Marbella patří k těm lokalitám na Costa del Sol, které trvale přitahují mezinárodní kupce z Německa, Nizozemska, Skandinávie i Blízkého východu. Důvody jsou konkrétní a měřitelné: letiště Málaga leží přibližně 60 kilometrů na východ, dálniční napojení přes A-7 a AP-7 je přímé a nabídka sahá od přímořských apartmánů po rozsáhlé vily ve vyšší poloze s výhledem na Středozemní moře a Gibraltar.
Kdo na tomto trhu investuje, měl by od začátku rozlišovat mezi kupní cenou a celkovými náklady pořízení. V Španělsku tvoří vedlejší náklady nezanedbatelnou položku.
Co kupce čeká nad rámec kupní ceny
U novostaveb v Španělsku se neplatí daň z převodu nemovitosti, ale DPH (IVA) — aktuálně 10 % u rezidenčních nemovitostí. K tomu přistupuje kolkovné (AJD), v Andalusii v současnosti 1,2 %, notářské poplatky (obvykle 0,1–0,5 % podle výše kupní ceny), poplatek za zápis do katastru (přibližně 0,1–0,3 %) a honorář advokáta (tržní standard 1 % z kupní ceny, minimálně však 1 500 €). Celkově by kupci u novostaveb v Andalusii měli počítat s vedlejšími náklady ve výši přibližně 13–15 % kupní ceny.
Prakticky nezbytný krok před jakoukoli platbou je vyřízení NIE (Número de Identificación de Extranjero). Bez tohoto daňového čísla nelze v Španělsku právně platně podepsat kupní smlouvu ani provést platbu. NIE lze požádat prostřednictvím španělského konzulátu v zemi bydliště nebo přímo na cizineckém úřadě v Španělsku — v hlavní sezoně je třeba počítat s čekací dobou v řádu několika týdnů.
U projektů ve výstavbě (off-plan) se kupní cena hradí zpravidla ve splátkách: rezervační poplatek, větší splátka při podpisu smlouvy a doplatek při předání klíčů. Ze zákona musí být zálohy na off-plan nemovitosti zajištěny bankovní zárukou nebo pojistnou smlouvou — kupec by měl tento doklad vyžadovat před každou platbou.
Dunique Marbella — townhouse s vlastním bazénem
Projekt Dunique Marbella nabízí townhouse se 3 ložnicemi a vlastním bazénem za 5 200 000 €. Townhousy v této kategorii jsou v Marbelle poměrně vzácné: spojují prostornost vily s nižší náročností na údržbu oproti samostatně stojícímu domu, což oceňují kupci, kteří nemovitost využívají pouze sezónně.
Při kupní ceně 5 200 000 € je třeba počítat s vedlejšími náklady v rozmezí přibližně 680 000 až 780 000 € — včetně IVA, notáře, katastru a advokáta.
Banus 1 (SV1458) — apartmán v Marbelle
Apartmánový projekt Banus 1 (SV1458) se nachází v Marbelle a je nabízen za 2 950 000 €. Jde o apartmán se 3 pokoji. Název naznačuje blízkost přístavu Puerto Banús, jednoho z nejznámějších přístavišť pro jachty na Costa del Sol, který leží bezprostředně západně od centra Marbelly.
Apartmány v této cenové kategorii oslovují kupce hledající klíčové řešení s nízkými provozními nároky. Důležité: v bytových komplexech s komunálními prostory se platí měsíční poplatky společenství vlastníků (comunidad), jejichž výše musí být uvedena v kupní smlouvě a může se pohybovat od 200 do více než 1 000 € měsíčně.
Lomas Villas — velká vila v Marbelle
Lomas Villas je vilový projekt v Marbelle se 6 ložnicemi za 6 400 000 €. Jde o největší nemovitost v tomto přehledu — vhodnou pro kupce, kteří hledají buď rozsáhlé hlavní bydliště, nebo nemovitost s potenciálem pro pronájem.
K pronájmu jako rekreační nemovitost (licence VFT) v Andalusii: od zpřísnění předpisů musí být nové licence žádány prostřednictvím obecního úřadu a ne všechny obce je vydávají bez omezení. Kdo kalkuluje s výnosem z pronájmu, měl by aktuální situaci ohledně licencí v Marbelle před koupí konzultovat s advokátem.
Alcantara del Mar Villas a True to you Elviria — dvě další možnosti
Alcantara del Mar Villas
Tento projekt v Marbelle nabízí vily s 5 až 6 ložnicemi v cenovém rozmezí od 2 167 250 € do 2 267 250 €. Cenová diferenciace uvnitř projektu naznačuje odlišné velikosti pozemků nebo různé standardy vybavení — záležitost, kterou je třeba důkladně prověřit v kupní smlouvě.
True to you Elviria
True to you Elviria leží v části Marbelly zvané Elviria, přibližně 12 kilometrů východně od centra města. Projekt zahrnuje vilu se 4 ložnicemi za 3 200 000 €. Elviria je známá blízkostí několika plážových úseků a mezinárodních škol, což ji činí atraktivní pro rodiny plánující delší pobyty.
Postup uzavření transakce: základní přehled
- Požádat o NIE — před jakoukoli platbou.
- Otevřít španělský bankovní účet — pro platby a pozdější provozní výdaje (daň IBI, elektřina, voda).
- Pověřit nezávislého advokáta — nikoli takového, který zastupuje druhou stranu.
- Prověřit rezervační smlouvu — ověřit právo na odstoupení, lhůty a bankovní záruku pro zálohy u off-plan projektů.
- Provést due diligence — prověřit zápis v katastru, stavební povolení, věcná břemena a dluhy společenství vlastníků.
- Podepsat escritura (notářskou kupní smlouvu) a převzít klíče.
IVA nebo daň z převodu je nutné přiznat finančnímu úřadu do 30 dnů od podpisu smlouvy. Při nedodržení lhůty hrozí úroky z prodlení.
Závěrem bez příkras
Marbella nabízí neobvykle široké spektrum novostaveb v horním cenovém segmentu. Pět projektů uvedených v tomto přehledu pokrývá cenové body od 2,17 milionu do 6,4 milionu eur a liší se typem, polohou i velikostí. Kdo chce investovat konkrétně, měl by nejprve důkladně propočítat veškeré vedlejší náklady, včas zahájit vyřízení NIE a u off-plan nemovitostí trvat na zákonném zajištění záloh.
