Turistický pronájem ve Španělsku není otázkou zaslání klíčů a vytvoření profilu na Airbnb. Každé autonomní společenství má vlastní legislativu. Kdo pronajímá nemovitost turistům — i prostřednictvím platforem jako Booking.com — je ze zákona povinen zaregistrovat turistické pronájemní povolení (ve Valencijském společenství: Vivienda de Uso Turístico, v Andalusii: Vivienda con Fines Turísticos) u regionálního úřadu. Bez tohoto registračního čísla nelze nemovitost inzerovat. Pokuty za nelegální pronájem se podle regionu liší, avšak jak v Comunitat Valenciana, tak v Andalusii mohou kontroly vyústit v sankce v řádu desítek tisíc eur.
Jak řízení o povolení probíhá
Postup je ve většině přímořských obcí obdobný. Vlastník nejprve podá tzv. declaración responsable na regionálním turistickém úřadě — čestné prohlášení, že nemovitost splňuje minimální požadavky (hasicí přístroje, lékárnička, oficiální formuláře pro stížnosti, osvědčení o obyvatelnosti). Po podání obdrží vlastník registrační číslo, které musí být uvedeno v každém inzerátu. Některé obce — včetně několika na Costa Blanca — zavedly doplňující obecní omezení nebo moratorium na vydávání nových povolení v určitých čtvrtích. Před koupí je vhodné ověřit přímo u příslušné obce, zda se daná nemovitost nachází v zóně, kde jsou turistická povolení stále vydávána.
Novostavby a nákupy off-plan přinášejí další skutečnost, kterou je třeba zohlednit: projekt, který je dnes ve výstavbě, bude dokončen za 12 až 36 měsíců. Povolení k turistickému pronájmu lze podat až po obdržení licencia de primera ocupación (kolaudačního souhlasu). Kupující, kteří počítají s příjmy z pronájmu od prvního dne, musejí s tímto zpožděním kalkulovat.
Daňové povinnosti z příjmů z pronájmu
Nerezidenti z EU platí ve Španělsku 19 % daň z příjmu z čistých příjmů z pronájmu (hrubý nájem snížený o prokazatelné náklady, jako jsou obecní daň, pojištění, správcovské poplatky a odpisy). Nerezidenti mimo EU odvádějí 24 % z hrubých příjmů bez možnosti odečíst náklady. Přiznání se podává čtvrtletně prostřednictvím formuláře Modelo 210. Kdo má španělské NIE — povinné při každé realitní transakci — vyřizuje tuto agendu prostřednictvím místního gestora nebo daňového poradce.
Kromě toho je každoročně splatná IBI (daň z nemovitosti) obci a mnoho přímořských obcí vybírá turistický poplatek (tasa turística) za noc na hosta, který pronajímatel přeúčtuje nájemci.
Náklady na koupi: co přichází nad rámec kupní ceny
Novostavby podléhají 10% DPH (IVA) z kupní ceny, dále 1,5 % Actos Jurídicos Documentados (kolkovné) v Comunitat Valenciana a 1,2 % v Andalusii. Notářské a katastrální poplatky se zpravidla pohybují mezi 1 500 € a 3 500 € v závislosti na kupní ceně. Právní poradce si obvykle účtuje honorář ve výši 1 % z kupní ceny. V celkovém součtu je třeba počítat s dodatečnými náklady ve výši 12 až 14 % nad rámec požadované ceny.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Projekt Helvet Green v Las Lagunas de Mijas (Costa del Sol, Andalusie) nabízí apartmány, penthouse a přízemní jednotky s 1 až 3 ložnicemi v cenovém rozmezí od 248 000 € do 1 000 000 €. Komplex disponuje bazénem. Las Lagunas leží přibližně 7 kilometrů od pláže ve Fuengirole a asi 30 minut jízdy od letiště Málaga (A-7/AP-7). Mijas nezavedlo plošné moratorium na turistická pronájemní povolení, nicméně obec aktivně kontroluje dodržování předpisů. Pro krátkodobé pronájmy v nižší cenové kategorii (apartmány s 1 ložnicí) jsou v literatuře uváděny hrubé výnosy z pronájmu ve výši 5 až 7 %, skutečné výsledky však silně závisejí na obsazenosti a nákladech na správu.
Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros
Residencial El Yado Bungalows se nachází v San Juan de los Terreros, přímořské vesnici v regionu Murcia (Costa Cálida), těsně u hranice s provincií Almería. Bungalovy mají 2 ložnice a bazén; ceny se pohybují od 409 900 € do 477 900 €. San Juan de los Terreros leží mimo nejhustěji osídlené turistické zóny a dosud zde nebyla zavedena omezení pronájemních povolení srovnatelná s těmi ve větších valencijských obcích. Murcia uplatňuje vlastní regionální legislativu pro pronájem (Decreto 75/2005 a jeho pozdější změny); žádost se podává přes Consejería de Turismo. Blízkost pláže — San Juan de los Terreros má vlastní záliv — činí krátkodobý pronájem v letních měsících reálnou možností, i když trh s pronájmy je zde méně likvidní než na Costa del Sol.
Green Villas — Pilar de la Horadada
Green Villas v Pilar de la Horadada (jižní Costa Blanca, Comunitat Valenciana) jsou vily s 2 ložnicemi za 490 000 €. Pilar de la Horadada leží přibližně 6 kilometrů od pláže Torre de la Horadada a 35 minut jízdy od letiště Alicante (N-332/AP-7). Vily v této cenové kategorii jsou zpravidla orientovány na týdenní pronájem rodinám; pronájemní sezóna na jižní Costa Blanca fakticky trvá od dubna do října, s vrcholem v červenci a srpnu. Generalitat Valenciana vyžaduje u pronájmu vil rovněž splnění požadavků na požární bezpečnost stanovených v Decreto 10/2021.
Dva projekty pro kupující s vyšším rozpočtem
Pro ty, kdo zvažují kombinaci vlastního užívání a pronájmu ve vyšším segmentu, jsou relevantní dva další projekty:
Lirios Design - Villa Altair v Cumbre del Sol (severní Costa Blanca, obec Benitachell) je vila se 3 ložnicemi za 2 249 000 €. Cumbre del Sol je rezidenční urbanizace na útesech nad Cala del Moraig, přibližně 12 kilometrů od Jávey. Trh s pronájmem luxusních vil v tomto segmentu je objemově menší, avšak dosahuje vyšších týdenních cen.
Villa Irati - Raco de Galeno v Benisse (Costa Blanca) je vila se 4 ložnicemi za 3 410 000 €. Benissa Costa leží v dojezdové vzdálenosti od Calpe a Morairy, dvou nejvyhledávanějších lokalit pro prémiový krátkodobý pronájem na Costa Blanca. U vil v této cenové kategorii je profesionální správa pronájmu — obvykle 20 až 25 % z příjmů z nájmu — v praxi téměř nevyhnutelná.
Co by měl kupující realisticky zvážit
Touristické pronájemní povolení nezaručuje obsazenost. Skutečný čistý výnos závisí na poloze nemovitosti vůči pláži, přítomnosti bazénu, sezónním vzorci konkrétní obce a nákladech na místní správu. Kdo pronajímá přes platformy, je navíc odpovědný za odvod DPH (pro turistické služby neexistuje osvobození od IVA) a čtvrtletní podání daňového přiznání z příjmu. Strukturovat koupi výhradně z daňových důvodů ve Španělsku nedává smysl bez fundovaného poradenství místního daňového poradce a právníka znalého místní pronájemní legislativy.
