Aktywność budowlana na Costa Blanca wyraźnie przyspieszyła w 2024 roku i utrzymuje ten impuls w 2025, napędzana stałym popytem ze strony Holendrów, Belgów, Niemców, Skandynawów i Brytyjczyków, a także rosnącego krajowego segmentu nabywców. Zrozumienie, gdzie faktycznie kształtują się ceny — i dlaczego tak bardzo różnią się między gminami oddalonymi zaledwie o 80 kilometrów — to punkt wyjścia każdej poważnej decyzji zakupowej.
Jak wygląda rynek w 2025 roku
Costa Blanca to nie jeden rynek. To 200-kilometrowe wybrzeże z co najmniej czterema wyraźnymi korytarzami cenowymi: strefa północna wokół Calpe, Altei i Benidormu, gdzie niedobór gruntów budowlanych winduje ceny do poziomu kurortów miejskich; środkowy korytarz Finestrat–Villajoyosa; zaplecze centralne w okolicach Ciudad Quesada i Rojales; oraz południowy pas od Torrevieji po Pilar de la Horadada, gdzie dostępność gruntów jest większa, a cena za metr kwadratowy wyraźnie niższa.
Popyt przewyższa podaż w większości tych stref. Liczba pozwoleń na budowę wydanych w prowincji Alicante wzrosła ponownie w 2024 roku, jednak od uzyskania pozwolenia do przekazania kluczy mija zazwyczaj 18–24 miesięcy, co oznacza, że presja podażowa nie zniknie szybko. Kupujący wchodzący na rynek w 2025 roku działają w warunkach, w których ceny ofertowe rosną rok do roku nieprzerwanie od 2021 roku, a różnica między ceną w przedsprzedaży a wartością odsprzedaży po zakończeniu budowy okazała się w kilku projektach wymierna.
Koszty wykraczające poza cenę ofertową
Przy zakupie nowego budownictwa (obra nueva) nabywca płaci VAT w wysokości 10% ceny zakupu zamiast podatku od przeniesienia własności (ITP). Do tego należy doliczyć opłaty notarialne (około 0,5–1% wartości deklarowanej), wpis do rejestru gruntów (kolejne 0,5–1%) oraz obsługę prawną (zazwyczaj 1–1,5%, zdecydowanie zalecana dla zagranicznych nabywców). Numer NIE — hiszpański numer identyfikacji podatkowej wymagany przy każdej transakcji nieruchomościowej — musi zostać uzyskany przed podpisaniem jakiejkolwiek wiążącej umowy; można go wyrobić w hiszpańskim konsulacie w kraju zamieszkania lub osobiście w prowincjonalnym biurze ds. cudzoziemców. Łącznie nabywca powinien zaplanować koszty nabycia na poziomie około 13–14% powyżej ceny ofertowej. Podane wartości procentowe wynikają z powszechnie stosowanej praktyki na gruncie obowiązującego prawa hiszpańskiego i powinny zostać potwierdzone z wykwalifikowanym prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach przed podpisaniem umowy.
Przy zakupach w przedsprzedaży typowe są płatności etapowe: depozyt rezerwacyjny (zazwyczaj 3 000–10 000 €), kolejne 20–30% przy podpisaniu umowy prywatnej oraz pozostała kwota przy notarialnym finalizowaniu transakcji. Gwarancja bankowa (aval bancario) zabezpieczająca płatności etapowe jest w Hiszpanii wymagana prawnie przy sprzedaży w przedsprzedaży — przed przelaniem jakichkolwiek środków należy zweryfikować jej istnienie.
La Marina Beach — Finestrat
Finestrat leży u podnóża Sierra Helada, około 4 kilometry w głąb lądu od wschodniej plaży Benidormu i około 50 kilometrów od lotniska Alicante–Elche. La Marina Beach oferuje apartamenty, jednostki parterowe i penthouse'y — wszystkie w układzie 2-sypialniowym — w ramach inwestycji z basenem wspólnym. Ceny ofertowe mieszczą się w przedziale od 360 000 € do 530 000 €. Rozpiętość cenowa w obrębie tej inwestycji odzwierciedla premię za pozycję penthouse'u i zazwyczaj większą powierzchnię tarasu. Warto odnotować, że Finestrat notuje stały popyt ze strony kupujących, których nie stać na Benidorm, gdzie w zasadzie nie ma już wolnych działek budowlanych przy morzu.
Towers I — Calpe
Calpe to jeden z najbardziej ograniczonych rynków na północnej Costa Blanca. Park przyrody Peñón de Ifach zajmuje znaczną część powierzchni gminy, co ogranicza dostępność gruntów budowlanych. Towers I oferuje apartamenty i penthouse'y z 2 i 3 sypialniami oraz basenem wspólnym w cenie od 450 000 € do 1 100 000 €. Górna granica tego przedziału — 1 100 000 € za penthouse — odzwierciedla pozycjonowanie Calpe jako rynku, na którym jednostki premium konkurują w skali europejskiej, przyciągając kupujących rozważających również Baleary lub Lazurowe Wybrzeże. Miasto leży około 100 kilometrów od lotniska Alicante–Elche i około 80 kilometrów od lotniska w Walencji, co zapewnia dwie realne drogi dojazdu.
Południowy korytarz: Pilar de la Horadada
Gmina Pilar de la Horadada, na południowym krańcu prowincji Alicante przy granicy z Murcją, oferuje dwie odrębne opcje w aktualnych danych.
Thiar Village IV
Thiar Village IV to bungalowy z 2 sypialniami i basenem wspólnym w cenie 296 000–355 000 €. W tym przedziale cenowym kupujący zazwyczaj porównują nowe budownictwo z dostępnym rynkiem wtórnym w okolicy, gdzie starsze bungalowy można nabyć poniżej 200 000 €, jednak wiąże się to z podatkiem ITP (podatek od przeniesienia własności wynosi 10% we Wspólnocie Walencjańskiej) i ewentualnymi kosztami remontu.
Vista Azul XXXIV Lo Romero Golf
Na polu golfowym Lo Romero w tej samej gminie inwestycja Vista Azul XXXIV Lo Romero Golf oferuje bungalowy z 3 sypialniami i basenem w cenie 284 900–299 900 €. Lokalizacja przy polu golfowym jest weryfikowalna — Lo Romero to 18-dołkowe pole w Pilar de la Horadada. Trzy sypialnie poniżej 300 000 € to jeden z najniższych punktów cenowych dla nowego budownictwa w prowincji Alicante w 2025 roku.
Villa Valentina — Ciudad Quesada
Ciudad Quesada to osiedle mieszkaniowe położone w głębi lądu od Guardamar del Segura, około 30 kilometrów na południe od Alicante. Villa Valentina to willa z 3 sypialniami w stałej cenie 979 501 €. Pojedyncza cena — bez widełek — wskazuje albo na jedną dostępną jednostkę, albo na ustandaryzowaną specyfikację bez wariantów. Na tym poziomie cenowym kupujący nabywa wolnostojącą willę w ugruntowanej społeczności mieszkaniowej, a nie w inwestycji zorientowanej na sektor kurortowy.
Co mówi nam rozpiętość cenowa
Różnica między 284 900 € za bungalow z 3 sypialniami w Pilar de la Horadada a 1 100 000 € za penthouse w Calpe nie jest przypadkowa. Odzwierciedla koszt gruntu, lokalne uwarunkowania planistyczne, odległość od wybrzeża, typ produktu oraz bieżące tempo absorpcji w każdej strefie. Kupujący powinni przyporządkować swój budżet do tych zmiennych — nie traktować Costa Blanca jako jednorodnej kategorii — i uzyskać niezależną poradę prawną oraz finansową przed wpłaceniem jakiegokolwiek depozytu rezerwacyjnego.
