490 000 €. Pilar de la Horadada se trouve à environ 6 kilomètres de la plage de Torre de la Horadada et à 35 minutes de l'aéroport d'Alicante par la N-332/AP-7. Les villas de cette gamme de prix s'orientent généralement vers la location à la semaine pour des familles ; la saison locative sur le sud de la Costa Blanca s'étend en pratique d'avril à octobre, avec un pic en juillet et août. La Generalitat valencienne exige également que les villas mises en location satisfassent aux normes de sécurité incendie définies dans le Decreto 10/2021.

Deux projets pour les budgets plus élevés

Pour les acheteurs qui envisagent de combiner usage personnel et location dans un segment supérieur, deux projets méritent attention :

Lirios Design - Villa Altair, à Cumbre del Sol (nord de la Costa Blanca, commune de Benitachell), est une villa de 3 chambres affichée à 2 249 000 €. Cumbre del Sol est une urbanisation résidentielle construite sur les falaises dominant la Cala del Moraig, à environ 12 kilomètres de Jávea. Le marché de la location de villas de luxe dans ce segment représente un volume plus limité, mais des tarifs hebdomadaires plus élevés.

Villa Irati - Raco de Galeno, à Benissa (Costa Blanca), est une villa de 4 chambres à 3 410 000 €. Benissa Costa se situe à courte distance en voiture de Calpe et Moraira, deux des localisations les plus demandées pour la location haut de gamme sur la Costa Blanca. Pour les villas de cette tranche de prix, une gestion locative professionnelle — généralement facturée entre 20 % et 25 % des revenus locatifs — est en pratique quasi incontournable.

Ce qu'un acheteur doit réellement peser

Détenir une licence de location touristique ne garantit pas le taux d'occupation. Le rendement net réel dépend de la distance au bord de mer, de la présence d'une piscine, du profil saisonnier propre à la commune et du coût de la gestion locale. Louer via des plateformes implique par ailleurs d'assujettir les recettes à la TVA — les services touristiques ne bénéficient d'aucune exonération d'IVA — et de produire une déclaration trimestrielle d'impôt sur le revenu. Structurer un achat immobilier en Espagne dans un objectif principalement fiscal n'a guère de sens sans l'avis conjugué d'un conseiller fiscal local et d'un avocat maîtrisant la réglementation locative applicable sur place.