Сдать испанскую квартиру через Airbnb — это не просто выложить объявление и отправить ключи. Каждое автономное сообщество действует по собственному законодательству. Тот, кто сдаёт жильё туристам — в том числе через Booking.com — обязан зарегистрировать туристическую лицензию в региональном органе власти (в Сomunitat Valenciana она называется Vivienda de Uso Turístico, в Андалусии — Vivienda con Fines Turísticos). Рекламировать объект без присвоенного регистрационного номера запрещено. Штрафы за нелегальную аренду в Comunitat Valenciana и Андалусии при проверке могут исчисляться десятками тысяч евро.
Порядок получения лицензии
Процедура в большинстве прибрежных муниципалитетов одинакова. Собственник подаёт в региональный туристический орган «declaración responsable» — декларацию о соответствии жилья минимальным требованиям: наличие огнетушителей, аптечки, официальных бланков жалоб и сертификата пригодности к проживанию. После подачи документов присваивается регистрационный номер, который обязательно указывается в каждом объявлении. Ряд муниципалитетов — в том числе несколько на Costa Blanca — ввёл дополнительные местные ограничения или мораторий на выдачу новых лицензий в отдельных районах. До сделки стоит уточнить в конкретном муниципалитете, распространяется ли мораторий на выбранный объект.
При покупке новостройки или объекта на стадии строительства необходимо учитывать следующее: проект, который возводится сейчас, будет введён в эксплуатацию через 12–36 месяцев. Туристическую лицензию можно подать только после получения licencia de primera ocupación — разрешения на первоначальное заселение. Покупатели, рассчитывающие на арендный доход с первого дня, должны принимать во внимание эту задержку.
Налоговые обязательства с арендного дохода
Нерезиденты из стран ЕС платят в Испании 19% подоходного налога с чистого арендного дохода — то есть с валовой арендной платы за вычетом подтверждённых расходов: муниципального налога, страхования, управляющих услуг и амортизации. Нерезиденты из стран вне ЕС уплачивают 24% с валового дохода без права на вычеты. Декларация подаётся ежеквартально по форме Modelo 210. Наличие испанского NIE — обязательного для любой сделки с недвижимостью — позволяет решить этот вопрос через местного gestora или налогового консультанта.
Помимо этого, ежегодно начисляется IBI — налог на недвижимость в пользу муниципалитета. Многие прибрежные муниципалитеты взимают также туристический сбор (tasa turística) за каждую ночь на каждого гостя; эти расходы арендодатель, как правило, перекладывает на арендатора.
Расходы при покупке: что добавляется к цене
Новостройки облагаются IVA (НДС) по ставке 10% от цены покупки, плюс Actos Jurídicos Documentados (гербовый сбор) — 1,5% в Comunitat Valenciana и 1,2% в Андалусии. Нотариальные расходы и регистрация в реестре недвижимости составляют, как правило, €1 500–€3 500 в зависимости от суммы сделки. Услуги юридического советника — обычно 1% от цены покупки. В совокупности следует закладывать 12–14% дополнительных расходов сверх запрашиваемой цены.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Проект Helvet Green в Las Lagunas de Mijas (Costa del Sol, Андалусия) предлагает апартаменты, пентхаусы и квартиры на первом этаже с 1–3 спальнями по ценам от €248 000 до €1 000 000. В комплексе есть бассейн. Las Lagunas находится примерно в 7 км от пляжа Фуэнхиролы и в 30 минутах езды от аэропорта Малаги по трассе A-7/AP-7. Общего моратория на туристические лицензии Михас не вводил, однако муниципалитет активно контролирует соблюдение требований. Для краткосрочной аренды апартаментов с одной спальней в литературе фигурирует валовая доходность 5–7%, хотя реальный результат зависит от загрузки и расходов на управление.
Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros
Residencial El Yado Bungalows расположен в San Juan de los Terreros — прибрежном посёлке в регионе Мурсия (Costa Cálida), вблизи границы с провинцией Альмерия. Бунгало с 2 спальнями и бассейном продаются по ценам от €409 900 до €477 900. Посёлок находится за пределами наиболее плотно застроенных туристических зон и на сегодняшний день не ввёл ограничений на лицензии, сопоставимых с теми, что действуют в крупных муниципалитетах Валенсийского сообщества. В Мурсии действует собственное региональное законодательство — Decreto 75/2005 с последующими поправками; заявки подаются в Consejería de Turismo. Наличие собственной бухты делает краткосрочную аренду в летние месяцы реалистичной, однако рынок аренды здесь менее ликвиден, чем на Costa del Sol.
Green Villas — Pilar de la Horadada
Green Villas в Pilar de la Horadada (южная Costa Blanca, Comunitat Valenciana) — виллы с 2 спальнями за €490 000. До пляжа Torre de la Horadada — около 6 км, до аэропорта Аликанте по трассе N-332/AP-7 — 35 минут езды. Виллы в этом ценовом сегменте, как правило, ориентированы на понедельную аренду семьями; реальный арендный сезон на южной Costa Blanca — с апреля по октябрь, пик — июль и август. Generalitat Valenciana требует, чтобы при сдаче виллы в аренду объект соответствовал противопожарным нормам, установленным Decreto 10/2021.
Два проекта для покупателей с бо́льшим бюджетом
Тем, кто рассматривает сочетание личного использования и аренды в верхнем ценовом сегменте, стоит обратить внимание на два объекта:
Lirios Design - Villa Altair в Cumbre del Sol (северная Costa Blanca, муниципалитет Benitachell) — вилла с 3 спальнями за €2 249 000. Cumbre del Sol — резиденциальная урбанизация на скалах над Cala del Moraig, примерно в 12 км от Хавеи. Рынок аренды вилл в этом сегменте меньше по числу сделок, но отличается более высокими ценами за неделю.
Villa Irati - Raco de Galeno в Бенисе (Costa Blanca) — вилла с 4 спальнями за €3 410 000. Benissa Costa расположена в нескольких минутах езды от Кальпе и Морайры — двух наиболее востребованных локаций для премиальной краткосрочной аренды на Costa Blanca. Для вилл в этом ценовом диапазоне профессиональное управление арендой — как правило, 20–25% от арендного дохода — на практике становится необходимостью.
Что реально стоит учитывать покупателю
Туристическая лицензия не гарантирует загрузку. Реальная чистая доходность зависит от расстояния до пляжа, наличия бассейна, сезонности в конкретном муниципалитете и стоимости местного управления. Сдача через платформы влечёт обязанность уплачивать НДС (для туристических услуг освобождение от IVA не предусмотрено) и ежеквартально подавать декларацию по подоходному налогу. Выстраивать покупку в Испании исключительно из налоговых соображений практически бессмысленно без консультации с местным налоговым советником и юристом, знакомым с региональным законодательством об аренде.
