На Costa del Sol приходится значительная доля сделок с новым жильём в Испании, совершаемых нерезидентами. Прежде чем рассматривать конкретные проекты, стоит разобраться с налоговой и процессуальной базой, в рамках которой проходит любая покупка.
Реальные расходы при покупке новостройки в Испании
При покупке нового жилья (obra nueva) вместо ITP (налога на передачу имущества) применяется НДС (IVA) — 10 % от цены для жилой недвижимости. Дополнительно взимается AJD (гербовый сбор, actos jurídicos documentados), ставка которого зависит от региона: в Андалусии с 2021 года она составляет 1,2 %. Нотариальные расходы и регистрация в реестре собственности в совокупности, как правило, составляют от 0,5 % до 1 % от цены. Гонорар независимого адвоката — настоятельно рекомендуется для иностранных покупателей — обычно находится в диапазоне от 1 % до 1,5 %. Суммарно на сопутствующие расходы при покупке новостройки в Андалусии следует закладывать от 13 % до 14 % от стоимости объекта.
NIE (Número de Identificación de Extranjero) — обязательное условие для подписания у нотариуса. Его можно получить в испанском консульстве по месту проживания или непосредственно в Испании.
Этапы покупки: строящийся объект и готовое жильё
Разница между покупкой на стадии строительства (off-plan) и готового жилья (llave en mano) напрямую влияет на структуру платежей. При покупке off-plan сначала вносится резервационный взнос — как правило, от 5 000 € до 10 000 € — при подписании договора резервирования. Затем заключается частный договор купли-продажи (contrato privado de compraventa) с дополнительным платежом, после чего следуют поэтапные выплаты в ходе строительства. Испанское законодательство обязывает обеспечивать эти средства банковской гарантией (aval bancario) — проверьте её наличие с адвокатом до совершения любого платежа. Нотариальное оформление происходит при передаче объекта.
При покупке готового жилья сроки короче: резервирование, частный договор, нотариальный акт — весь процесс занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.
Ocean Garden — Фуэнхирола
В Фуэнхироле проект Ocean Garden предлагает квартиры, апартаменты с садом и пентхаусы с 2–3 спальнями и бассейном. Цены — от 370 000 € до 573 000 €. Фуэнхирола связана с Малагой прямым пригородным поездом (Cercanías, линия C-1) — поездка занимает около 30 минут, что обеспечивает удобный доступ к международному аэропорту Málaga–Costa del Sol.
Solana Village G Sur — Михас
В Михасе проект Solana Village G Sur включает квартиры, апартаменты с садом и пентхаусы с 2–3 спальнями и бассейном. Ценовой диапазон — от 450 000 € до 670 000 €. Михас расположен в непосредственном внутреннем поясе побережья, примерно в 20 километрах к западу от Малаги по трассам A-7 или AP-7.
Soleil — Марбелья
Марбелья входит в число наиболее востребованных муниципалитетов Costa del Sol в сегменте премиального нового жилья. Проект Soleil предлагает квартиры, апартаменты с садом и пентхаусы с 2–3 спальнями и бассейном в диапазоне от 530 000 € до 875 000 €. Аэропорт Малаги находится примерно в 60 километрах по AP-7 — при нормальном трафике около 40 минут езды.
Villa Natalie — Манилва
Манилва расположена на западной оконечности провинции Малага, на границе с провинцией Кадис. Villa Natalie — отдельно стоящая вилла с 4 спальнями стоимостью 3 000 000 €. До аэропорта Малаги — около 100 километров, до Гибралтара — менее 15 километров.
Green 10 Villas - Finca Cortesín — Касарес
В Касаресе, муниципалитете внутреннего района западной Costa del Sol, реализуется проект Green 10 Villas - Finca Cortesín: виллы с 5–6 спальнями по ценам от 4 600 000 € до 5 000 000 €. Finca Cortesín — закрытое поместье с полем для гольфа, входящим в число лучших в Испании. До аэропорта Малаги от Касареса — около 90 километров.
На что обратить внимание перед подписанием
При покупке off-plan попросите адвоката проверить лицензию на строительство (licencia de obra), выданную муниципалитетом, наличие aval bancario и договорные сроки сдачи объекта. При покупке готового жилья до нотариального подписания должны быть получены акт о завершении строительства (certificado de fin de obra) и лицензия на первое заселение (licencia de primera ocupación).
Нерезиденты, финансирующие покупку с помощью испанской ипотеки, как правило, могут рассчитывать на кредит до 70 % оценочной стоимости объекта при покупке второго жилья — против 80 % для резидентов. Конкретные условия варьируются в зависимости от банка: прежде чем согласовывать с продавцом график платежей, получите предложения от нескольких банков, работающих в Андалусии.
