Kjøper du nybolig i Spania, er det vanlig å ta utgangspunkt i den oppgitte prisen — men i praksis kommer det 12 %–14 % på toppen i skatter, notarhonorar, tinglysingsgebyr og juridisk bistand. Hvor mye det utgjør i kroner og øre varierer etter region og prisnivå, men absolutte beløp blir raskt betydelige.
Hvilke kostnader er obligatoriske ved nybygg i Spania?
Ved nybygg — en bolig som selges for første gang av utbygger — gjelder andre skatteregler enn ved bruktbolig.
IVA (merverdiavgift): 10 % av kjøpesummen. Dette er den nasjonale satsen for boliger og gjelder over hele Spania ved salg av nybygg.
Actos Jurídicos Documentados (AJD / stempelavgift): Mellom 0,5 % og 1,5 %, avhengig av autonom region. I Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Benissa, Orihuela Costa) er satsen 1,5 %. I Región de Murcia (Mazarrón) er den også 1,5 %.
Notarhonorar: Fastsatt ved lov på grunnlag av kjøpesummen, vanligvis €800–€2.000 for boliger i de aktuelle prisklassene.
Tinglysingsgebyr (Registro de la Propiedad): Som tommelfingerregel 60 %–70 % av notarhonoraret, det vil si omtrent €500–€1.400.
Juridisk bistand (gestor/advokat): Ikke lovpålagt, men standardmessig anbefalt. Vanlig honorar: €1.500–€3.000 for et ukomplisert kjøp.
NIE-nummer: Et Número de Identificación de Extranjeros er obligatorisk for enhver utenlandsk kjøper før signering av escritura (notariell skjøte). Det søkes via spansk politi eller konsulat; selve gebyret er noen titalls euro, men en advokat tar betalt for å håndtere prosessen.
Slim Tower — Benidorm, €403.950
Slim Tower er et leilighetsbygg i Benidorm med to soverom og svømmebasseng, priset til €403.950. Kostnadene beregnes slik:
- IVA 10 %: €40.395
- AJD 1,5 % (Comunitat Valenciana): €6.059
- Notar + tinglysing (estimat): ±€2.500
- Juridisk bistand (estimat): ±€2.000
Totale tilleggskostnader: ca. €51.000, noe som tilsvarer litt under 13 % av kjøpesummen. Samlet kjøpsbeløp forventes dermed å ligge på ca. €455.000.
Benidorm har etablert infrastruktur for internasjonale kjøpere: kommunen tilbyr tolketjeneste ved rådhuset, og det finnes flere nederlandskspråklige juridiske kontorer i byen.
Silver Views — Mazarrón, €249.900
Silver Views i Mazarrón tilbyr et rekkehus med to soverom for €249.900. Mazarrón ligger i Región de Murcia.
- IVA 10 %: €24.990
- AJD 1,5 % (Región de Murcia): €3.749
- Notar + tinglysing (estimat): ±€1.800
- Juridisk bistand (estimat): ±€1.500
Totale tilleggskostnader: ca. €32.000, tilsvarende ca. 13 % av kjøpesummen. Región de Murcia bruker samme AJD-sats som Comunitat Valenciana, slik at prosentandelen blir sammenlignbar.
Mazarrón ligger ca. 55 kilometer fra Murcia-Corvera lufthavn (RMU), som er den mest brukte flyplassen for denne regionen.
Residencial Mar Egeo I-II Adosados — La Finca Golf, €475.000–€573.000
Dette prosjektet i La Finca Golf (kommunen Orihuela) tilbyr rekkehus med tre soverom og svømmebasseng, priset mellom €475.000 og €573.000. Prisintervallet har direkte konsekvenser for tilleggskostnadene — på maksprisen €573.000 ser regnestykket slik ut:
- IVA 10 %: €57.300
- AJD 1,5 %: €8.595
- Notar + tinglysing (estimat): ±€2.800
- Juridisk bistand (estimat): ±€2.500
Totale tilleggskostnader på maksprisen: ca. €71.200. På minsteprisen €475.000 utgjør de samme postene ca. €58.600. Prisforskjellen mellom billigste og dyreste enhet i prosjektet gir altså også over €12.000 i forskjell på tilleggskostnadene.
La Finca Golf ligger i innlandet i Orihuela Costa, ca. 20 kilometer fra stranden ved Guardamar del Segura.
Oasis 004 — Benissa, €2.250.000
Oasis 004 er en villa i Benissa med fire soverom, priset til €2.250.000.
- IVA 10 %: €225.000
- AJD 1,5 %: €33.750
- Notar + tinglysing (estimat): ±€5.000
- Juridisk bistand (estimat): ±€4.000
Totale tilleggskostnader: ca. €268.000, tilsvarende nær 12 % av kjøpesummen. Ved høyere kjøpesummer synker de faste postene (notar, tinglysing, advokat) som prosentandel, mens skattekomponenten forblir proporsjonal.
Benissa ligger også i Comunitat Valenciana og er ca. 25 kilometer fra Alicante-Elche lufthavn (ALC).
Villas la Zenia — Orihuela Costa, €3.500.000
Villas la Zenia i Orihuela Costa er en villa med fem soverom, priset til €3.500.000.
- IVA 10 %: €350.000
- AJD 1,5 %: €52.500
- Notar + tinglysing (estimat): ±€6.000
- Juridisk bistand (estimat): ±€5.000
Totale tilleggskostnader: ca. €413.500. Orihuela Costa tilhører provinsen Alicante og Comunitat Valenciana.
Off-plan versus nøkkelklar: når betales skattene?
Ved nybygg betales ikke IVA i én sum ved reservasjon. Vanligvis betaler du et reservasjonsbeløp (ofte €6.000–€10.000), deretter 20 %–30 % i løpet av byggeperioden, og resten ved signering av escritura hos notaren. IVA er skyldig på hver delinnbetaling når den finner sted. AJD betales utelukkende ved escritura.
Ved off-plan-kjøp må du derfor planlegge skattebetalingene spredt over byggetiden i likviditetsplanen — ikke som én enkelt post ved overtakelse.
Praktiske steg for utenlandske kjøpere
- Søk NIE før enhver kontraktuell betaling.
- Åpne spansk bankkonto — nødvendig for domisiliering av strøm og andre løpende tjenester, og som regel krevd av notaren.
- Reserver boligen (contrato de reserva) etter juridisk gjennomgang av prosjektet.
- Inngå kjøpskontrakt (contrato de arras eller contrato privado de compraventa) med betalingsplan.
- Escritura hos notaren, etterfulgt av tinglysing og betaling av AJD.
Samlet tidsløp fra reservasjon til escritura ved nybygg avhenger av byggeprogresjon. Ved nøkkelklare boliger tar prosessen vanligvis seks til tolv uker.
