At købe bolig i Spanien som belgier er juridisk og skattemæssigt fundamentalt anderledes end et køb på det belgiske marked. Der findes ingen fortrydelsesret svarende til det belgiske kompromis, de samlede omkostninger oven i købesummen er højere end i Belgien, og ejendommen skal efterfølgende indberettes korrekt i din belgiske selvangivelse. Nedenfor gennemgår vi hele forløbet — fra NIE-nummer til overlevering — med konkrete tal og trin, der giver dig grundlag for en informeret beslutning.
Trin 1: NIE-nummeret — din spanske skattemæssige identifikation
Enhver udenlandsk køber skal have et NIE (Número de Identificación de Extranjero), før skødet kan underskrives. Du kan ansøge om nummeret via den spanske ambassade i Bruxelles eller på stedet i Spanien via en Oficina de Extranjería eller det lokale politi — i sidstnævnte tilfælde typisk gennem en befuldmægtiget advokat med notariel fuldmagt. Regn med flere ugers sagsbehandlingstid, hvis du ansøger fra Belgien; på stedet kan det gå hurtigere, men tidsbestilling er påkrævet. Uden NIE kan notaren ikke gennemføre skødet.
Trin 2: åbn en spansk bankkonto
Til betalinger i købsprocessen — depositum, løbende rater og slutopgørelse — anbefales en spansk bankkonto på det stærkeste. De fleste spanske notarer og banker kræver et spansk kontonummer til bankcheck ved skødet. Du åbner kontoen personligt i en spansk bank, typisk med pas, NIE og dokumentation for indkomst.
Trin 3: antag en uafhængig advokat
Dette er den vigtigste beslutning i hele købsprocessen. Vælg en advokat, der udelukkende varetager dine interesser — ikke sælgerens. Det sædvanlige honorar udgør ca. 1 % af købesummen ekskl. moms. Advokaten kontrollerer, om byggetilladelsen er gyldig, om grunden er fri for gæld og hæftelser, og om de løbende betalinger er dækket af en bankgaranti (se trin 5). Dette er ikke en luksus, men en nødvendighed ved køb på tegnebrættet.
Trin 4: reservationskontrakten og arras-kontrakten
Købsprocessen for nybyggeri i Spanien forløber via to successive kontrakter:
Reservationskontrakt: en første, begrænset betaling (typisk €3.000 til €10.000) reserverer boligen midlertidigt. Denne kontrakt giver begrænset juridisk beskyttelse; den egentlige binding opstår først ved arras-kontrakten.
Arras-kontrakt (contrato privado de compraventa): dette er den bindende forhåndskøbskontrakt, hvor du — i modsætning til det belgiske kompromis — ikke har nogen lovbestemt fortrydelsesret. Ved arras penitenciales (art. 1454 Cc) mister du depositummet, hvis du trækker dig fra købet; trækker sælgeren sig, modtager du det dobbelte. Depositummet udgør standardmæssigt 10 % af købesummen. Underskriv aldrig denne kontrakt uden at din advokat har gennemgået den.
Trin 5: løbende betalinger og bankgarantien
Ved nybyggeri på tegnebrættet betaler du typisk i rater i takt med byggeprocessen. Spansk lovgivning (Ley 57/1968, efterfølgende integreret i Ley de Ordenación de la Edificación) forpligter sælgeren til at dække alle modtagne forudbetalinger med en individuel bankgaranti (aval bancario) eller en forsikringsgaranti. Kræv skriftlig dokumentation for denne garanti ved hver betaling. Uden garanti risikerer du at miste dine penge, hvis projektet ikke færdiggøres.
Trin 6: det notarielle skøde (escritura pública)
Ved overlevering underskriver du ejendomsskødet foran en spansk notar. Notaren kontrollerer identiteter, oplæser skødet og verificerer betalingen. Efter underskrift tinglyses skødet i Registro de la Propiedad. Først efter tinglysning er du officielt ejer.
Mangelsliste (lista de defectos): lad en uafhængig inspektør gennemgå boligen inden skødeunderskriften. Fejl og mangler, du anmelder efter nøgleoverdragelsen, udbedres sjældnere uden videre.
Omkostninger oven i købesummen: beregn 12 til 14 %
For nybyggeri i Spanien gælder følgende faste ekstraomkostninger:
- IVA (moms): 10 % af købesummen for en nybygget bolig. Dette er en national sats og gælder uanset region.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados, stempelafgift): ca. 1,2 % til 1,5 % afhængigt af den autonome region. I Comunitat Valenciana (Costa Blanca) er satsen 1,5 %; i Andalusien (Costa del Sol) er den aktuelt 1,2 %.
- Notaromkostninger: varierer, typisk €800 til €2.500 afhængigt af købesummen.
- Tinglysning: €400 til €1.500.
- Advokathonorar: ca. 1 % af købesummen.
Læg det hele sammen og regn med 12 til 14 % oven i købesummen. Ved en lejlighed som Allonbay Urban — La Vila Joiosa (fra €249.000) svarer det til et ekstrabudget på ca. €30.000 til €35.000. For en villa som Residencias Almunia — Benijófar (€400.000 – €430.000) løber beløbet op på €48.000 – €60.000. Ved større projekter som Alcantara del Mar Villas — Marbella (fra €2.167.250) eller Arena Golf — La Finca Golf (€473.000 – €965.000) er det absolutte beløb tilsvarende højere.
Nybyggerispecifikt: den tiårige strukturforsikring
Enhver nyopført bolig i Spanien skal ifølge loven være dækket af en seguro decenal — en tiårig strukturforsikring, der dækker alvorlige byggeskader. Kontroller, at policedokumentationen foreligger, inden skødet underskrives. Uden dette dokument er dine rekursionsmuligheder begrænsede ved fundamentale konstruktionsfejl efter overlevering.
Belgiske skattemæssige forpligtelser: hvad du skal vide
En spansk ejendom købes uden om de belgiske registreringsafgifter: du betaler ingen belgisk registreringsafgift ved et spansk køb. Men derefter begynder forpligtelserne:
Belgisk selvangivelse: enhver belgisk skattemæssig hjemmehørende med udenlandsk fast ejendom skal hvert år indberette dette i den belgiske personbeskatning (rubrik IX, udenlandsk fast ejendom). Belgien anvender en fiktiv indkomst beregnet på grundlag af den udenlandske lejeværdi eller det udenlandske skattepligtige grundlag — ikke den belgiske matrikelindkomst.
Dobbeltbeskatningsoverenskomsten BE-ES: overenskomsten mellem Belgien og Spanien (trådt i kraft 1972, protokoller efterfølgende ændret) tildeler beskatningsretten over spansk fast ejendom til Spanien. Spanien beskatter som det første land. Belgien kan fritage indkomsten, men forbeholder sig retten til at anvende progressionsforbehold: den spanske ejendomsindkomst medregnes ved fastsættelsen af din belgiske skattesats på dine øvrige indkomster.
Spansk ikke-residentbeskatning (IRNR): er du ikke skattemæssigt hjemmehørende i Spanien, betaler du hvert år en ikke-residentbeskatning af den tilregnede lejeværdi af ejendommen (2 % af den matrikulære værdi, eller 1,1 % hvis den matrikulære værdi er revideret efter 1994). Dette er en spansk forpligtelse, der er uafhængig af den belgiske selvangivelse.
Lad dig ved købet rådgive af en skatterådgiver med erfaring i grænseoverskridende belgisk-spanske forhold.
Nybyggeriprojekter som reference
For at konkretisere prisniveauerne: Allonbay Urban — La Vila Joiosa tilbyder lejligheder med 1 til 2 soveværelser og pool fra €249.000; Residencias Almunia — Benijófar sælger villaer med 3 soveværelser mellem €400.000 og €430.000 på Costa Cálida. På Costa del Sol befinder Alcantara del Mar Villas — Marbella (5-6 soveværelser, fra €2.167.250) og Arena Golf — La Finca Golf (3-6 soveværelser, €473.000 – €965.000) sig i et højere segment. Et samlet overblik finder du i vores nybyggeriprojekter i Spanien.
Hent også den gratis købsguide for et komplet trin-for-trin-forløb inkl. tjeklister.
Ofte stillede spørgsmål
Hvordan ansøger jeg som belgier om et NIE-nummer?
Du kan ansøge om et NIE ved den spanske ambassade i Bruxelles (tidsbestilling krævet) eller på stedet i Spanien via Oficina de Extranjería eller det lokale politi, typisk med en notariel fuldmagt til din spanske advokat. Fra Belgien skal du regne med flere ugers sagsbehandlingstid.
Skal jeg betale belgisk registreringsafgift ved et spansk køb?
Nej. Belgiske registreringsafgifter gælder ikke for fast ejendom købt i udlandet. I Spanien betaler du 10 % IVA og ca. 1,2–1,5 % AJD afhængigt af regionen.
Hvad er forskellen mellem den spanske arras-kontrakt og det belgiske kompromis?
Arras-kontrakten er bindende og giver ingen lovbestemt fortrydelsesret. Ved arras penitenciales mister du hele depositummet (typisk 10 %), hvis du ikke gennemfører købet. Det belgiske kompromis er underlagt lovregulerede beskyttelsesmekanismer, der ikke eksisterer i Spanien. Lad altid din uafhængige advokat gennemgå arras-kontrakten inden underskrift.
Hvilken spansk skat betaler jeg som ikke-resident på din sekundære bolig?
Som ikke-resident ejer betaler du hvert år Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Beskatningsgrundlaget er 2 % af den matrikulære værdi (eller 1,1 % ved en matrikulær værdi revideret efter 1994), beskattet med 19 % for EU-borgere.
Skal jeg indberette min spanske ejendom i den belgiske selvangivelse?
Ja. Som belgisk skattemæssig hjemmehørende indberetter du den spanske ejendom hvert år i rubrik IX i personbeskatningen. I henhold til den belgisk-spanske dobbeltbeskatningsoverenskomst er indkomsten fritaget i Belgien, men den medregnes ved beregningen af din belgiske skattesats på øvrige indkomster (progressionsforbehold).
