Kupující, kteří pořizují novostavbu ve Španělsku poprvé, se pravidelně setkávají s tím, že konečná částka převodu výrazně přesahuje inzerovanou cenu. Rozdíl tvoří několik přesně vyčíslitelných položek. Tento článek je rozebírá a dokládá na konkrétních projektech z naší databáze.
Které náklady se přičítají k ceně nemovitosti?
U novostaveb se ve Španělsku neplatí daň z převodu nemovitostí (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), ale IVA — španělská obdoba DPH. U bytů a rodinných domů činí sazba 10 % z celkové kupní ceny, a to ve všech regionech bez výjimky. Na garáž nebo parkovací stání dodávané samostatně se vztahuje IVA ve výši 21 %.
Další povinné náklady jsou:
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): kolkovné na notářsky ověřenou smlouvu. Sazba se liší podle autonomního společenství: v Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Teulada) je to 1,5 %, v Región de Murcia (Mazarrón, Los Montesinos) 1,2 %.
- Notářské poplatky: zákonem regulované, závislé na výši kupní ceny. U standardní nemovitosti počítejte s 600 až 2 500 €; u vily nad 1 000 000 € se pohybují mezi 3 000 a 4 000 €.
- Zápis do katastru nemovitostí: zpravidla 60 až 70 % výše notářských poplatků.
- Právní zastoupení (gestor nebo advokát): obvyklá sazba 1 % z kupní ceny, minimálně přibližně 1 500 €.
Celkové vedlejší náklady u novostavby tak dosahují 12 až 13,5 % nad čistou kupní cenu — přesná výše závisí na regionu a typu smlouvy.
NIE, notář a předání klíčů: postup v hlavních bodech
Podmínkou pro podpis u notáře je španělské daňové identifikační číslo pro cizince — Número de Identificación de Extranjero (NIE). Lze jej vyřídit na španělském konzulátu v zemi kupujícího nebo na Oficina de Extranjeros ve Španělsku; počítejte se lhůtou dva až čtyři týdny. Většina kupujících si zároveň otevře španělský bankovní účet, který je u většiny entidades podmínkou pro převod kupní ceny. Při předání nemovitosti kupující i prodávající podepíší escritura pública u notáře; akt musí být zapsán do Registro de la Propiedad do deseti pracovních dnů.
U novostavby prodávané v době výstavby — kdy se platí ve splátkách — ukládá španělský zákon developerovi povinnost zajistit každou zálohu bankovní zárukou nebo pojistnou smlouvou. Tento dokument si vždy vyžádejte před provedením první platby.
Calle Eucaliptus 52 — Teulada
Tato vila v Teuldě na severní Costa Blanca má čtyři ložnice a kupní cenu 2 300 000 €. V Comunitat Valenciana zaplatíte 10% IVA (230 000 €) a 1,5% AJD (34 500 €). Notářské poplatky a zápis do katastru se u transakcí této velikosti pohybují dohromady mezi 3 500 a 5 000 €. Připočtete-li právní zastoupení (přibližně 1 %), celkové vedlejší náklady dosáhnou minimálně 253 000 €. Celková pořizovací cena včetně daní a poplatků tak činí přibližně 2 553 000 €.
Akira Deluxe — Dehesa de Campoamor
Akira Deluxe je vila se čtyřmi ložnicemi v Dehesa de Campoamor v obci Orihuela na jižní Costa Blanca — rovněž v Comunitat Valenciana. Kupní cena je 3 600 000 €. Samotné IVA činí 360 000 €; AJD ve výši 1,5 % přidá dalších 54 000 €. Po zahrnutí notáře, katastru a právního zastoupení dosáhnou vedlejší náklady přibližně 450 000 €, takže celková investice se přiblíží 4 050 000 €. U transakcí této velikosti zkušení kupující zpravidla najímají specializovaného daňového poradce vedle standardního gestora.
Slim Tower — Benidorm
Slim Tower nabízí byty se dvěma ložnicemi a bazénem v Benidormu, také v Comunitat Valenciana. Kupní cena je 403 950 €. Desetiprocentní IVA odpovídá 40 395 €; AJD ve výši 1,5 % činí 6 059 €. Notářské poplatky a zápis do katastru se v tomto cenovém segmentu pohybují dohromady okolo 1 200 až 1 800 €. S 1% právním zastoupením vychází celkové vedlejší náklady přibližně na 52 000 až 54 000 €. Konečná částka při předání nemovitosti se pohybuje mezi 455 000 a 458 000 €.
Silver Views — Mazarrón
Silver Views je řadový dům se dvěma ložnicemi v Mazarrónu v Región de Murcia. Kupní cena je 249 900 €. Protože Murcia uplatňuje sazbu AJD 1,2 % (namísto 1,5 % ve Valencii), kolkovné zde činí 2 999 €. IVA odpovídá 24 990 €. Celkové vedlejší náklady dosahují přibližně 31 000 až 33 000 €, celková cena pořízení se blíží 281 000 €. Nižší sazba AJD v Murcii představuje marginální úsporu — při této cenové hladině jde v absolutním vyjádření o rozdíl řádu stovek eur.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul v Los Montesinos (Región de Murcia) nabízí vily se třemi až pěti ložnicemi v cenovém rozmezí 485 000 až 780 000 €. Při koupi za 485 000 € činí IVA 48 500 € a AJD (1,2 %) 5 820 €; při ceně 780 000 € jsou to 78 000 €, resp. 9 360 €. Celkové vedlejší náklady se tedy pohybují od přibližně 59 000 do 95 000 € podle zvoleného typu. Los Montesinos leží přibližně 20 kilometrů od alicantského letiště.
Co si připravit na podpis u notáře
Kromě NIE a španělského bankovního účtu budete při podpisu potřebovat platný doklad totožnosti, doklad o zaplacení zálohy a — v případě novostavby prodávané v průběhu výstavby — kopii bankovní záruky. Notář ověřuje, zda nemovitost není zatížena hypotékou ani exekucí, a to prostřednictvím nota simple z katastru. Tento výpis si lze vyžádat sám přes Registro de la Propiedad nebo prostřednictvím advokáta za přibližně 10 €.
Shrnuto: u novostavby ve Španělsku je 12 až 13,5 % nad kupní cenou reálný a ověřitelný základ pro plánování celkového rozpočtu. Přesné rozložení nákladů se liší podle regionu a cenové kategorie, složení položek je však ve všech případech totožné.
