Når du køber en nybygget bolig i Spanien, betaler du typisk en række rater, inden boligen er færdig. Spansk lovgivning forpligter sælger til at stille garanti for disse beløb — enten via en bankgaranti (aval bancario) eller en forsikringspolice. Uden denne garanti risikerer du som køber at miste dine penge, hvis projektet ikke færdiggøres. Nedenfor gennemgås systemets praktiske virkemåde, hvad din kontrakt skal indeholde, og hvilke nybyggeriprojekter du kan bruge som reference, når du stiller de rigtige spørgsmål.
Hvad loven kræver: Ley 38/1999 og garantisystemet
Garantipligten er forankret i Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) fra 1999 og skærpet ved Ley 20/2015. Reglen er enkel: hver euro, du betaler inden aflevering — herunder depositum ved reservationskontrakten og rater undervejs i byggeriet — skal individuelt dækkes af en bankgaranti eller en anerkendt forsikring. Garantien gælder frem til afleveringen og bortfalder, når cédula de habitabilidad (beboelsesattest) er udstedt, og skødet er underskrevet hos notaren.
I praksis beder du om garantidokumentet, når du underskriver købskontrakten (contrato de compraventa). Hver efterfølgende ratebetaling skal ledsages af et individuelt garantibevis — et såkaldt aval individualizado. Kontrollér desuden, at den garanterende institution er reguleret i Spanien af enten Banco de España eller DGSFP.
Off-plan over for nøgleklar: forskellen i risiko
Ved et nøgleklart projekt (obra nueva terminada) betaler du den fulde købesum ved skødets underskrift; der er ingen mellemliggende betalinger og dermed ingen garantirisiko under byggeriet. Ved et off-plan projekt (sobre plano) kan ratebetalingerne løbe op til 30–40 % af købesummen inden aflevering. Netop her er bankgarantien mest afgørende.
Oveni købesummen skal du ved nybyggeri regne med 10 % IVA (moms) i stedet for tinglysningsafgift, cirka 1,5 % til notar- og registreringsomkostninger samt 1–2 % til juridisk bistand. De samlede omkostninger ud over købesummen ligger typisk mellem 12 % og 14 %, afhængigt af provinsen og notaren.
Kosmos — Torremolinos
Kosmos er et projekt i Torremolinos (Costa del Sol) med stueetagelejligheder, etagelejligheder og penthouselejligheder. Priserne ligger mellem €401.500 og €532.000 for boliger med to eller tre soveværelser. Komplekset har swimmingpool. Torremolinos ligger cirka 15 minutters kørsel fra lufthavnen Málaga-Costa del Sol (AGP), hvilket øger tilgængeligheden for udenlandske købere. Ved et off-plan køb i dette prisleje løber et depositum på 30 % hurtigt op til over €120.000 — præcis det beløb, som bankgarantien er afgørende for.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green ligger i Las Lagunas de Mijas, et boligområde i den indre del af kommunen Mijas (Costa del Sol), cirka 10 kilometer fra kysten ved Fuengirola. Projektet omfatter lejligheder, penthouselejligheder og stueetageboliger med et til tre soveværelser samt swimmingpool. Priserne spænder fra €248.000 til €1.000.000, hvilket afspejler et bredt boligudbud inden for ét og samme projekt. Ved køb i den høje ende af prisintervallet er det garanterede beløb betydeligt; kontrollér derfor et separat aval for hvert enkelt delbeløb.
Mediterranea Luxury Homes — San Pedro del Pinatar
Mediterranea Luxury Homes er et villaprojekt i San Pedro del Pinatar ved Mar Menor (Region Murcia, Costa Cálida). Prisen er €489.000 for en villa med tre soveværelser. San Pedro del Pinatar grænser op til det beskyttede naturområde Salinas y Arenales de San Pedro del Pinatar, der har status som nationalpark. For danske og nordiske købere er nærmeste internationale lufthavn Murcia-Corvera (RMU), cirka 45 minutters kørsel væk. Med en fast pris på €489.000 og et sædvanligt indbetalingsforløb på 20–30 % drejer det garanterede beløb sig om €97.800 til €146.700.
Mascarat Suites — Pueblo Mascarat
Mascarat Suites er et villaprojekt i Pueblo Mascarat, en kystlandsby mellem Altea og Calpe på Costa Blanca Nord. Prisen ligger mellem €2.200.000 og €2.300.000 for en villa med fire soveværelser og swimmingpool. I dette prisleje er indbetalingerne betragtelige: 20 % af €2.200.000 svarer til €440.000. Det er derfor særlig vigtigt at verificere, at bankgarantien ikke blot dækker det samlede beløb, men at hver enkelt rate tillige er dokumenteret med et selvstændigt garantibevis.
Oasis 005 — Altea
Oasis 005 er en villa i Altea (Costa Blanca Nord) med fire soveværelser, prissat til €3.450.000. Altea ligger cirka 60 kilometer nord for lufthavnen Alicante-Elche (ALC). Med en købesum på dette niveau kan det garanterede beløb ved sædvanlige ratebetalinger overstige €1.000.000 inden aflevering. Lad i dette tilfælde altid en uafhængig spansk advokat med speciale i fast ejendom gennemgå bankgarantien.
Hvad du skal kontrollere inden underskrift
En tjekliste til den seriøse køber: indhent garantidokumentet, inden du foretager den første betaling; kontrollér, at den garanterende institution er registreret hos Banco de España; læs efter, om garantibeløbet også dækker moms (IVA) på raterne; og gem hvert aval individualizado som pdf med tidsstempel. Sørg for at have et NIE-nummer på plads, inden du underskriver reservationskontrakten — uden NIE kan du ikke underskrive et skøde i Spanien. NIE-ansøgning sker via et spansk konsulat i Danmark eller direkte på en comisaría de policía i Spanien og tager normalt én til fire uger.
