Ferieudlejning i Spanien handler ikke om at sende nøglerne og oprette en Airbnb-profil. Hver selvstyrende region har sin egen lovgivning. Udlejer man en bolig til turister — også via platforme som Booking.com — er man juridisk forpligtet til at registrere en turistudlejningstilladelse (Valenciana: Vivienda de Uso Turístico; Andalusien: Vivienda con Fines Turísticos) hos de regionale myndigheder. Uden dette registreringsnummer må boligen ikke annonceres. Bøder for ulovlig udlejning varierer fra region til region, men i både Comunitat Valenciana og Andalusien kan tilsyn resultere i sanktioner på titusinder af euro.
Sådan fungerer tilladelsesproceduren
Fremgangsmåden er stort set ens i de fleste kystkommuner. Ejeren indgiver først en 'declaración responsable' til det regionale turistbureau — en egenerklæring om, at boligen opfylder minimumskravene (brandslukker, førstehjælpskasse, officielle klageblanketter, beboelsesattest). Efter indgivelsen modtager ejeren et registreringsnummer, som skal fremgå af enhver annonce. Visse kommuner — herunder flere på Costa Blanca — har indført supplerende kommunale begrænsninger eller moratorier for nye tilladelser i bestemte kvarterer. Det anbefales at afklare med den pågældende kommune inden køb, om ejendommen ligger i en zone, hvor turistudlejningstilladelser fortsat udstedes.
Nybyggeri og off-plan-køb indebærer en yderligere overvejelse: et projekt, der er under opførelse nu, afleveres tidligst om 12 til 36 måneder. Turistudlejningstilladelsen kan først ansøges efter modtagelse af den første beboelsestilladelse ('licencia de primera ocupación'). Købere, der regner med lejeindtægter fra dag ét, bør tage højde for denne forsinkelse.
Skattemæssige forpligtelser ved lejeindtægter
Ikke-hjemmehørende udlejere inden for EU betaler 19 % indkomstskat i Spanien af nettolejeindtægterne (bruttohusleje fratrukket dokumenterbare udgifter som kommunal ejendomsskat, forsikring, administrationsomkostninger og afskrivninger). Ikke-EU-residenter betaler 24 % af bruttoindtægterne uden fradragsret. Indberetning sker kvartalsvis via Modelo 210. Den NIE, der er obligatorisk ved enhver ejendomstransaktion, bruges, når man løser opgaven via en lokal gestor eller skatterådgiver.
Derudover betales IBI (den kommunale ejendomsskat) til kommunen hvert år, og mange kystkommuner opkræver en turistafgift ('tasa turística') pr. nat pr. gæst, som udlejeren videredebiterer lejeren.
Købsomkostninger: hvad der kommer oven i købesummen
Nybyggeri pålægges 10 % IVA (moms) af købesummen samt 1,5 % Actos Jurídicos Documentados (stempelafgift) i Comunitat Valenciana og 1,2 % i Andalusien. Notarhonorar og tinglysningsafgifter ligger typisk mellem €1.500 og €3.500 afhængigt af købesummen. En juridisk rådgiver tager normalt 1 % af købesummen i honorar. Samlet set bør man kalkulere med 12 til 14 % i yderligere omkostninger oven i udbudsprisen.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Projektet Helvet Green i Las Lagunas de Mijas (Costa del Sol, Andalusien) omfatter lejligheder, penthouselejligheder og stueetageboliger med 1 til 3 soveværelser til priser fra €248.000 til €1.000.000. Komplekset råder over en swimmingpool. Las Lagunas ligger ca. 7 kilometer fra stranden ved Fuengirola og ca. 30 minutters kørsel fra Málaga Airport ad A-7/AP-7. Mijas har ikke indført et generelt moratorium for turistudlejningstilladelser, men kommunen fører aktivt tilsyn med overholdelsen. For korttidsudlejning i den lavere priskategori (lejligheder med 1 soveværelse) angiver tilgængelig litteratur bruttolejeafkast på 5 til 7 %, selv om de faktiske indtægter i høj grad afhænger af belægningsgrad og administrationsomkostninger.
Residencial El Yado Bungalows — San Juan de los Terreros
Residencial El Yado Bungalows ligger i San Juan de los Terreros, en kystby i regionen Murcia (Costa Cálida) tæt på grænsen til provinsen Almería. Bungalowerne har 2 soveværelser og swimmingpool; priserne ligger fra €409.900 til €477.900. San Juan de los Terreros befinder sig uden for de tættest besøgte turistzoner og har hidtil ikke indført begrænsninger for udlejningstilladelser svarende til dem i de større valencianske kommuner. Murcia følger sin egen regionale udlejningslovgivning ('Decreto 75/2005' med efterfølgende ændringer); ansøgning indgives via Consejería de Turismo. Byens egen bugt gør korttidsudlejning i sommermånederne realistisk, omend udlejningsmarkedet her er mindre likvidt end på Costa del Sol.
Green Villas — Pilar de la Horadada
Green Villas i Pilar de la Horadada (sydlige Costa Blanca, Comunitat Valenciana) er villaer med 2 soveværelser til €490.000. Pilar de la Horadada ligger ca. 6 kilometer fra stranden ved Torre de la Horadada og 35 minutters kørsel fra Alicante Airport ad N-332/AP-7. Villaer i denne prisklasse henvender sig typisk til ugentlig familieprivatudlejning; udlejningssæsonen på den sydlige Costa Blanca løber reelt fra april til oktober med spidsbelastning i juli og august. Generalitat Valenciana kræver ved villaer til udlejning desuden, at boligen overholder brandreglerne i Decreto 10/2021.
To projekter til købere med et større budget
For dem, der overvejer en kombination af eget brug og udlejning i et højere segment, er to yderligere projekter relevante:
Lirios Design - Villa Altair i Cumbre del Sol (nordlige Costa Blanca, kommunen Benitachell) er en villa med 3 soveværelser til €2.249.000. Cumbre del Sol er en residentiel urbanisation på klipperne over Cala del Moraig, ca. 12 kilometer fra Jávea. Markedet for luksusvilla-udlejning i dette segment er mindre i volumen, men opnår højere ugentlige lejepriser.
Villa Irati - Raco de Galeno i Benissa (Costa Blanca) er en villa med 4 soveværelser til €3.410.000. Benissa Costa ligger inden for køreafstand af Calpe og Moraira, to af de mest efterspurgte beliggenheder for premium ferieudlejning på Costa Blanca. For villaer i dette prissegment er professionel udlejningsforvaltning — typisk 20 til 25 % af lejeindtægterne — i praksis næsten uundgåelig.
Hvad en køber realistisk bør overveje
En turistudlejningstilladelse er ikke en garanti for belægning. Det faktiske nettoudbytte afhænger af beliggenheden i forhold til stranden, tilstedeværelsen af swimmingpool, det sæsonmæssige mønster i den pågældende kommune og omkostningerne til lokal forvaltning. Den, der udlejer via platforme, er desuden ansvarlig for at afregne moms (ingen IVA-fritagelse for turistydelser) og indberette indkomstskat kvartalsvis. At strukturere et køb udelukkende af skattemæssige årsager giver sjældent mening i Spanien uden grundig rådgivning fra en lokal skatteekspert og en advokat med kendskab til den lokale udlejningslovgivning.
