Marbella należy do nielicznych lokalizacji na Costa del Sol, które niezmiennie przyciągają zagranicznych nabywców z Niemiec, Holandii, krajów skandynawskich i Bliskiego Wschodu. Nie chodzi o abstrakcyjny prestiż, lecz o mierzalne parametry: lotnisko Málaga leży około 60 kilometrów na wschód, autostrada A-7 i AP-7 zapewniają bezpośredni dojazd, a oferta obejmuje zarówno apartamenty blisko linii brzegowej, jak i duże wille na wzniesieniach z widokiem na Morze Śródziemne i Skałę Gibraltarską.
Każdy, kto analizuje ten rynek, powinien wyraźnie oddzielić cenę zakupu od całkowitego kosztu nabycia. W Hiszpanii ten drugi jest znaczący.
Co kosztuje zakup ponad cenę nieruchomości
Przy nowych nieruchomościach w Hiszpanii zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązuje VAT (IVA) — obecnie 10% dla nieruchomości mieszkalnych. Do tego dochodzi podatek od dokumentów urzędowych (AJD, w Andaluzji aktualnie 1,2%), opłaty notarialne (zazwyczaj 0,1–0,5% w zależności od ceny zakupu), wpis do rejestru nieruchomości (ok. 0,1–0,3%) oraz honorarium prawnika (rynkowo 1% ceny zakupu, nie mniej niż 1 500 €). Łącznie nabywcy nowych nieruchomości w Andaluzji powinni zaplanować koszty transakcyjne na poziomie około 13–15% ceny zakupu.
Praktyczny krok, który trzeba wykonać przed jakąkolwiek płatnością, to uzyskanie numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero). Bez tego numeru podatkowego ani podpisanie umowy kupna, ani dokonanie płatności w Hiszpanii nie są prawnie możliwe. NIE można uzyskać przez hiszpański konsulat w kraju zamieszkania lub bezpośrednio w urzędzie ds. cudzoziemców w Hiszpanii — w szczycie sezonu czas oczekiwania może wynosić kilka tygodni.
W przypadku projektów będących w budowie (off-plan) cena zakupu jest zazwyczaj płacona w transzach: opłata rezerwacyjna, większa rata przy podpisaniu umowy i pozostała kwota przy odbiorze kluczy. Prawo hiszpańskie wymaga, aby zaliczki na nieruchomości off-plan były zabezpieczone gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową — każdy kupujący powinien zażądać tego dokumentu przed dokonaniem płatności.
Dunique Marbella — townhouse z własnym basenem
Projekt Dunique Marbella oferuje townhouse z 3 sypialniami i własnym basenem w cenie 5 200 000 €. Tego rodzaju nieruchomości są w Marbelli stosunkowo rzadkie: łączą przestronność willi z niższymi kosztami utrzymania niż wolnostojący budynek, co czyni je atrakcyjnymi dla nabywców korzystających z nieruchomości sezonowo.
Przy cenie 5 200 000 € koszty transakcyjne wyniosą orientacyjnie od 680 000 do 780 000 € — wliczając IVA, notariusza, rejestrację i prawnika.
Banus 1 (SV1458) — apartament w Marbelli
Projekt Banus 1 (SV1458) to 3-pokojowy apartament w Marbelli w cenie 2 950 000 €. Nazwa sugeruje lokalizację w pobliżu Puerto Banús — jednej z najbardziej znanych przystani jachtowych na Costa del Sol, znajdującej się bezpośrednio na zachód od centrum Marbelli.
Apartamenty w tej klasie cenowej trafiają często do nabywców szukających gotowej do zamieszkania nieruchomości z niskimi bieżącymi kosztami obsługi. Istotna kwestia: w apartamentach we wspólnotach mieszkaniowych obowiązują miesięczne opłaty wspólnotowe (comunidad), których wysokość musi być podana w umowie kupna i które — w zależności od kompleksu — mogą wynosić od 200 do ponad 1 000 € miesięcznie.
Lomas Villas — duża willa w Marbelli
Lomas Villas to projekt willowy w Marbelli z 6 sypialniami w cenie 6 400 000 €. Jest to największa nieruchomość w tym zestawieniu — odpowiednia dla kupujących szukających albo przestronnej rezydencji głównej, albo obiektu z potencjałem wynajmu.
W kwestii wynajmu turystycznego (licencja VFT) w Andaluzji: po zaostrzeniu przepisów nowe licencje muszą być składane za pośrednictwem urzędu gminy, a nie wszystkie gminy wydają je bez ograniczeń. Kto uwzględnia w kalkulacji dochody z wynajmu, powinien przed zakupem zweryfikować aktualny stan licencjonowania w Marbelli z pomocą prawnika.
Alcantara del Mar Villas i True to you Elviria — dwa kolejne projekty
Alcantara del Mar Villas
Ten projekt w Marbelli oferuje wille z 5 lub 6 sypialniami w przedziale cenowym od 2 167 250 € do 2 267 250 €. Zróżnicowanie cen w ramach projektu wskazuje na różne wielkości działek lub standardy wykończenia — kwestia, którą należy dokładnie sprawdzić w umowie kupna.
True to you Elviria
True to you Elviria leży w dzielnicy Elviria, około 12 kilometrów na wschód od centrum Marbelli. Projekt obejmuje willę z 4 sypialniami w cenie 3 200 000 €. Elviria jest znana z bliskości kilku odcinków plaży oraz szkół międzynarodowych, co czyni ją atrakcyjną dla rodzin planujących dłuższe pobyty.
Przebieg zakupu: podstawowe kroki
- Uzyskać NIE — przed jakąkolwiek płatnością.
- Otworzyć hiszpańskie konto bankowe — do regulowania płatności i późniejszych opłat bieżących (podatek IBI, prąd, woda).
- Zaangażować niezależnego prawnika — nie tego samego, który działa na rzecz drugiej strony.
- Sprawdzić umowę rezerwacyjną — prawo odstąpienia, termin oraz gwarancję bankową zabezpieczającą zaliczki przy off-plan.
- Przeprowadzić due diligence — weryfikacja wpisu w księdze wieczystej, pozwoleń na budowę, obciążeń i zaległości wspólnoty mieszkaniowej.
- Podpisać escritura (notarialną umowę kupna) i odebrać klucze.
IVA należy zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 30 dni od podpisania umowy. Niedotrzymanie tego terminu grozi naliczeniem odsetek za zwłokę.
Podsumowanie
Marbella oferuje wyjątkowo szeroki zakres nowych nieruchomości w górnym segmencie cenowym. Pięć omówionych projektów obejmuje przedział od 2,17 miliona do 6,4 miliona euro i różni się istotnie pod względem typologii, lokalizacji i wielkości. Kto rozważa konkretną inwestycję, powinien najpierw dokładnie wyliczyć całkowite koszty transakcyjne, zaplanować uzyskanie NIE z odpowiednim wyprzedzeniem i przy nieruchomościach off-plan bezwzględnie wymagać ustawowego zabezpieczenia zaliczek.
