Købere, der for første gang overvejer en bolig i Spanien, støder næsten straks på et grundlæggende valg: nybyggeri eller eksisterende ejendom? Svaret afhænger af skatteomkostninger, timing, juridisk risiko og personlig planlægning – ikke af markedsføring.
Den finansielle grundlogik: IVA versus ITP
Ved nybyggeri betaler du 10% IVA (moms) af købsprisen. Det gælder ensartet i hele Spanien, uanset autonom region. Ved eksisterende ejendomme gælder Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), overdragelsesskatten, som varierer fra region til region: i Comunitat Valenciana (Costa Blanca, Jávea, Altea – Águilas ligger lige uden for) er den aktuelt 10%, i Murcia (hvor Águilas ligger) 8% og i Andalusien (Costa del Sol, Mijas) 7%. Oven i det skal du ved begge kategorier regne med notaromkostninger (ca. 0,1–0,5% af købsprisen), tinglysning (ca. 0,1–0,25%) og juridisk bistand (typisk 1% eller et fast honorar).
Konkret: ved en lejlighed til €400.000 i nybyggeri løber alene skatten og de tilhørende omkostninger hurtigt op i €45.000–€55.000 oven i udbudsprisen. Regn altid med det, når du fastlægger dit budget.
Nybyggeri: fordele og faldgruber
Nybyggeri findes i to varianter: off-plan (du køber inden eller under byggeriet) og nøglefærdig (ejendommen er opført og har en beboelsesattest). Ved off-plan er den første betaling ofte 20–30% i udbetaling, resten ved overlevering. Ifølge loven skal betalinger forud for overlevering være dækket af en bankgaranti eller forsikring – kontrollér altid dette skriftligt. I praksis løber perioden fra kontraktunderskrift til overlevering fra seks måneder til mere end to år.
Nybyggeri er underlagt strukturelle garantier: ti år for konstruktionsfejl, tre år for installationer og ét år for finish. De garantier findes ikke på samme måde ved eksisterende ejendomme.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green i Las Lagunas de Mijas (Mijas kommune, Costa del Sol) illustrerer det prisspænd, nybyggeriprojekter kan tilbyde. Lejligheder, penthouseboliger og stueetageboliger med én til tre soveværelser udbydes mellem €248.000 og €1.000.000. Projektet råder over en swimmingpool. Las Lagunas ligger ca. ti minutters kørsel fra strandene ved Fuengirola og godt en halv time fra den internationale lufthavn Málaga (AGP). Det brede prisspænd – over €750.000 forskel mellem den billigste og dyreste enhed – gør denne type projekt velegnet til sammenligning: en lejlighed til €248.000 medfører ved nybyggeri en IVA-udgift på €24.800, ved en bolig til €1.000.000 er det €100.000.
Residencial Laguna Azul — Los Montesinos
Residencial Laguna Azul i Los Montesinos (provinsen Alicante, tæt på Torrevieja) er en villa med tre soveværelser til €485.000. Los Montesinos ligger ca. 25 minutters kørsel fra lufthavnen Alicante-Elche (ALC) og tilsvarende afstand fra Orihuela Costas strande. Ved denne købspris og nybyggeriregimet udgør IVA €48.500. Lægger du notaromkostninger, tinglysning og juridisk bistand til – regn med ca. 1,5–2% ekstra – lander de samlede tillægsomkostninger på ca. €55.000–€57.000 oven i de €485.000.
Levansur Home Six — Águilas
Levansur Home Six ligger i Águilas, en kystkommune i regionen Murcia ved Costa Cálida. Villaen har fire soveværelser og swimmingpool og udbydes til €405.000. Águilas ligger ca. 1 time og 15 minutters kørsel fra lufthavnen Murcia-San Javier (MJV) og godt en time fra Alicante. Murcia anvender 8% ITP ved eksisterende ejendomme; ved nybyggeri gælder også her 10% IVA. Forskellen pr. €100.000 af købsprisen er altså €2.000 – ved €405.000 svarer det til €8.100 i skatteforskel mellem de to kategorier.
Eksisterende ejendomme: lavere skat, andre risici
Eksisterende ejendomme giver i de fleste spanske regioner en lavere skattesats, og du kan inspicere boligen fysisk inden købet. Til gengæld overtager du et andet sæt risici: skjulte fejl og mangler, løbende ejerforeningsgæld, uregelmæssigheder i byggetilladelsen – et strukturelt problem i dele af Costa Blanca og Costa del Sol – samt en energiattest, der ofte scorer lavere end nybyggeri. En uafhængig bygningssagkyndig (ca. €300–€800 afhængigt af ejendommen) er ved eksisterende ejendomme ikke en mulighed, men en nødvendighed.
Chalet Villa Paraiso — Altea
Chalet Villa Paraiso i Altea (Costa Blanca Norte) er en villa med fire soveværelser til €2.090.000. Altea ligger ca. 55 minutters kørsel fra lufthavnen Alicante-Elche. Ved dette prisniveau udgør IVA ved nybyggeri €209.000. Ved eksisterende ejendomme i Comunitat Valenciana ville ITP på 10% af det samme beløb ligeledes give €209.000 – i dette tilfælde altså identisk. Forskellen ligger i garantierne, ejendommens stand og den juridiske due diligence.
Casa Bellavista — Jávea
Casa Bellavista i Jávea (ligeledes Costa Blanca Norte, provinsen Alicante) er en villa med fem soveværelser til €3.100.000. Jávea ligger ca. 95 kilometer fra Alicante og har en egen havn samt flere strande inden for kommunegrænsen. Ved €3.100.000 og 10% IVA udgør skatteposten €310.000. Det er identisk ved eksisterende ejendomme i Comunitat Valenciana – men en køber af en eksisterende villa på dette niveau bør tage højde for mulige renoveringsomkostninger, krav til energimærkning og historisk bygningstilladelsesdokumentation.
Hvad afgør valget?
Ved nybyggeri køber du sikkerhed om garantier, energipræstation og konstruktion – men du betaler i rater og sommetider i årevis inden overlevering. Ved eksisterende ejendomme køber du hastighed (overlevering otte til tolv uger efter kompromis) og i visse regioner en lavere skattesats, men du overtager historiske risici. Skatteomkostningerne ligger ved sammenlignelige priser tættere på hinanden, end mange købere forventer. Beslutningen afhænger i sidste ende af tre faktorer: hvor hurtigt du har brug for boligen, hvilken juridisk risiko du accepterer, og om du er indstillet på en udbetaling, der er bundet i månedsvis, uden at du har nøglen i hånden.
