Při koupi novostavby ve Španělsku se zpravidla platí postupně — v několika splátkách před dokončením stavby. Španělský zákon ukládá prodávající straně povinnost tyto částky zajistit, a to buď bankovní zárukou (aval bancario), nebo pojistnou smlouvou. Bez tohoto zajištění kupující riskuje, že v případě nedokončení projektu přijde o zaplacené peníze. Níže je vysvětleno, jak systém funguje, co musí smlouva obsahovat a které projekty lze použít jako referenční příklady při kladení správných otázek.
Co zákon ukládá: Ley 38/1999 a systém záruk
Povinnost poskytnout záruku je zakotvena v Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) z roku 1999 a zpřísněna prostřednictvím Ley 20/2015. Pravidlo je přímočaré: každé euro zaplacené před předáním — včetně zálohy u rezervační smlouvy i splátek v průběhu výstavby — musí být individuálně kryto bankovní zárukou nebo uznávaným pojištěním. Záruka automaticky zaniká v okamžiku, kdy je vydán cédula de habitabilidad (osvědčení o způsobilosti k bydlení) a podepsána notářská listina.
V praxi se při podpisu kupní smlouvy (contrato de compraventa) vyžaduje předložení záručního dokumentu. Ke každé následující splátce by mělo být přiloženo individuální záruční potvrzení — tzv. aval individualizado. Ověřte také název banky nebo pojišťovny: musí jít o instituci regulovanou v Španělsku Banco de España nebo DGSFP.
Off-plan versus klíče ihned: rozdíl v míře rizika
U dokončené novostavby (obra nueva terminada) se celá kupní cena hradí při podpisu notářské listiny — průběžné splátky neexistují, a tedy ani záruční riziko během výstavby. U projektu kupovaného z plánů (sobre plano) mohou zálohy dosáhnout 30–40 % kupní ceny před předáním. Právě zde je bankovní záruka nejdůležitější.
K ceně nemovitosti se u novostaveb přičítá 10 % IVA (DPH) namísto daně z převodu, dále přibližně 1,5 % za notářské a katastrální poplatky a 1–2 % za právní zastoupení. Celkové vedlejší náklady se tedy běžně pohybují mezi 12 % a 14 % kupní ceny, v závislosti na provincii a notáři.
Kosmos — Torremolinos
Kosmos je projekt v Torremolinos (Costa del Sol) nabízející přízemní byty, standardní byty a penthouse. Ceny se pohybují od €401.500 do €532.000, dispozice dvou nebo tří ložnic. Komplex disponuje bazénem. Torremolinos leží přibližně 15 minut jízdy od letiště Málaga-Costa del Sol (AGP), což usnadňuje přístupnost pro zahraniční kupující. U off-plan koupě v tomto cenovém segmentu může záloha ve výši 30 % přesáhnout €120.000 — přesně ta částka, pro niž je bankovní záruka nezbytná.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green se nachází v Las Lagunas de Mijas, rezidenční části ve vnitrozemí obce Mijas (Costa del Sol), přibližně 10 kilometrů od pobřeží u Fuengiroly. Projekt nabízí byty, penthouse a přízemní jednotky s jednou až třemi ložnicemi a bazénem. Cenové rozpětí od €248.000 do €1.000.000 naznačuje velmi různorodou nabídku bytových typů v rámci jednoho projektu. U koupě na horní hranici tohoto rozsahu je zajišťovaná částka značná — pro každou dílčí platbu vyžadujte samostatný aval.
Mediterranea Luxury Homes — San Pedro del Pinatar
Mediterranea Luxury Homes je vilový projekt v San Pedro del Pinatar, situovaný u Mar Menor (Region Murcia, Costa Cálida). Cena činí €489.000 za vilu se třemi ložnicemi. San Pedro del Pinatar sousedí s chráněnou přírodní oblastí Salinas y Arenales de San Pedro del Pinatar, národním parkem. Nejbližší mezinárodní letiště pro kupující z Nizozemska nebo Belgie je Murcia-Corvera (RMU), vzdálené přibližně 45 minut jízdy. Při pevné ceně €489.000 a obvyklém splátkovém kalendáři 20–30 % se zajišťovaná částka pohybuje od €97.800 do €146.700.
Mascarat Suites — Pueblo Mascarat
Mascarat Suites je vilový projekt v Pueblo Mascarat, pobřežní lokalitě mezi Alteou a Calpe na severní Costa Blanca. Cena se pohybuje od €2.200.000 do €2.300.000 za vilu se čtyřmi ložnicemi a bazénem. V tomto cenovém segmentu jsou zálohy značné: 20 % z €2.200.000 představuje €440.000. Je proto zvláště důležité ověřit, že bankovní záruka nepokrývá jen celkovou částku, ale že každá jednotlivá splátka je zdokumentována samostatně.
Oasis 005 — Altea
Oasis 005 je vila v Altei (severní Costa Blanca) se čtyřmi ložnicemi, nabízená za €3.450.000. Altea leží přibližně 60 kilometrů severně od letiště Alicante-Elche (ALC). Při kupní ceně této výše může zajišťovaná suma u obvyklého splátkového kalendáře přesáhnout €1.000.000 před předáním nemovitosti. V takovém případě nechte bankovní záruku posoudit nezávislým španělským advokátem specializovaným na nemovitostní právo.
Co zkontrolovat před podpisem
Praktický přehled pro seriózního kupujícího: záruční dokument si vyžádejte ještě před první platbou; ověřte, zda je ručící instituce registrována u Banco de España; zkontrolujte, zda záruční částka zahrnuje i DPH (IVA) ze splátek; a každý aval individualizado uložte jako PDF s časovým razítkem. NIE číslo si zajistěte před podpisem rezervační smlouvy — bez NIE nelze ve Španělsku podepsat notářskou listinu. Žádost o NIE se podává prostřednictvím španělského konzulátu v zemi pobytu nebo přímo na comisaría de policía ve Španělsku a vyřízení obvykle trvá jeden až čtyři týdny.
