Kto kupuje nieruchomość w Hiszpanii z myślą o inwestycji, szybko napotyka liczby trudne do zweryfikowania. Rentowności rzędu 6–7% brzmią zachęcająco, ale bez znajomości całkowitego kosztu zakupu, lokalnego rynku najmu i przepisów podatkowych niewiele mówią. Poniżej zestawiamy te czynniki z pięcioma projektami deweloperskimi z bazy Alistora.
Rzeczywisty koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii
Przy zakupie nowego budownictwa nabywca płaci 10% IVA (podatek VAT) od ceny transakcyjnej. Do tego dochodzą koszty notarialne, wpis do rejestru nieruchomości i obsługa prawna – łącznie kolejne 1–2%. Osoby, które nie mają jeszcze numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero), muszą go uzyskać przed podpisaniem aktu notarialnego – to obowiązkowy krok administracyjny. Łączne koszty dodatkowe przy nowym budownictwie wynoszą zatem około 11–13% ceny zakupu. Dla mieszkania za 400 000 € oznacza to od 44 000 € do 52 000 € ponad cenę ofertową.
Przy nieruchomościach z rynku wtórnego nie obowiązuje IVA – zamiast tego pobierany jest Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (podatek od przeniesienia własności), którego stawka różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej: w Andaluzji wynosi 7%, w Comunitat Valenciana – 10%.
Zakup off-plan a klucze gotowe: konsekwencje dla inwestora wynajmującego
Zakup off-plan – czyli projektu będącego w trakcie budowy – wiąże się z rozłożonymi w czasie płatnościami: zazwyczaj 20–30% przy podpisaniu umowy, reszta przy odbiorze. Przychody z najmu pojawiają się dopiero po oddaniu inwestycji do użytku, co w przypadku nowych projektów może oznaczać półtora do dwóch lat oczekiwania. Obiekty gotowe do odbioru generują przychód od razu, ale ich cena rzadko odbiega korzystnie od aktualnej ceny rynkowej.
Do krótkoterminowego wynajmu wymagana jest turystyczna licencja wynajmu (licencia de alquiler turístico). Wymogi różnią się między gminami i regionami; część gmin w prowincji Málaga oraz na Costa Blanca tymczasowo ograniczyła wydawanie nowych zezwoleń lub uzależniła je od spełnienia dodatkowych warunków. Przed zakupem warto to sprawdzić bezpośrednio w lokalnym urzędzie gminy.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Las Lagunas de Mijas to gmina nadmorska bezpośrednio sąsiadująca z Fuengirolą. Projekt Helvet Green oferuje mieszkania, penthousy i apartamenty parterowe z jedną do trzech sypialni, w cenie od 248 000 € do 1 000 000 €. Na terenie osiedla znajduje się basen. Od lotniska Málaga dzieli to miejsce około 30 kilometrów w kierunku zachodnim – co przekłada się na dobrą dostępność komunikacyjną dla najemców. Szeroki przedział cenowy sprawia, że projekt jest interesujący zarówno dla inwestorów wchodzących na rynek, jak i dla kupujących szukających większego mieszkania lub penthouse'u.
Skye Casares Golf — Casares
Casares leży w zachodniej części prowincji Málaga, około 20 kilometrów od granicy z prowincją Cádiz. Projekt Skye Casares Golf obejmuje apartamenty parterowe, mieszkania i penthousy – wszystkie z trzema sypialnialmi i basenem w obrębie osiedla. Ceny mieszczą się w przedziale 489 000 €–775 000 €. Lokalizacja przy polu golfowym przyciąga najemców rezerwujących na dłuższe pobyty – golfiści zazwyczaj zostają od jednego do trzech tygodni, co wpływa na średni czas pobytu, a tym samym na koszty rotacji najemców.
Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros
San Juan de los Terreros leży w prowincji Almería, na Costa Cálida, przy granicy z regionem Murcji. Ta część wybrzeża charakteryzuje się mniejszą liczbą turystów masowych niż Costa del Sol i przyciąga głównie hiszpańskich oraz północnoeuropejskich kupujących szukających spokoju. Residencial El Yado Bungalows oferuje bungalowy dwusypialniowe z basenem na terenie osiedla, w cenie od 409 900 € do 477 900 €. Dla bungalowu za 450 000 € – środek przedziału – łączny koszt wejścia łącznie z IVA i kosztami dodatkowymi wynosi około 500 000 €–510 000 €.
Octavia — Málaga
Octavia to projekt zlokalizowany w samej Maladze, oferujący mieszkania z trzema do pięciu sypialni oraz basen w kompleksie. Ceny wahają się od 2 150 000 € do 6 350 000 €. W tym segmencie czysto czynszowa analiza rentowności schodzi na dalszy plan – większą rolę odgrywają wzrost wartości kapitałowej i użytkowanie własne. Málaga w ostatnich latach odnotowała silny międzynarodowy popyt na wysokiej jakości nieruchomości mieszkalne w samym mieście, częściowo napędzany rozwojem zagranicznych firm i społeczności ekspatów.
Villa Urb. El Tosal Calpe — Calpe
Calpe, położone na Costa Blanca Norte, jest rozpoznawalne dzięki Peñón d'Ifac – wapiennemu masywowi skalnemu o wysokości 332 metrów, wznoszącemu się z morza i stanowiącemu charakterystyczny punkt orientacyjny regionu. Villa Urb. El Tosal Calpe to willa z czterema sypialniami w cenie 3 190 000 €. Na tym poziomie cenowym krótkoterminowy wynajem rzadko stanowi główny motyw inwestycyjny; kupujący w tym segmencie łączą zazwyczaj użytkowanie własne z okazjonalnym wynajmem lub nastawiają się na wynajem długoterminowy zamożnym najemcom.
Co decyduje o rentowności w praktyce
Brutto rentowność wynajmu to prosta formuła: roczne przychody z najmu podzielone przez całkowity koszt zakupu. Rentowność netto uwzględnia dodatkowo: koszty zarządzania (zazwyczaj 15–25% przychodów z najmu przy korzystaniu z agencji), opłaty wspólnoty mieszkaniowej, podatek od nieruchomości (IBI), ubezpieczenie i koszty utrzymania. Przy wynajmie krótkoterminowym dochodzą jeszcze koszty sprzątania i wyższe zużycie obiektu.
Realistyczna netto rentowność dobrze zlokalizowanego mieszkania w strefie turystycznej wynosi w praktyce 3–5% rocznie, w zależności od obłożenia, ceny za noc i struktury kosztów. Projekty takie jak Helvet Green i Skye Casares Golf mieszczą się w przedziale cenowym, w którym taki rachunek jest osiągalny; w przypadku Octavii i Villa Urb. El Tosal Calpe logika inwestycyjna opiera się na innych przesłankach.
Przed złożeniem oferty warto zaangażować niezależnego prawnika (abogado), który sprawdzi status pozwoleń projektu, możliwości wynajmu w danej gminie oraz warunki umowy.
