Kupując nową nieruchomość w Hiszpanii, zazwyczaj płacisz kolejne transze, zanim budynek zostanie ukończony. Prawo hiszpańskie nakłada na sprzedającego obowiązek zabezpieczenia tych kwot — albo poprzez gwarancję bankową (aval bancario), albo poprzez polisę ubezpieczeniową. Brak takiego zabezpieczenia oznacza, że w razie nieukończenia inwestycji ryzykujesz utratą wpłaconych środków. Poniżej opisujemy, jak system działa w praktyce, co musi zawierać umowa i na jakie projekty możesz się powołać, formułując właściwe pytania.
Co nakazuje prawo: Ley 38/1999 i system gwarancji
Obowiązek ustanowienia zabezpieczenia wynika z Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) z 1999 roku, zaostrzony przez Ley 20/2015. Zasada jest prosta: każde euro wpłacone przed odbiorem — włącznie z zadatkiem przy umowie rezerwacyjnej i transzami podczas budowy — musi być indywidualnie objęte gwarancją bankową lub uznaną polisą ubezpieczeniową. Gwarancja wygasa automatycznie z chwilą wydania cédula de habitabilidad (zaświadczenia o zdatności do zamieszkania) i podpisania aktu notarialnego.
W praktyce: przy podpisywaniu umowy kupna-sprzedaży (contrato de compraventa) zażądaj dokumentu gwarancji. Każda kolejna transza powinna być potwierdzona odrębnym zaświadczeniem — tzw. aval individualizado. Sprawdź również nazwę banku lub ubezpieczyciela: musi to być instytucja regulowana w Hiszpanii przez Banco de España lub DGSFP.
Nieruchomość na etapie budowy a gotowa do odbioru: różnica w ryzyku
Przy nieruchomości gotowej do odbioru (obra nueva terminada) pełną cenę płacisz przy podpisaniu aktu — bez transz pośrednich, a tym samym bez ryzyka gwarancyjnego w trakcie budowy. Przy zakupie na etapie projektu (sobre plano) wpłaty przed odbiorem mogą sięgnąć 30–40% ceny zakupu. To właśnie tutaj gwarancja bankowa jest najważniejsza.
Do ceny zakupu dolicz przy nowych nieruchomościach 10% IVA (podatek VAT) zamiast podatku od przeniesienia własności, około 1,5% na koszty notarialne i rejestrację oraz 1–2% na obsługę prawną. Łączne koszty dodatkowe wynoszą zazwyczaj od 12% do 14% ceny zakupu, w zależności od prowincji i notariusza.
Kosmos — Torremolinos
Kosmos to projekt w Torremolinos (Costa del Sol), obejmujący mieszkania parterowe, mieszkania standardowe oraz penthouse'y. Ceny mieszczą się w przedziale od €401.500 do €532.000, przy dwóch lub trzech sypialniach. Kompleks dysponuje basenem. Torremolinos leży około 15 minut jazdy od lotniska Málaga-Costa del Sol (AGP), co ułatwia dostęp kupującym z zagranicy. Przy zakupie na etapie budowy w tym przedziale cenowym wpłata w wysokości 30% szybko przekracza €120.000 — to właśnie ta kwota uzasadnia konieczność gwarancji bankowej.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green położony jest w Las Lagunas de Mijas, dzielnicy mieszkaniowej w głębi gminy Mijas (Costa del Sol), około 10 kilometrów od wybrzeża przy Fuengiroli. Projekt oferuje mieszkania, penthouse'y oraz lokale parterowe z jedną do trzech sypialni, z basenem. Przedział cenowy wynosi od €248.000 do €1.000.000, co wskazuje na szerokie spektrum metraży i standardów w ramach jednej inwestycji. Przy zakupie po górnej granicy tej skali gwarantowana kwota jest znaczna — sprawdź, czy dla każdej transzy wystawiony jest odrębny aval.
Mediterranea Luxury Homes — San Pedro del Pinatar
Mediterranea Luxury Homes to projekt willowy w San Pedro del Pinatar, nad Mar Menor (region Murcja, Costa Cálida). Cena wynosi €489.000 za willę z trzema sypialniami. San Pedro del Pinatar graniczy z chronionym obszarem przyrodniczym Salinas y Arenales de San Pedro del Pinatar — parkiem narodowym. Dla kupujących z Polski najbliższym międzynarodowym lotniskiem jest Murcia-Corvera (RMU), około 45 minut jazdy. Przy cenie €489.000 i standardowym harmonogramie wpłat w wysokości 20–30% zabezpieczona kwota wynosi od €97.800 do €146.700.
Mascarat Suites — Pueblo Mascarat
Mascarat Suites to projekt willowy w Pueblo Mascarat, nadmorskiej osadzie między Alteą a Calpe na Costa Blanca Norte. Cena wynosi od €2.200.000 do €2.300.000 za willę z czterema sypialniami i basenem. W tym przedziale cenowym wpłaty są znaczne: 20% z €2.200.000 to €440.000. W takim przypadku szczególnie ważne jest sprawdzenie, czy gwarancja bankowa obejmuje nie tylko łączną kwotę, ale czy każda transza jest odrębnie udokumentowana.
Oasis 005 — Altea
Oasis 005 to willa w Altei (Costa Blanca Norte) z czterema sypialniami, wyceniona na €3.450.000. Altea leży około 60 kilometrów na północ od lotniska Alicante-Elche (ALC). Przy tej cenie zakupu suma objęta gwarancją przy standardowych transzach przekracza €1.000.000 przed odbiorem. W tym przypadku oceną gwarancji bankowej powinien zająć się niezależny hiszpański prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości.
Co sprawdzić przed podpisaniem
Lista kontrolna dla kupującego: zażądaj dokumentu gwarancji, zanim dokonasz pierwszej wpłaty; sprawdź, czy instytucja wystawiająca gwarancję jest zarejestrowana w Banco de España; upewnij się, że kwota gwarancji obejmuje również IVA od transz; zapisz każdy aval individualizado jako plik PDF z datą. Wyrób numer NIE przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej — bez NIE nie możesz podpisać aktu notarialnego w Hiszpanii. Wniosek o NIE składasz w hiszpańskim konsulacie w Polsce lub bezpośrednio w comisaría de policía w Hiszpanii; procedura trwa zazwyczaj od jednego do czterech tygodni.
