Købere, der for første gang erhverver nybyggeri i Spanien, bliver jævnligt overraskede over kløften mellem den offentliggjorte købesum og det beløb, de i sidste ende overfører. Kløften består af en håndfuld velbeskrevne poster. Denne artikel gennemgår de obligatoriske omkostningskomponenter og illustrerer dem med konkrete projekter fra vores database.
Hvilke omkostninger kommer oven i købesummen?
Ved nybyggeri gælder der i Spanien ikke ejendomsoverdragelsesskat (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), men IVA — den spanske momssats. For boliger udgør den 10% af den samlede købesum, uanset region. Ved en garage eller parkeringsplads, der leveres separat, gælder 21% IVA.
Derudover betaler du:
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): stempelafgift på den notariale skøde. Satsen varierer efter autonom region: i Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Benidorm, Teulada) er den 1,5%, i Región de Murcia (Mazarrón, Los Montesinos) 1,2%.
- Notaromkostninger: lovregulerede og afhængige af købesummen. Regn med €600 til €2.500 for en standardbolig; for en villa over €1 million stiger beløbet til €3.000–€4.000.
- Tinglysning i ejendomsregistret: gennemsnitligt 60–70% af notaromkostningerne.
- Juridisk bistand (gestor/advokat): gængs honorar 1% af købesummen med et minimum på ca. €1.500.
Samlet set skal du ved nybyggeri regne med 12 til 13,5% i tillægsomkostninger oven i nettokøbesummen, afhængigt af region og aktstype.
NIE, notar og nøgleoverlevering: processen kort fortalt
Før du kan underskrive hos notaren, har du brug for et Número de Identificación de Extranjero (NIE). Det ansøger du om ved en spansk konsulat i dit hjemland eller ved en Oficina de Extranjeros i Spanien; forvent to til fire ugers behandlingstid. Herefter åbner de fleste købere en spansk bankkonto, som hos de fleste entidades er påkrævet ved overførsel af købesummen. Ved aflevering underskriver køber og sælger escritura pública hos en notar, hvorefter skødet inden for ti arbejdsdage tinglyses i Registro de la Propiedad.
Ved off-plan nybyggeri — hvor du betaler i rater under byggeriet — er det desuden lovpligtigt, at bygherren dækker forudbetalingen med en bankgaranti eller forsikringspolice. Anmod altid om dette dokument, inden du foretager den første betaling.
Calle Eucaliptus 52 — Teulada
Denne villa i Teulada på den nordlige Costa Blanca har en udbudspris på €2.300.000 og fire soveværelser. Ved et køb i Comunitat Valenciana betaler du 10% IVA (€230.000) plus 1,5% AJD (€34.500). Notarialske og registreringsmæssige omkostninger for en transaktion af denne størrelse ligger typisk tilsammen på €3.500–€5.000. Medregner du juridisk bistand (ca. 1%), ender tillægsomkostningerne på minimum €253.000. Den samlede anskaffelsessum inkl. skattemæssige udgifter udgør dermed ca. €2.553.000.
Akira Deluxe — Dehesa de Campoamor
Akira Deluxe er en villa med fire soveværelser i Dehesa de Campoamor, beliggende i kommunen Orihuela på den sydlige Costa Blanca — og dermed inden for Comunitat Valenciana. Udbudsprisen er €3.600.000. IVA-beløbet alene udgør €360.000; AJD på 1,5% lægger yderligere €54.000 til. Inkl. notar, tinglysning og bistand løber tillægsomkostningerne op på ca. €450.000, hvilket bringer den samlede investering til ca. €4.050.000. Ved transaktioner af denne størrelsesorden anbefaler erfarne købere typisk at inddrage en specialiseret skatterådgiver ud over den sædvanlige gestor.
Slim Tower — Benidorm
Slim Tower tilbyder lejligheder med to soveværelser og swimmingpool i Benidorm, ligeledes i Comunitat Valenciana. Udbudsprisen er €403.950. Ti procent IVA udgør €40.395; AJD på 1,5% beløber sig til €6.059. Notar og tinglysning ligger i dette prissegment tilsammen på ca. €1.200–€1.800. Med juridisk bistand på 1% skal du regne med samlede tillægsomkostninger på ca. €52.000–€54.000. Den endelige afregning ved overlevering ligger dermed mellem €455.000 og €458.000.
Silver Views — Mazarrón
Silver Views er en rækkehus med to soveværelser i Mazarrón i Región de Murcia. Udbudsprisen er €249.900. Fordi Murcia anvender en AJD-sats på 1,2% (mod 1,5% i Valencia), udgør stempelafgiften her €2.999. IVA-beløbet er €24.990. De samlede tillægsomkostninger ender på ca. €31.000–€33.000, hvilket bringer købet op på ca. €281.000. Den lavere AJD-sats gør Murcia marginalt billigere hvad angår stempelafgift, omend den absolutte besparelse ved dette prisniveau kun udgør et par hundrede euro.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul i Los Montesinos (Región de Murcia) tilbyder villaer med tre til fem soveværelser i prisintervallet €485.000–€780.000. Ved et køb til €485.000 udgør IVA €48.500 og AJD (1,2%) €5.820; ved €780.000 er det henholdsvis €78.000 og €9.360. Tillægsomkostningerne spænder således fra ca. €59.000 til €95.000 afhængigt af den valgte type. Los Montesinos ligger ca. 20 kilometer fra Alicante lufthavn.
Hvad du skal medbringe til notarunderskriften
Ud over NIE og en spansk bankkonto skal du ved underskriften have gyldigt identitetsdokument, betalingsbevis for depositummet samt — ved off-plan — en kopi af bankgarantien. Notaren kontrollerer, om ejendommen er fri for pant og hæftelser via en nota simple fra ejendomsregistret. Den kan du selv rekvirere via Registro de la Propiedad eller via din advokat for ca. €10.
Kort sagt: ved nybyggeri i Spanien er 12–13,5% oven i købesummen et realistisk og verificerbart udgangspunkt for dit samlede købsbudget. Den præcise fordeling varierer efter region og prisniveau, men komponenterne er i alle tilfælde de samme.
