Köpare som för första gången överväger en fastighet i Spanien ställs nästan omedelbart inför ett grundläggande val: nybygge eller befintlig fastighet? Svaret beror på skattekostnader, tidplan, juridisk risk och personlig planering — inte på marknadsföring.
Den finansiella grundlogiken: IVA mot ITP
Vid nybygge betalar du 10 % IVA (moms) på köpeskillingen. Det gäller enhetligt i hela Spanien, oavsett autonom region. Vid befintliga fastigheter tillämpas i stället Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), överlåtelseskatten, som varierar per region: i Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Jávea, Altea — Águilas faller strax utanför) ligger den för närvarande på 10 %, i Murcia (där Águilas ligger) på 8 % och i Andalusien (Costa del Sol, Mijas) på 7 %. Utöver det tillkommer i båda fallen notariekostnader (cirka 0,1–0,5 % av köpeskillingen), fastighetsregistrering (cirka 0,1–0,25 %) och juridisk rådgivning (vanligtvis 1 % eller ett fast arvode).
Konkret: vid en lägenhet till €400 000 i nybygge uppgår enbart skatt och tillkommande kostnader snabbt till €45 000–€55 000 utöver utropspriset. Räkna alltid med detta när du fastställer din budget.
Nybygge: fördelar och fallgropar
Nybygge delas in i två varianter: off-plan (du köper innan eller under byggtiden) och inflyttningsklart (fastigheten är färdig och har bebodbarhetsintyg). Vid off-plan är den första betalningen ofta 20–30 % i handpenning, resten vid tillträde. Enligt lag ska betalningar före tillträde täckas av en bankgaranti eller försäkring — kontrollera alltid detta skriftligen. Tiden mellan kontraktsskrivning och tillträde varierar i praktiken från sex månader till mer än två år.
Nybygge omfattas av strukturella garantier: tio år för konstruktionsfel, tre år för installationer och ett år för ytskikt. Sådana garantier finns inte på motsvarande sätt vid befintliga fastigheter.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green i Las Lagunas de Mijas (kommunen Mijas, Costa del Sol) visar vilken prisspridning nybyggnadsprojekt kan ha. Lägenheter, penthouseplan och bottenvåningsbostäder med ett till tre sovrum bjuds ut mellan €248 000 och €1 000 000. Projektet har en pool. Las Lagunas ligger ungefär tio minuters bilkörning från stränderna i Fuengirola och drygt en halvtimme från internationella flygplatsen Málaga (AGP). Den breda prissättningen — mer än €750 000 i skillnad mellan billigaste och dyraste enhet — gör den här typen av projekt användbart för jämförelser: en lägenhet till €248 000 genererar en IVA-kostnad på €24 800 vid nybygge, medan en bostad till €1 000 000 ger en skattepost på €100 000.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul i Los Montesinos (provinsen Alicante, nära Torrevieja) är en villa med tre sovrum för €485 000. Los Montesinos ligger cirka 25 minuters bilväg från flygplatsen Alicante-Elche (ALC) och ungefär samma avstånd från stränderna vid Orihuela Costa. Vid det här köpeskillingen och nybyggesregimet uppgår IVA till €48 500. Lägger du till notarie-, registrerings- och juridikostnader (räkna med cirka 1,5–2 % extra) landar de totala tillkommande kostnaderna på cirka €55 000–€57 000 utöver €485 000.
Levansur Home Six — Águilas
Levansur Home Six ligger i Águilas, en kustkommun i regionen Murcia vid Costa Cálida. Villan har fyra sovrum och pool och bjuds ut för €405 000. Águilas ligger ungefär 1 timme och 15 minuter med bil från flygplatsen Murcia-San Javier (MJV) och drygt en timme från Alicante. Murcia tillämpar 8 % ITP vid befintliga fastigheter; vid nybygge gäller även här 10 % IVA. Skillnaden per €100 000 köpeskilling är alltså €2 000 — vid €405 000 innebär det €8 100 i skattemässig skillnad mellan de två alternativen.
Befintliga fastigheter: lägre skatt, andra risker
Befintliga fastigheter erbjuder i de flesta spanska regioner ett lägre skatteuttag, och du kan besikta fastigheten fysiskt innan köp. Men du tar över en annan uppsättning risker: dolda fel, utestående avgiftsskulder i samfälligheten, oregelbundenheter i bygglovshistoriken (ett strukturellt problem i delar av Costa Blanca och Costa del Sol) samt ett energicertifikat som ofta är sämre än nybygge. En oberoende byggnadsteknisk besiktning (cirka €300–€800 beroende på fastighet) är vid befintliga fastigheter inte ett alternativ utan en nödvändighet.
Chalet Villa Paraiso — Altea
Chalet Villa Paraiso i Altea (Costa Blanca Norte) är en villa med fyra sovrum för €2 090 000. Altea ligger ungefär 55 minuters bilkörning från flygplatsen Alicante-Elche. Vid det här prisnivån uppgår IVA vid nybygge till €209 000. Vid befintlig fastighet i Comunitat Valenciana skulle ITP på 10 % på samma köpeskilling ge exakt €209 000 — i det här fallet alltså identiskt. Skillnaden ligger i stället i garantierna, fastighetens skick och juridisk due diligence.
Casa Bellavista — Jávea
Casa Bellavista i Jávea (också Costa Blanca Norte, provinsen Alicante) är en villa med fem sovrum för €3 100 000. Jávea ligger cirka 95 kilometer från Alicante och har en egen hamn samt flera stränder inom kommungränsen. Vid €3 100 000 och 10 % IVA uppgår skatteposten till €310 000. Det är identiskt med ITP-kostnaden vid befintlig fastighet i Comunitat Valenciana — men köparen av en befintlig villa på den här nivån behöver räkna med eventuella renoveringskostnader, krav på energimärkning och granskning av historisk bygglovsdokumentation.
Vad avgör valet?
Vid nybygge köper du trygghet i form av garantier, energiprestanda och konstruktion — men du betalar i etapper och ibland mer än ett år innan du får nycklarna. Vid befintlig fastighet får du snabbhet (tillträde åtta till tolv veckor efter kompromissen) och i vissa regioner ett lägre skatteuttag, men du övertar historiska risker. Skattekostnaderna ligger vid jämförbara priser närmare varandra än många köpare förväntar sig. I slutändan kretsar beslutet kring tre faktorer: hur snabbt du behöver fastigheten, vilken juridisk risk du accepterar, och om du är beredd att binda handpenning i månader utan att ha tillgång till bostaden.
