Vid köp av nyproducerad bostad i Spanien betalar man normalt en serie delbetalningar innan bostaden är färdigställd. Spansk lag ålägger säljaren att garantera dessa belopp — antingen via bankgaranti (aval bancario) eller via en försäkringspolis. Utan sådan garanti riskerar köparen att förlora inbetalda medel om projektet inte färdigställs. Nedan beskrivs hur systemet fungerar i praktiken, vad kontraktet måste innehålla och vilka nybyggnadsprojekt som kan tjäna som referens när du ställer rätt frågor.
Vad lagen kräver: Ley 38/1999 och garantisystemet
Skyldigheten att ställa garanti är förankrad i Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) från 1999 och skärptes genom Ley 20/2015. Regeln är enkel: varje euro som betalas före tillträde — inklusive handpenningen vid bokningskontrakt och delbetalningar under byggtiden — ska täckas individuellt av en bankgaranti eller godkänd försäkring. Garantin upphör att gälla när cédula de habitabilidad (beboelsesintyg) har utfärdats och köpekontraktet signerats hos notarie.
I praktiken begär du garantidokumentet när köpekontraktet (contrato de compraventa) undertecknas. Varje efterföljande delbetalning ska åtföljas av ett individuellt garantibevis — ett så kallat aval individualizado. Kontrollera också namnet på den garanterande banken eller försäkringsgivaren: det måste vara en institution reglerad i Spanien av Banco de España eller DGSFP.
Off-plan kontra inflyttningsklar: skillnaden i risk
Vid ett inflyttningsklart projekt (obra nueva terminada) betalas hela köpeskillingen när köpehandlingarna undertecknas hos notarie — inga delbetalningar under byggtiden, och därmed ingen garantirisk. Vid ett off-plan-projekt (sobre plano) kan delbetalningarna uppgå till 30–40 % av köpeskillingen före tillträde. Det är just där bankgarantin är mest kritisk.
Utöver köpeskillingen tillkommer vid nybyggnation 10 % IVA (moms) i stället för stämpelskatt, plus cirka 1,5 % för notarie- och registreringskostnader samt 1–2 % för juridisk rådgivning. De totala tillkommande kostnaderna hamnar normalt mellan 12 % och 14 % av köpeskillingen, beroende på provins och notarie.
Kosmos — Torremolinos
Kosmos är ett projekt i Torremolinos (Costa del Sol) med lägenheter i markplan, vanliga lägenheter och penthousevåningar. Priserna sträcker sig från €401.500 till €532.000, med två eller tre sovrum. Komplexet har pool. Torremolinos ligger cirka 15 minuters bilväg från flygplatsen Málaga-Costa del Sol (AGP), vilket underlättar tillgängligheten för utländska köpare. Vid ett off-plan-köp i detta prissegment kan en handpenning på 30 % snabbt överstiga €120.000 — exakt det belopp för vilket bankgarantin är nödvändig.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green ligger i Las Lagunas de Mijas, ett bostadsområde i inlandet inom Mijas kommun (Costa del Sol), cirka 10 kilometer från kusten vid Fuengirola. Projektet erbjuder lägenheter, penthousevåningar och markplansbostäder med ett till tre sovrum samt pool. Prisintervallet är €248.000–€1.000.000, vilket speglar ett brett utbud inom ett och samma projekt. Vid köp i den övre delen av intervallet är det garanterade beloppet substantiellt — kontrollera att varje enskild delbetalning täcks av ett separat aval.
Mediterranea Luxury Homes — San Pedro del Pinatar
Mediterranea Luxury Homes är ett villaprojekt i San Pedro del Pinatar, beläget vid Mar Menor (Region Murcia, Costa Cálida). Priset är €489.000 för en villa med tre sovrum. San Pedro del Pinatar gränsar till det skyddade naturområdet Salinas y Arenales de San Pedro del Pinatar, ett nationalpark. För köpare från Sverige eller övriga Norden är närmaste internationella flygplats Murcia-Corvera (RMU), cirka 45 minuters bilväg. Vid ett fast pris om €489.000 och ett vanligt betalningsschema på 20–30 % rör det sig om ett garanterat belopp på €97.800–€146.700.
Mascarat Suites — Pueblo Mascarat
Mascarat Suites är ett villaprojekt i Pueblo Mascarat, ett kustsamhälle mellan Altea och Calpe på norra Costa Blanca. Priset ligger mellan €2.200.000 och €2.300.000 för en villa med fyra sovrum och pool. I detta prissegment är delbetalningarna avsevärda: 20 % av €2.200.000 motsvarar €440.000. Det är här särskilt viktigt att kontrollera att bankgarantin inte bara täcker totalbeloppet utan att varje enskild delbetalning också är dokumenterad separat.
Oasis 005 — Altea
Oasis 005 är en villa i Altea (norra Costa Blanca) med fyra sovrum, prissatt till €3.450.000. Altea ligger cirka 60 kilometer norr om flygplatsen Alicante-Elche (ALC). Vid ett köp på denna nivå kan det garanterade beloppet vid normala delbetalningar överstiga €1.000.000 före tillträde. Låt i ett sådant fall bankgarantin alltid granskas av en oberoende spansk advokat med specialisering inom fastighetsrätt.
Vad du bör kontrollera före undertecknande
En checklista för den noggranne köparen: begär garantidokumentet innan du gör den första betalningen; kontrollera att den garanterande institutionen är registrerad hos Banco de España; läs igenom om garantibeloppet även täcker moms (IVA) på delbetalningarna; och spara varje aval individualizado som PDF med tidsstämpel. Skaffa ett NIE-nummer innan du undertecknar bokningskontraktet — utan NIE kan du inte genomföra ett köp hos spansk notarie. NIE-ansökan görs antingen via det spanska konsulatet i Sverige eller direkt hos en comisaría de policía i Spanien, och tar vanligtvis en till fyra veckor.
