Köpare som för första gången förvärvar en nybyggd bostad i Spanien möter ofta en oväntad skillnad mellan det publicerade priset och det belopp som slutligen betalas ut. Skillnaden består av ett fåtal väldefinierade poster som går att beräkna i förväg. Den här artikeln redovisar de obligatoriska kostnadskomponenterna och illustrerar dem med konkreta projekt ur vår databas.
Vilka kostnader tillkommer utöver köpeskillingen?
Vid nybygge gäller i Spanien ingen överlåtelseskatt (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), utan IVA — den spanska momsen. För bostäder uppgår den till 10 % på hela köpeskillingen, oavsett region. För en garage- eller parkeringsplats som levereras separat gäller 21 % IVA.
Därutöver tillkommer:
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): stämpelskatt på den notariella akten. Satsen varierar per autonom region: i Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Teulada) är den 1,5 %, i Región de Murcia (Mazarrón, Los Montesinos) 1,2 %.
- Notariekostnader: regleras i lag och beror på köpeskillingen. Räkna med €600–€2 500 för en standardbostad; för en villa över €1 000 000 stiger det till €3 000–€4 000.
- Inskrivning i fastighetsregistret: i genomsnitt 60–70 % av notariekostnaderna.
- Juridisk hjälp (gestor/advokat): gängse arvode är 1 % av köpeskillingen, med ett minimum på cirka €1 500.
Sammanlagt räknar du vid nybygge med 12–13,5 % tillkommande kostnader utöver nettopriset, beroende på region och typ av akt.
NIE, notarie och nyckelöverlämning: stegen i korthet
Innan du kan skriva under hos notarien behöver du ett Número de Identificación de Extranjero (NIE). Det ansöker du om antingen vid ett spanskt konsulat i hemlandet eller vid en Oficina de Extranjeros i Spanien; räkna med två till fyra veckors handläggningstid. De flesta köpare öppnar därefter ett spanskt bankkonto, vilket krävs hos de flesta entidades för att föra över köpeskillingen. Vid tillträdet undertecknar köpare och säljare escritura pública hos notarien, varefter akten ska inskrivas i Registro de la Propiedad inom tio arbetsdagar.
Vid off-plan-köp — där betalning sker i etapper under byggtiden — är det enligt lag obligatoriskt att säljaren ställer en bankgaranti eller försäkring som täcker inbetalda handpenningar. Begär alltid detta dokument innan du gör den första betalningen.
Calle Eucaliptus 52 — Teulada
Den här villan i Teulada, på norra Costa Blanca, har ett begärt pris på €2 300 000 och fyra sovrum. Vid ett köp i Comunitat Valenciana betalar du 10 % IVA (€230 000) plus 1,5 % AJD (€34 500). Notarie- och registreringskostnader för en transaktion av den här storleken uppgår normalt till €3 500–€5 000 sammanlagt. Räknar du även in juridisk hjälp (cirka 1 %) landar de tillkommande kostnaderna på minst €253 000. Den totala köpeskillingen inklusive skatter och avgifter uppgår därmed till cirka €2 553 000.
Akira Deluxe — Dehesa de Campoamor
Akira Deluxe är en villa med fyra sovrum i Dehesa de Campoamor, belägen i kommunen Orihuela på södra Costa Blanca — och därmed inom Comunitat Valenciana. Begärt pris är €3 600 000. Enbart IVA uppgår till €360 000; AJD på 1,5 % adderar ytterligare €54 000. Inklusive notarie, fastighetsregister och juridisk hjälp stiger de tillkommande kostnaderna till cirka €450 000, vilket ger en total investering på ungefär €4 050 000. Vid transaktioner av den här storleken rekommenderar erfarna köpare att anlita en specialiserad skatterådgivare utöver den ordinarie gestorn.
Slim Tower — Benidorm
Slim Tower erbjuder lägenheter med två sovrum och pool i Benidorm, även det inom Comunitat Valenciana. Begärt pris är €403 950. Tio procent IVA uppgår till €40 395; AJD på 1,5 % blir €6 059. Notarie och fastighetsregister ligger för det här prissegmentet tillsammans på €1 200–€1 800. Med juridisk hjälp à 1 % räknar du med totala tillkommande kostnader på cirka €52 000–€54 000. Slutnotan vid tillträdet hamnar därmed mellan €455 000 och €458 000.
Silver Views — Mazarrón
Silver Views är ett radhus med två sovrum i Mazarrón, i Región de Murcia. Begärt pris är €249 900. Eftersom Murcia tillämpar en AJD-sats på 1,2 % (jämfört med 1,5 % i Valencia) uppgår stämpelskatten till €2 999. IVA-beloppet är €24 990. Totala tillkommande kostnader landar på cirka €31 000–€33 000, vilket ger ett totalpris på omkring €281 000. Den lägre AJD-satsen gör Murcia marginellt billigare avseende stämpelskatt, men den absoluta skillnaden är vid det här prisnivån bara några hundra euro.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul i Los Montesinos (Región de Murcia) erbjuder villor med tre till fem sovrum i ett prisintervall från €485 000 till €780 000. Vid ett köp för €485 000 uppgår IVA till €48 500 och AJD (1,2 %) till €5 820; vid €780 000 är motsvarande belopp €78 000 respektive €9 360. De tillkommande kostnaderna varierar alltså från cirka €59 000 till €95 000 beroende på valt hustyp. Los Montesinos ligger cirka 20 kilometer från Alicantes flygplats.
Vad du tar med till notarieunderteckningen
Utöver NIE och ett spanskt bankkonto behöver du vid undertecknandet ett giltigt identitetsdokument, kvitto på erlagd handpenning samt — vid off-plan-köp — en kopia av bankgarantin. Notarien kontrollerar att objektet är fritt från inteckningar och utmätningar via en nota simple från fastighetsregistret. Den begär du själv via Registro de la Propiedad eller via din advokat för cirka €10.
Sammanfattningsvis är 12–13,5 % utöver köpeskillingen ett realistiskt och verifierbart utgångsläge för din totala köpbudget vid nybygge i Spanien. Den exakta fördelningen varierar per region och prisnivå, men kostnadskomponenterna är i samtliga fall desamma.
