Wynajem turystyczny w Hiszpanii to nie kwestia wrzucenia ogłoszenia na Airbnb i wysłania kluczy kurierem. Każdy region autonomiczny ma własne przepisy. Właściciel wynajmujący nieruchomość turystom — także za pośrednictwem platform takich jak Booking.com — jest zobowiązany prawnie do zarejestrowania zezwolenia na wynajem turystyczny (Comunitat Valenciana: Vivienda de Uso Turístico; Andaluzja: Vivienda con Fines Turísticos) w urzędzie regionalnym. Bez numeru rejestracyjnego nieruchomości nie można reklamować. Kary za nielegalny wynajem są zróżnicowane regionalnie, ale zarówno w Comunitat Valenciana, jak i w Andaluzji inspekcje mogą skutkować sankcjami rzędu dziesiątek tysięcy euro.
Jak przebiega procedura uzyskania zezwolenia
Kroki są dla większości gmin nadmorskich zbliżone. Właściciel składa w regionalnym urzędzie ds. turystyki tzw. declaración responsable — oświadczenie własne potwierdzające, że nieruchomość spełnia minimalne wymogi (gaśnice, apteczka, oficjalne formularze skarg, zaświadczenie o zdatności do zamieszkania). Po złożeniu wniosku właściciel otrzymuje numer rejestracyjny, który musi figurować w każdym ogłoszeniu. Część gmin — w tym kilka na Costa Blanca — wprowadziła dodatkowe ograniczenia gminne lub moratorium na nowe zezwolenia w określonych dzielnicach. Przed zakupem warto zweryfikować bezpośrednio w danej gminie, czy nieruchomość leży w strefie, gdzie zezwolenia na wynajem są nadal wydawane.
Nowe budownictwo i zakupy na etapie budowy wiążą się z dodatkową kwestią: projekt będący teraz w realizacji zostanie oddany do użytku za 12 do 36 miesięcy. Zezwolenie na wynajem turystyczny można złożyć dopiero po otrzymaniu licencji na pierwsze zasiedlenie (licencia de primera ocupación). Kupujący liczący na przychody z najmu od pierwszego dnia muszą uwzględnić to opóźnienie.
Obowiązki podatkowe od dochodów z najmu
Nierezydenci z UE płacą w Hiszpanii 19% podatku dochodowego od netto przychodów z najmu (czynsz brutto pomniejszony o udokumentowane koszty: podatek gminny, ubezpieczenie, koszty zarządzania i amortyzacja). Nierezydenci spoza UE płacą 24% od przychodu brutto bez możliwości odliczenia kosztów. Rozliczenie odbywa się kwartalnie przez formularz Modelo 210. Właściciel posiadający hiszpański numer NIE — obowiązkowy przy każdej transakcji nieruchomościowej — rozlicza się przez lokalnego gestora lub doradcę podatkowego.
Dodatkowo IBI (podatek od nieruchomości) jest należny gminie corocznie, a wiele gmin nadmorskich pobiera opłatę turystyczną (tasa turística) za noc od gościa, którą wynajmujący przerzuca na najemcę.
Koszty zakupu: co dochodzi do ceny transakcyjnej
Nowe budownictwo obciążone jest 10% IVA (VAT) od ceny zakupu, plus 1,5% Actos Jurídicos Documentados (podatek od czynności prawnych) w Comunitat Valenciana i 1,2% w Andaluzji. Koszty notarialne i katastralne wynoszą zazwyczaj od €1 500 do €3 500 w zależności od ceny zakupu. Doradca prawny pobiera zwykle 1% ceny nieruchomości jako honorarium. Łącznie należy przewidzieć 12 do 14% kosztów dodatkowych ponad cenę ofertową.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Projekt Helvet Green w Las Lagunas de Mijas (Costa del Sol, Andaluzja) obejmuje apartamenty, penthousy i jednostki parterowe o 1 do 3 sypialniach, w cenach od €248 000 do €1 000 000. Kompleks dysponuje basenem. Las Lagunas leży około 7 kilometrów od plaży w Fuengiroli i około 30 minut jazdy od lotniska Málaga (A-7/AP-7). Mijas nie wprowadziło ogólnego moratorium na zezwolenia na wynajem turystyczny, jednak gmina aktywnie kontroluje przestrzeganie przepisów. Dla krótkoterminowego najmu w niższym segmencie cenowym (apartamenty z 1 sypialnią) w literaturze podaje się brutto rentowność na poziomie 5 do 7%, choć rzeczywiste wyniki zależą w dużej mierze od obłożenia i kosztów zarządzania.
Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros
Residencial El Yado Bungalows znajduje się w San Juan de los Terreros, nadmorskiej miejscowości w regionie Murcja (Costa Cálida), tuż przy granicy z prowincją Almería. Bungalowy mają 2 sypialnie i basen; ceny wahają się od €409 900 do €477 900. San Juan de los Terreros leży poza najgęściej zaludnionymi strefami turystycznymi i jak dotąd nie wprowadzono tu ograniczeń porównywalnych z tymi obowiązującymi w większych gminach walenckiej wspólnoty. Murcja stosuje własne regionalne przepisy dotyczące wynajmu (Decreto 75/2005 i późniejsze zmiany); wniosek składa się przez Consejería de Turismo. Miejscowość posiada własną zatokę, co sprawia, że krótkoterminowy wynajem w miesiącach letnich jest realistyczny — choć rynek najmu jest tu mniej płynny niż na Costa del Sol.
Green Villas — Pilar de la Horadada
Green Villas w Pilar de la Horadada (południowa Costa Blanca, Comunitat Valenciana) to wille z 2 sypialniami w cenie €490 000. Pilar de la Horadada leży około 6 kilometrów od plaży w Torre de la Horadada i 35 minut jazdy od lotniska Alicante (N-332/AP-7). Wille w tej kategorii cenowej trafiają zazwyczaj do najemców tygodniowych — rodzin; sezon najmu na południowej Costa Blanca trwa w praktyce od kwietnia do października, ze szczytem w lipcu i sierpniu. Generalitat Valenciana wymaga przy wynajmie willi, aby nieruchomość spełniała normy przeciwpożarowe określone w Decreto 10/2021.
Dwa projekty dla kupujących z większym budżetem
Dla osób rozważających połączenie własnego użytku z wynajmem w wyższym segmencie cenowym istotne są dwa kolejne projekty:
Lirios Design - Villa Altair w Cumbre del Sol (północna Costa Blanca, gmina Benitachell) to willa z 3 sypialniami za €2 249 000. Cumbre del Sol to osiedle mieszkaniowe na klifach ponad Cala del Moraig, około 12 kilometrów od Jávei. Rynek wynajmu luksusowych willi w tym segmencie jest węższy pod względem wolumenu, ale osiąga wyższe stawki tygodniowe.
Villa Irati - Raco de Galeno w Benissie (Costa Blanca) to willa z 4 sypialniami za €3 410 000. Benissa Costa leży w zasięgu jazdy samochodem od Calpe i Morairy — dwóch najchętniej wybieranych lokalizacji premium najmu krótkoterminowego na Costa Blanca. W przypadku willi w tym przedziale cenowym profesjonalne zarządzanie wynajmem — pobierające zwykle 20 do 25% przychodów z najmu — jest w praktyce niemal nieuniknione.
Co kupujący powinien realistycznie ocenić
Zezwolenie na wynajem turystyczny nie gwarantuje obłożenia. Rzeczywisty przychód netto zależy od odległości od plaży, dostępności basenu, sezonowości w danej gminie oraz kosztów lokalnego zarządzania. Wynajmujący przez platformy odpowiadają ponadto za odprowadzanie VAT (brak zwolnienia z IVA dla usług turystycznych) oraz kwartalne rozliczenia podatku dochodowego. Strukturyzowanie zakupu wyłącznie ze względów podatkowych jest w Hiszpanii mało zasadne bez rzetelnej porady lokalnego doradcy podatkowego i prawnika znającego regionalne przepisy dotyczące wynajmu.
