Kupující, kteří poprvé zvažují pořízení nemovitosti ve Španělsku, narazí téměř okamžitě na zásadní otázku: novostavba, nebo starší nemovitost z volného trhu? Odpověď závisí na daňových nákladech, načasování, právním riziku a osobním plánu — nikoli na marketingových argumentech.
Základní finanční logika: IVA versus ITP
U novostavby platíte 10% IVA (DPH) z kupní ceny. Tato sazba platí jednotně v celém Španělsku bez ohledu na autonomní společenství. U starší nemovitosti se uplatňuje Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), tedy daň z převodu, jejíž výše se liší podle regionu: v Comunitat Valenciana (Costa Blanca — Jávea, Altea) činí v současnosti 10 %, v Murcii (kde leží Águilas) 8 % a v Andalusii (Costa del Sol, Mijas) 7 %. K tomu je v obou případech nutné připočítat notářské poplatky (přibližně 0,1–0,5 % z kupní ceny), poplatek za zápis do katastru nemovitostí (přibližně 0,1–0,25 %) a právní zastoupení (zpravidla 1 % nebo pevná odměna).
Konkrétně: u novostavby v ceně 400 000 € představují samotná daň a vedlejší náklady obvykle 45 000–55 000 € nad rámec kupní ceny. S touto položkou je třeba počítat při sestavování rozpočtu.
Novostavba: výhody a rizika
Novostavby se dělí do dvou kategorií: off-plan (koupě před zahájením nebo v průběhu výstavby) a klíč v ruce (dokončená nemovitost s kolaudačním osvědčením). U off-plan tvoří první platba zpravidla 20–30 % zálohy, zbytek je splatný při předání. Ze zákona musí být veškeré platby před předáním kryty bankovní zárukou nebo pojištěním — tuto podmínku je nutné vždy ověřit písemně. Doba od podpisu kupní smlouvy do předání se v praxi pohybuje od šesti měsíců do více než dvou let.
Novostavby se vyznačují strukturálními zárukami: deset let na konstrukční vady, tři roky na instalace a jeden rok na povrchové úpravy. U starších nemovitostí srovnatelné záruky neexistují.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green v Las Lagunas de Mijas (obec Mijas, Costa del Sol) ilustruje cenové rozpětí, které mohou novostavbové projekty nabízet. Byty, penthousy a přízemní jednotky s jednou až třemi ložnicemi jsou v nabídce od 248 000 € do 1 000 000 €. Projekt disponuje bazénem. Las Lagunas se nachází přibližně deset minut jízdy od plájí Fuengiroly a něco přes půl hodiny od mezinárodního letiště Málaga (AGP). Cenové rozpětí přesahující 750 000 € mezi nejlevnější a nejdražší jednotkou umožňuje konkrétní srovnání: byt za 248 000 € s sebou u novostavby nese IVA ve výši 24 800 €, u nemovitosti za 1 000 000 € je to 100 000 €.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul v Los Montesinos (provincie Alicante, poblíž Torrevieja) je vila se třemi ložnicemi za 485 000 €. Los Montesinos leží přibližně 25 minut jízdy od letiště Alicante-Elche (ALC) a srovnatelnou vzdálenost od plájí Orihuela Costa. Při této kupní ceně a režimu novostavby činí IVA 48 500 €. Po připočtení notářských, katastrálních a právních nákladů (počítejte s přibližně 1,5–2 % navíc) dosáhnou celkové vedlejší náklady zhruba 55 000–57 000 € nad rámec částky 485 000 €.
Levansur Home Six — Águilas
Levansur Home Six se nachází v Águilas, přímořské obci v regionu Murcia na Costa Cálida. Vila má čtyři ložnice a bazén a je nabízena za 405 000 €. Águilas leží přibližně 1 hodinu a 15 minut jízdy od letiště Murcia-San Javier (MJV) a něco přes hodinu od Alicante. Murcia uplatňuje u starších nemovitostí ITP ve výši 8 %; u novostaveb platí i zde 10% IVA. Rozdíl na každých 100 000 € kupní ceny tedy činí 2 000 € — při ceně 405 000 € jde o rozdíl v daňové zátěži 8 100 € mezi oběma kategoriemi.
Starší nemovitosti: nižší daň, jiná rizika
Ve většině španělských regionů je daňová sazba u starších nemovitostí nižší a kupující si může nemovitost před koupí fyzicky prohlédnout. Na druhé straně přebírá jinou skupinu rizik: skryté vady, dluh bytového společenství (VvE), nesrovnalosti v stavebním povolení — strukturální problém v některých částech Costa Blanca a Costa del Sol — a energetický průkaz, který bývá výrazně horší než u novostavby. Nezávislá stavebně-technická inspekce (přibližně 300–800 € podle nemovitosti) není u starší nemovitosti volitelná, nýbrž nezbytná.
Chalet Villa Paraiso — Altea
Chalet Villa Paraiso v Altea (Costa Blanca Norte) je vila se čtyřmi ložnicemi za 2 090 000 €. Altea leží přibližně 55 minut jízdy od letiště Alicante-Elche. Při této ceně by IVA u novostavby činilo 209 000 €. U starší nemovitosti v Comunitat Valenciana by ITP ve výši 10 % ze stejné kupní ceny vyneslo rovněž 209 000 € — daňový rozdíl tedy na tomto cenovém stupni neexistuje. Rozdíl spočívá v zárukách, stavu nemovitosti a rozsahu právní due diligence.
Casa Bellavista — Jávea
Casa Bellavista v Jávea (rovněž Costa Blanca Norte, provincie Alicante) je vila s pěti ložnicemi za 3 100 000 €. Jávea leží přibližně 95 kilometrů od Alicante a má vlastní přístav i několik plájí v rámci katastru obce. Při 3 100 000 € a 10% IVA představuje daňová položka 310 000 €. V Comunitat Valenciana by u starší nemovitosti byla identická — avšak kupující starší vily v tomto cenovém segmentu musí počítat s možnými náklady na rekonstrukci, povinnostmi vyplývajícími z energetického štítku a dohledáváním historické stavební dokumentace.
Co rozhoduje o výběru?
U novostavby získáte jistotu v podobě záruk, energetické náročnosti a kvality konstrukce — ale platíte ve splátkách a mnohdy roky před předáním nemovitosti. U starší nemovitosti získáte rychlost (předání obvykle do osmi až dvanácti týdnů od podpisu smlouvy) a v některých regionech nižší daňovou sazbu, přebíráte však historická rizika. Daňové náklady jsou při srovnatelných cenách blíže u sebe, než většina kupujících očekává. Rozhodnutí se v konečném důsledku odvíjí od tří faktorů: jak brzy nemovitost potřebujete, jaké právní riziko jste ochotni přijmout a zda jste připraveni složit zálohu, která bude vázána měsíce, aniž byste dostali klíče.
