Køber man spansk ejendom som investering, bliver man hurtigt præsenteret for tal, der er svære at efterprøve. Afkast på 6 eller 7 % lyder tillokkende, men betyder ingenting uden indsigt i den samlede købspris, det lokale lejemarked og de skattemæssige regler. Denne artikel samler de faktorer og sætter dem op mod fem nybyggeriprojekter fra Alistoras database.
Hvad et køb i Spanien reelt koster
Ved nybyggeri betaler man 10 % IVA (moms) af købsprisen. Hertil kommer notaromkostninger, tinglysning og juridisk bistand: regn samlet med 1–2 % ekstra. Har man endnu ikke ansøgt om NIE (Número de Identificación de Extranjero), tilføjer det et administrativt skridt — det er obligatorisk inden underskrift af skødet. De samlede tillægsomkostninger ved nybyggeri ligger dermed på ca. 11–13 % af købesummen. På en lejlighed til €400.000 svarer det til ca. €44.000–€52.000 oven i købsprisen.
Ved eksisterende ejendom gælder ikke IVA, men Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (overdragelsesafgift), hvis sats varierer efter autonom region: i Andalusien er den 7 %, i Comunitat Valenciana 10 %.
Off-plan kontra nøglefærdigt: konsekvenser for udlejningsinvestoren
Off-plan-køb — projekter under opførelse — kræver løbende betalinger i byggeperioden, typisk 20–30 % ved underskrift og resten ved aflevering. Udlejningsindtægterne starter først efter aflevering, hvilket ved nye projekter kan betyde halvandet til to år. Nøglefærdige ejendomme giver lejeindtægt fra dag ét, men indeholder sjældent samme prismæssige fordel i forhold til markedsprisen på købstidspunktet.
Desuden kræves en turistisk udlejningstilladelse (licencia de alquiler turístico) ved korttidsudlejning. Kravene varierer fra kommune til kommune og fra region til region; visse kommuner i Málaga og langs Costa Blanca har midlertidigt begrænset udstedelsen af nye tilladelser eller tilknyttet dem ekstra betingelser. Afklar dette inden købet via den pågældende kommune.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
I Las Lagunas de Mijas, en kystkommune direkte op ad Fuengirola, tilbyder Helvet Green lejligheder, penthouses og stueetageboliger med én til tre soveværelser. Priserne går fra €248.000 til €1.000.000, og residensen har fælles swimmingpool. Las Lagunas ligger ca. 30 kilometer vest for Málaga lufthavn, hvilket giver gode adgangsforhold for lejere. Den brede prisramme gør projektet relevant for både indstegsinvestorer og købere, der søger en større lejlighed eller penthouse.
Skye Casares Golf — Casares
Casares ligger i den vestlige del af provinsen Málaga, ca. 20 kilometer fra grænsen til provinsen Cádiz. Skye Casares Golf omfatter stueetageboliger, lejligheder og penthouses — alle med tre soveværelser og fælles swimmingpool. Priserne ligger mellem €489.000 og €775.000. Placeringen ved en golfbane tiltrækker en specifik kundekreds, der lejer i længere perioder — golfspillere booker typisk én til tre uger, hvilket påvirker den gennemsnitlige opholdslængde og dermed udlejningsomkostningerne pr. skift.
Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros
San Juan de los Terreros ligger i provinsen Almería, ved Costa Cálida, på grænsen til regionen Murcia. Denne del af kysten har relativt færre masseturister end Costa del Sol og tiltrækker primært spanske og nordeuropæiske købere, der søger ro. Residencial El Yado Bungalows tilbyder to-værelsesbungalows med fælles swimmingpool, prissat mellem €409.900 og €477.900. For en bungalow til €450.000 — midt i prisintervallet — løber den samlede indstegspris inkl. IVA og øvrige omkostninger op på ca. €500.000–€510.000.
Octavia — Málaga
Octavia ligger i Málaga by og omfatter lejligheder med tre til fem soveværelser samt swimmingpool i komplekset. Priserne spænder fra €2.150.000 til €6.350.000 — et segment, hvor rent udlejningsafkast er mindre centralt, og hvor kapitalvækst og egen brug spiller en større rolle. Málaga har de seneste år oplevet en stærk international efterspørgsel efter kvalitetsresidens i selve byen, delvis drevet af væksten i internationale virksomheder og expatmiljøer.
Villa Urb. El Tosal Calpe — Calpe
Calpe på Costa Blanca Norte kendes på Peñón d'Ifac — en 332 meter høj kalkstensklippe, der rejser sig fra havet og fungerer som landemærke for området. Villa Urb. El Tosal Calpe er en villa med fire soveværelser, prissat til €3.190.000. På dette prisniveau er korttidsudlejning sjældent den primære investeringsbegrundelse; købere i dette segment kombinerer typisk eget brug med lejlighedsvis udlejning eller fokuserer på langtidsudlejning til velhavende lejere.
Hvad afkastet i praksis afhænger af
Bruttoafkastet er enkelt at beregne: årlige lejeindtægter divideret med den samlede købspris. Nettoafkastet fratrækker administrationsomkostninger (typisk 15–25 % af lejeindtægterne ved brug af udlejningsagent), fællesudgifter (ejerforeningsbidrag), ejendomsskat (IBI), forsikring og vedligeholdelse. Ved korttidsudlejning kommer rengøringsomkostninger og øget slid oveni.
Et realistisk nettoafkast for en velplaceret lejlighed i en turistzone ligger i praksis på 3–5 % om året, afhængigt af belægningsgrad, pris pr. nat og omkostningsstruktur. Projekter som Helvet Green og Skye Casares Golf befinder sig i et prissegment, hvor denne beregning er gennemførlig; ved Octavia og Villa Urb. El Tosal Calpe forskydes investeringslogikken til andre faktorer.
Inden man afgiver et bud, er det tilrådeligt at engagere en uafhængig advokat (abogado), der gennemgår projektets tilladelsesforhold, udlejningsmulighederne i kommunen og kontraktbetingelserne.
