Cuando se compra obra nueva en España, lo habitual es abonar una serie de pagos escalonados antes de que la vivienda esté terminada. La ley española obliga a la parte vendedora a garantizar esas cantidades, bien mediante garantía bancaria (aval bancario), bien mediante póliza de seguro. Sin esa garantía, el comprador asume el riesgo de perder su dinero si el proyecto no llega a terminarse. A continuación se explica cómo funciona el sistema en la práctica, qué debe recoger el contrato y qué proyectos de obra nueva pueden servir de referencia para formular las preguntas correctas.
Lo que exige la ley: Ley 38/1999 y el sistema de garantías
La obligación de constituir garantía está recogida en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) de 1999 y fue reforzada por la Ley 20/2015. La regla es clara: cada euro abonado antes de la entrega —incluido el importe del contrato de reserva y los pagos parciales durante la construcción— debe quedar cubierto individualmente por un aval bancario o por un seguro reconocido. La garantía queda en vigor hasta la entrega y se extingue cuando se emite la cédula de habitabilidad y se firma la escritura notarial.
En la práctica, al firmar el contrato de compraventa hay que solicitar el documento de garantía. Cada pago parcial posterior debe ir acompañado de un justificante de garantía individualizado, el llamado aval individualizado. Conviene verificar asimismo el nombre de la entidad avalista: debe ser una institución regulada en España por el Banco de España o por la DGSFP.
Sobre plano frente a llave en mano: diferencia de riesgo
En un proyecto llave en mano (obra nueva terminada) se abona el precio íntegro al firmar la escritura; no hay pagos intermedios y, por tanto, no existe riesgo de garantía durante la construcción. En un proyecto sobre plano, los pagos a cuenta pueden alcanzar el 30–40 % del precio antes de la entrega. Es precisamente ahí donde el aval bancario resulta más crítico.
Además del precio de compra, en obra nueva se aplica un IVA del 10 % en lugar del impuesto de transmisiones patrimoniales, más aproximadamente un 1,5 % en gastos de notaría y registro y entre un 1 % y un 2 % en honorarios de asesoramiento jurídico. Los gastos adicionales totales se sitúan, por tanto, habitualmente entre el 12 % y el 14 % del precio de adquisición, en función de la provincia y del notario.
Kosmos — Torremolinos
Kosmos es un proyecto en Torremolinos (Costa del Sol) con apartamentos en planta baja, apartamentos estándar y áticos. Los precios oscilan entre €401.500 y €532.000, con dos o tres dormitorios. El complejo dispone de piscina. Torremolinos se encuentra a unos 15 minutos en coche del aeropuerto de Málaga-Costa del Sol (AGP), lo que facilita el acceso para compradores internacionales. En una compra sobre plano en esta franja de precios, un pago a cuenta del 30 % puede superar fácilmente los €120.000, exactamente el importe para el que el aval bancario resulta imprescindible.
Helvet Green — Las Lagunas de Mijas
Helvet Green se ubica en Las Lagunas de Mijas, núcleo residencial en el interior del municipio de Mijas (Costa del Sol), a unos 10 kilómetros de la costa a la altura de Fuengirola. El proyecto ofrece apartamentos, áticos y viviendas en planta baja con uno a tres dormitorios, y cuenta con piscina. El rango de precios va de €248.000 a €1.000.000, lo que refleja una oferta amplia dentro de un mismo proyecto. En compras en la parte alta de esa horquilla, la suma a garantizar es considerable; por ello conviene exigir un aval independiente para cada pago parcial.
Mediterranea Luxury Homes — San Pedro del Pinatar
Mediterranea Luxury Homes es un proyecto de villas en San Pedro del Pinatar, localidad situada junto al Mar Menor (Región de Murcia, Costa Cálida). El precio es de €489.000 para una villa de tres dormitorios. San Pedro del Pinatar limita con el espacio natural protegido de las Salinas y Arenales de San Pedro del Pinatar, parque natural. Para compradores procedentes de los Países Bajos o Bélgica, el aeropuerto internacional más cercano es Murcia-Corvera (RMU), a unos 45 minutos en coche. Con un precio fijo de €489.000 y un esquema de pagos a cuenta habitual del 20–30 %, el importe a garantizar se sitúa entre €97.800 y €146.700.
Mascarat Suites — Pueblo Mascarat
Mascarat Suites es un proyecto de villas en Pueblo Mascarat, pequeño núcleo costero entre Altea y Calpe, en la Costa Blanca Norte. El precio se sitúa entre €2.200.000 y €2.300.000 para una villa de cuatro dormitorios con piscina. En esta franja, los pagos a cuenta son de entidad: el 20 % de €2.200.000 equivale a €440.000. En este caso resulta especialmente importante verificar que el aval bancario no solo cubra el importe total, sino que cada pago parcial quede documentado de forma individualizada.
Oasis 005 — Altea
Oasis 005 es una villa en Altea (Costa Blanca Norte) con cuatro dormitorios, a un precio de €3.450.000. Altea se encuentra a unos 60 kilómetros al norte del aeropuerto de Alicante-Elche (ALC). Con un precio de compra de este nivel, la suma a garantizar mediante pagos escalonados habituales puede superar el €1.000.000 antes de la entrega. En este supuesto, conviene someter el aval bancario al análisis de un abogado español independiente especializado en derecho inmobiliario.
Qué revisar antes de firmar
Una lista de verificación para el comprador que quiere actuar con rigor: solicitar el documento de garantía antes de efectuar el primer pago; comprobar que la entidad avalista figura registrada en el Banco de España; verificar que el importe garantizado incluye también el IVA sobre los pagos parciales; y guardar cada aval individualizado en formato PDF con marca de tiempo. El NIE debe tramitarse antes de firmar el contrato de reserva: sin NIE no es posible otorgar escritura en España. La solicitud puede realizarse a través de un consulado español en los Países Bajos o directamente en una comisaría de policía en España, y el plazo habitual es de una a cuatro semanas.
