Koupě nemovitosti ve Španělsku se pro belgické kupující právně i daňově zásadně liší od nákupu na belgickém trhu. Neexistuje žádná zákonem chráněná lhůta na rozmyšlenou srovnatelná s belgickým kompromisem, vedlejší náklady jsou vyšší než v Belgii a po nabytí vlastnictví je nutné nemovitost každoročně uvádět v belgickém daňovém přiznání. Níže naleznete celý postup — od získání čísla NIE až po předání klíčů — s konkrétními čísly a kroky, které potřebujete ke kvalifikovanému rozhodnutí.
Krok 1: číslo NIE — španělská daňová identifikace
Každý zahraniční kupující potřebuje číslo NIE (Número de Identificación de Extranjero) před tím, než může být podepsána notářská listina. Žádost lze podat na španělském velvyslanectví v Bruselu, nebo přímo ve Španělsku na Oficina de Extranjería či na místní policejní stanici — v tom případě zpravidla prostřednictvím zmocněného advokáta s notářsky ověřenou plnou mocí. Při podání žádosti z Belgie počítejte s vyřízením v řádu týdnů; na místě ve Španělsku to může jít rychleji, ale vždy je nutné si předem rezervovat termín. Bez čísla NIE notář listinu nepodepíše.
Krok 2: otevření španělského bankovního účtu
Pro všechny platby v průběhu koupě — zálohu, dílčí splátky i závěrečné vyrovnání — je španělský bankovní účet praktickou nutností. Většina španělských notářů a bank vyžaduje španělské číslo účtu pro bankovní šek při podpisu listiny. Účet otevřete osobně ve španělské bance, obvykle s pasem, číslem NIE a dokladem o příjmu.
Krok 3: volba nezávislého advokáta
Jde o nejdůležitější rozhodnutí celého procesu. Zvolte advokáta, který zastupuje výhradně vaše zájmy — nikoli stranu prodávající. Obvyklá odměna činí přibližně 1 % z kupní ceny (bez DPH). Advokát ověří platnost stavebního povolení, prověří, zda pozemek není zatížen dluhy nebo věcnými břemeny, a zkontroluje, zda jsou dílčí platby zajištěny bankovní zárukou (viz krok 5). U koupě nemovitosti z plánu se jedná o nezbytnost, nikoli o luxus.
Krok 4: rezervační smlouva a smlouva arras
Koupě novostavby ve Španělsku probíhá prostřednictvím dvou po sobě jdoucích smluv:
Rezervační smlouva: první, relativně nízká platba (zpravidla €3 000 až €10 000) dočasně blokuje nemovitost. Tato smlouva poskytuje omezené právní záruky; závazné smluvní vztahy vznikají až uzavřením smlouvy arras.
Smlouva arras (contrato privado de compraventa): jedná se o závaznou předkupní smlouvu, která — na rozdíl od belgického kompromisu — neposkytuje zákonnou lhůtu na rozmyšlenou. U arras penitenciales (čl. 1454 občanského zákoníku) přijdete o zálohu, pokud od koupě odstoupíte; odstoupí-li prodávající, obdržíte dvojnásobek. Záloha standardně činí 10 % z kupní ceny. Tuto smlouvu nikdy nepodepisujte bez předchozí kontroly vaším advokátem.
Krok 5: dílčí platby a bankovní záruka
U novostaveb z plánu platíte zpravidla v etapách podle postupu výstavby. Španělský zákon (Ley 57/1968, později začleněný do Ley de Ordenación de la Edificación) ukládá prodávajícímu povinnost zajistit všechny přijaté zálohy individuální bankovní zárukou (aval bancario) nebo pojistnou zárukou. Za každou platbu si vyžádejte písemné potvrzení o existenci této záruky. Bez záruky riskujete ztrátu vložených prostředků, pokud projekt nebude dokončen.
Krok 6: notářská listina (escritura pública)
Při předání nemovitosti se před španělským notářem podepisuje listina o převodu vlastnictví. Notář ověří totožnost stran, přečte listinu nahlas a potvrdí platbu. Po podpisu se listina zapíše do Registro de la Propiedad. Teprve zápisem do katastru se stanete oficiálním vlastníkem.
Protokol o vadách (lista de defectos): před podpisem listiny nechte nemovitost prověřit nezávislým inspektorem. Vady nahlášené až po převzetí klíčů bývají odstraňovány pomaleji a obtížněji.
Náklady nad rámec kupní ceny: počítejte s 12 až 14 %
U novostaveb ve Španělsku platí tyto pevně dané vedlejší náklady:
- IVA (DPH): 10 % z kupní ceny novostavby. Jedná se o celostátní sazbu platnou bez ohledu na region.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados, kolkové poplatky): přibližně 1,2 % až 1,5 % podle autonomního společenství. V Comunitat Valenciana (Costa Blanca) je sazba 1,5 %; v Andalusii (Costa del Sol) aktuálně 1,2 %.
- Notářské poplatky: proměnlivé, zpravidla €800 až €2 500 v závislosti na kupní ceně.
- Zápis do katastru: €400 až €1 500.
- Odměna advokáta: přibližně 1 % z kupní ceny.
Celkem počítejte s 12 až 14 % nad rámec kupní ceny. U bytu v projektu Allonbay Urban — La Vila Joiosa (od €249 000) to představuje dodatečný rozpočet přibližně €30 000 až €35 000. U vily jako Residencias Almunia — Benijófar (€400 000 – €430 000) vychází vedlejší náklady na €48 000 – €60 000. U větších projektů, jako jsou Alcantara del Mar Villas — Marbella (od €2 167 250) nebo Arena Golf — La Finca Golf (€473 000 – €965 000), jsou absolutní částky odpovídajícím způsobem vyšší.
Specifika novostaveb: desetiletá záruka na konstrukci
Každá novostavba ve Španělsku musí ze zákona disponovat pojištěním seguro decenal — desetiletou zárukou na konstrukci, která kryje závažné stavební vady. Před podpisem listiny zkontrolujte, zda je pojistka k dispozici. Bez tohoto dokumentu jsou vaše možnosti reklamace zásadních konstrukčních vad po předání nemovitosti značně omezené.
Belgické daňové povinnosti: co potřebujete vědět
Koupě španělské nemovitosti nepodléhá belgickým registračním poplatkům: na španělský nákup se belgické registrační poplatky nevztahují. Poté však nastupují pravidelné povinnosti:
Belgické daňové přiznání: každý belgický daňový rezident s nemovitostí v zahraničí ji musí každoročně uvádět v přiznání k dani z příjmů fyzických osob (oddíl IX, zahraniční nemovitý majetek). Belgie uplatňuje fiktivní příjem vypočtený na základě zahraniční nájemní hodnoty nebo zahraniční zdanitelné základny — nikoli belgického katastrálního příjmu.
Smlouva o zamezení dvojího zdanění BE-ES: smlouva mezi Belgií a Španělskem (platná od roku 1972, protokoly následně změněny) přiznává právo zdanit španělský nemovitý majetek Španělsku. Španělsko zdaňuje jako první. Belgie může příjem osvobodit, ale zachovává si právo uplatnit progressievoorbehoud (výhradu progrese): španělský příjem z nemovitosti se zohlední při stanovení belgické daňové sazby pro vaše ostatní příjmy.
Španělská daň pro nerezidenty (IRNR): pokud nejste španělským daňovým rezidentem, platíte každoročně daň z příjmů nerezidentů z přičtené nájemní hodnoty nemovitosti (2 % z katastrální hodnoty, nebo 1,1 %, pokud byla katastrální hodnota přehodnocena po roce 1994). Jde o španělskou povinnost nezávislou na belgickém daňovém přiznání.
Při koupi si zajistěte doprovod daňového poradce, který se orientuje v česko-belgicko-španělských přeshraničních situacích.
Novostavby jako referenční bod
Pro orientaci v cenových hladinách: Allonbay Urban — La Vila Joiosa nabízí byty s 1 až 2 ložnicemi a bazénem od €249 000; Residencias Almunia — Benijófar prodává vily se 3 ložnicemi v rozmezí €400 000 až €430 000 na Costa Cálida. Na Costa del Sol se v vyšším segmentu nacházejí Alcantara del Mar Villas — Marbella (5–6 ložnic, od €2 167 250) a Arena Golf — La Finca Golf (3–6 ložnic, €473 000 – €965 000). Úplný přehled najdete v sekci novostavby ve Španělsku.
Stáhněte si také bezplatného průvodce koupí s kompletním postupem včetně kontrolních seznamů.
Nejčastější otázky
Jak jako Belgičan získám číslo NIE?
Žádost lze podat na španělském velvyslanectví v Bruselu (nutná rezervace termínu) nebo přímo ve Španělsku prostřednictvím Oficina de Extranjería či místní policie, zpravidla s notářsky ověřenou plnou mocí udělenou španělskému advokátovi. Při podání z Belgie počítejte s vyřízením v řádu týdnů.
Musím platit belgické registrační poplatky z španělské nemovitosti?
Ne. Belgické registrační poplatky se na nemovitý majetek nabytý v zahraničí nevztahují. Ve Španělsku zaplatíte 10% IVA a přibližně 1,2–1,5% AJD podle regionu.
Jaký je rozdíl mezi španělskou smlouvou arras a belgickým kompromisem?
Smlouva arras je závazná a neposkytuje zákonnou lhůtu na rozmyšlenou. U arras penitenciales přijdete o celou zálohu (zpravidla 10 % z kupní ceny), pokud od koupě odstoupíte. Belgický kompromis ze zákona obsahuje ochranné mechanismy, které ve španělském právu neexistují. Smlouvu arras vždy nechte předem zkontrolovat svým nezávislým advokátem.
Jakou španělskou daň platím jako nerezident za druhé bydliště?
Jako vlastník bez španělského daňového rezidenství platíte každoročně Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Základem daně je 2 % z katastrální hodnoty (nebo 1,1 %, pokud byla katastrální hodnota přehodnocena po roce 1994), zdaněných sazbou 19 % pro rezidenty EU.
Musím španělskou nemovitost uvádět v belgickém daňovém přiznání?
Ano. Jako belgický daňový rezident uvádíte španělskou nemovitost každoročně v oddílu IX přiznání k dani z příjmů. Na základě belgicko-španělské smlouvy o zamezení dvojího zdanění je příjem v Belgii osvobozen, avšak zohlední se při výpočtu belgické daňové sazby pro ostatní příjmy (výhrada progrese).
